地产债暴雷「房企暴雷」

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

发债与信托，曾是房企规模战时代，两个举足轻重的“钱袋子”，与地产贴的紧，绑得深。因为亲密，危机一旦降临，往往最先受伤。

按照华夏幸福的化债方案，投资机构需要5至8年才能收回本息，中国平安受拖累投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整359 亿元；泰康保险亏12亿也在减持阳光城，甚至未来一年有可能全部出清。

中国人寿三年内为远洋集团融资150亿的故事，属于特例，可视之为“逆流”或“小众”现象。大趋势是，为预防地产风险进一步扩大或波及，导致股权投资项目计提减值，险企在加速兑现收益，减持或出清股份成为主流现象。

不少地产信托机构的新增业务也几乎停滞，转而集中精力处理存量项目的清退和兑付事宜。对于尚未到期或者开发商要求延期的项目，加强投后管理成为核心，要求融资方补充资产抵押或者增加担保。

与险资入股地产偏向于公对公单一形式不同，信托与地产背后的关联较为复杂，既有“明股实债”和真股权投资，也有推出的众多地产信托理财产品。特别是后者，牵连甚广，面向的是数量庞大的散户投资者和企业机构。

白酒圈“投资大佬”洋河股份是一个典型案例，2020年5月通过中信信托认购1.9亿恒大贵阳新世界集合资金信托计划，2021年11 月 29 日到期，但在12月初收到中信信托通知，到期本金和收益要延期兑付。

原地产百强上海三盛宏业投资（集团）资金链断裂，董事长陈建铭更是被悬赏通缉，因无法偿还信托贷款资金，爱建信托被迫接受股票抵债；重庆信托、爱建信托、山东信托、云南信托等“身陷”宝能系，五矿信托起诉蓝光等等，诸如此类的案例很多。

这些是看得见的，背后其实还有一股暗流在涌动：更多的散户投资者，微信群一个个建立起来，天南地北的一群陌生人汇聚在一起，抱团相互安慰的同时，共同商讨应对之策，一个群对应一个理财产品，或者是多个群对应同一产品。

当然，还有一群更为神秘的债券投资人……

但无论是对于散户，还是债券持有人或机构，事情发生后可选择的余地并不多，无论是对违约主体还是投资持有人。俗话说，车到山前必有路，更多是无奈之举。

与房企共度寒冬

面对即将到期的债券，展期、交换要约或同意征求，已成为房企缓解压力的主要债务管理手段，海伦堡、鑫苑置业、当代置业、阳光城、佳兆业、花样年和中国奥园等，都进行过此类操作，且大多数取得成功，获得了债券持有人的同意。

摆在他们面前的选择并不多，如果交换要约或同意征求未能成功，可能导致债务实质性违约，随之替代的方案是债务重组。

这需要投资人的耐心等待，华夏幸福从2月成立债委会，直到12月化债方案才表决通过；蓝光发展到现在还未取得阶段性的进展；而10月走入破产重整的协信，现在还处在竞选重整投资人阶段。

即便等到债务重组方案，结果也并不一定如意。华夏幸福是一个启示，从化债方案来看，债权人做出了很大的让步，最直观的是展期期间利率下调；而已发生未支付的利息豁免或利随本清，如选择利随本清，则利率下调；已发生未支付的罚息、违约金、复利及其他违约责任，则是予以豁免。

如果选择交换要约，开发商一般来讲都会给予债券持有人补偿，新发行的票据或比旧票据利率高，持有人或可以获得现金激励，如鑫苑置业置换的一笔票据，每1000美元未偿现有票据本金，可以获得10美元激励费；阳光城的一笔美元债展期，每1000美元能获得25美元现金。

从各种结果反推来看，同意债务置换或展期，留给企业时间换空间，选择“共渡”是无奈之下的一种聪明行为。

隐形托底、撕破脸、寻找接盘侠

不同于债券投资人，虽说信托已经打破“刚兑”，但是很多产品依然是信托机构在隐形托底，临近年底是产品兑付高峰期，他们的压力可想而知。

目前已有多家信托公司暂停新增地产融资业务，少许尚有地产投资额度的机构投资项目也主要集中在满足432条件，或者已经支付完土地款以及合作开发的优质项目；已经踩雷的正在忙着进行风险处置；未踩雷的在积极排雷和防雷，加强存量项目的投后管理。

对于尚未到期或者开发商要求延期的项目，投资机构正在补全漏洞，之前一些只要求质押股权，并不强制要求土地后置质押的项目，开始要求房企补充资产担保。但是这并不容易，开发商提供的一些可选资产，有些并不优质，特别是补充担保资产如果不在所投项目当地，管理成本也会相应增加。

一些重仓地产或陷入旋涡较深的机构，已经失去了谈判、沟通的兴趣，开始撕破脸对簿公堂，金谷信托因华夏幸福19.10亿债务违约而申请仲裁；大业信托申请强制执行花样年3.3亿债权；中铁信托上诉查封冻结宝能资产，以保障自身信托财产安全；五矿信托起诉蓝光发展为4亿元债务承担连带清偿责任。

地产信托投资者已经在为自己寻找接盘侠。如民生信托，目前有多只信托产品位列受益权转让清单，涉及项目包括恒大园林、荣盛地产、阳光城等，其中有产品已经逾期，未到期产品的到期日多在明年4~5月份。

在这种背景下，地产投资人开始用脚投票，一边是地产项目无人问津，另一边是有着政府信用背书的城投项目持续火爆，多款政信项目被秒抢，包括浙江湖州、江苏泰州等多个项目，供不应求，地产与城投可谓是冰火两重天。

地产投资链条上，还有一个很大的群体——购买理财产品的散户，他们或为企业员工，或为社会投资人，投资额度有高有低，也在集结寻求兑付，恒大、佳兆业和奥园理财产品的兑付是一个缩影。

开发商和投资人都难，一方在积极保交付、去化回款，寻求处置资产偿债；另一方在保兑付和焦灼地等待。

本文源自焦点财经