降息了对原有的房贷有什么好处吗「房贷降息后以前的贷款跟着降吗」

时隔四个月LPR终于再度下调。

5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.7％，保持不变；5年期以上LPR为4.45％，相较上月下降了15个基点。

5年期以上LPR与房贷相关，因此备受关注。

调整后，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

上个月（4月18日）央行的“23条”纾困政策就曾提出，要合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这是2017年以来央行再次对首付和贷款利率提出明确要求，也为本次LPR的下调做了政策铺垫。

几天前（5月15日），央行、银保监会刚调整过个人首套住房商贷利率下限，规定全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

这就意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度，当前可低至4.25％。

新华社援引《经济日报》报道认为，5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善型住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

“降幅大大超出预期，此前业内预判在4.55％左右。”多位业内人士表示。

每个月可省多少房贷？

本次5年以上LPR下降15个基点，对购房者会有什么实际影响，每月能省下多少利息开支呢？

假设购房人的贷款本金为100万元，并选择30年等额本息的偿还方式，那么可按以下两种情况来测算。

情况一：不考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，房贷利率从4.6％下调为4.45％，购房人的月供额将从5126元变为5037元，减少了89元。

情况二：考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际的房贷利率就可以变为4.25％，若房贷利率从4.6％下调为4.25％，购房人的月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

虽然看起来数目不大，但是叠加30年的时间长度，即使利率从4.6％下调为4.45％，100万元的房贷也可以省下超过3万元。

刘丽杰估算说，“本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。”

贝壳研究院的数据显示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4％，加大了对首套住房的支持。全国103个重点城市中，有超过60城二套房贷利率在5.2％的水平。

“需要注意的是，对存量贷款，银行是一年一个定价周期。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，本次LPR下调之后，大量存量房贷用户的利息调整，实际要等到明年元旦之后才能实现。相信后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间，可以用于支持住房需求，带动市场交易进一步增长，稳地产将在稳增长中发挥更积极的作用。

最新的LPR下行的特点

继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月，LPR再度下行。与此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有两大特点：

一是在与之“挂钩”的中期借贷便利（MLF）利率近期维持不变的情况下下调。虽然这种情况并非首次出现，但结合4月以来人民银行在存款利率市场化改革的诸多举措看，LPR的变动与MLF利率的强相关关系正有所松动。

二是只有5年期以上品种单独下行。这与上述提及的存款利率改革有关，因为4月多家银行下调的新发生存款利率主要是针对3年期定期存款利率等；同时也被看作是5年期以上品种的“补降”，此次调整后，5年期以上品种与1年期LPR的价差从90个基点的高位压缩至75个基点。

作为银行各类贷款利率的定价基准，5年期以上LPR的下调对减轻企业和个人还贷利息来说都是切实利好。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大，尤其是背负房贷压力的个人来说，会直接减少每月所需偿还的房贷利息（当然，何时降利息支出取决于房贷合同里规定的贷款利率重定价日）。此举也被看作是近期稳增长政策又一重要举措，旨在进一步降低实体经济融资成本，改善企业和个人的现金流压力，稳消费、稳预期，增强市场信心。

当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

LPR“降息”的推动力量来自哪儿？

5月20日的LPR报价是本年度的第二次下调。对于此次调整，市场其实早有预期，而依据主要来自于4月央行推动降低银行负债端成本的诸多新举措。

一方面，今年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。这是继去年6月存款利率自律上限由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定后，存款利率自律定价机制再度迎来重大调整。

另一方面，为鼓励银行积极参考新的存款利率自律定价机制及时调整自身存款利率水平，央行在宏观审慎评估（MPA）中将此设为加分项予以激励。

上述改革带来了立竿见影的效果。据央行最新的货币政策执行报告，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。4月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，较前一周下降10个基点。

光大证券首席银行业分析师王一峰表示，存款利率自律机制在4月鼓励银行下调部分期限定期存款利率10个基点，旨在进一步从负债中长端为银行减负；4-5月份，隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，同业存单利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本。按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。

在去年的“2021凤凰网财经峰会”期间，东方证券首席经济学家邵宇在“行至十字路口的中国房地产”分论坛上曾针对中国房地产市场的调整作了精彩阐述，表示：未来五年房价距离最高点会下降10％ 长远看可能跌30％。

综合来源：证券时报、财经国家周刊（记者 丹华）、公开信息等

本文源自凤凰网财经