荣盛发展评级报告「盈利强 布局优 荣盛发展荣升3A评级」

4月26日，大公国际资信评估有限公司发布信用等级公告称：通过对荣盛发展主体进行分析和评估，确定荣盛发展的主体长期信用等级从AA 调整为AAA，跟踪评级也都提升到AAA，评级展望为稳定。

大公在报告中指出：荣盛发展区位优势明显，土地储备充足且持续增长，能为持续发展提供有力支撑；多元化业态经营对营业收入形成重要补充，房地产销售面积和签约金额同比大幅增长，盈利能力明显增强；预计未来，公司核心业务房地产开发与销售将保持稳定。

业内人士表示：评级提升意味着荣盛发展基本面向好，偿债能力较强。另外，评级提升有望降低融资成本，改善融资环境。

1、盈利能力持续增强，行业地位稳固

“2017年以来，荣盛发展营业收入和净利润均持续大幅增长，整体费用控制能力较强，盈利能力持续增强。公司签约销售面积和签约销售金额逐年增长，行业地位较为稳固。”大公在评级报告中指出。

荣盛发展主要采取自主销售方式，通过建造营销体验区使客户更直观地了解产品。公司采取“以销定产，以产保销”策略，根据市场情况及时调整销售模式，有效地保证了业绩的持续增长。同期，荣盛发展结算金额及结算面积逐年增长；公司生产经营规模持续扩大，新开工建筑面积逐年增长。

2019年，天津、重庆、江西、广东、浙江收入及占比均大幅增长，使区域市场波动对荣盛发展整体经营的影响得到一定缓解，有利于保持收入稳定性。

据克而瑞研究中心发布的房地产企业销售排名榜显示，2019年荣盛发展全口径销售金额位列第30位，权益销售金额位列第21位，所处行业地位较为稳固。

民生证券此前发布的2019年报分析中指出：“荣盛发展销售额增速（ 13.58%），显着高于行业增速（ 7.08%），得益于储备质量与周转提速，伴随疫情稳定，预计今年销售将有所保障。”

2、布局不断完善，土地储备充足

“荣盛发展土地储备很充足且持续增长，重点战略布局京津冀环渤海区域及泛长三角发展较快的二三线城市，同时继续扩展珠三角等其他地区的发展空间，区域布局继续完善，能够为后续房地产开发提供有力支撑。” 大公在评级报告中指出。

荣盛发展在环北京区域多年的房地产开发中积累了丰富的经验和较高的品牌知名度，是二三线城市房地产龙头企业。京津冀一体化的推进，为荣盛发展房地产业务提供良好的发展空间。

2017～2019年，荣盛发展围绕京津冀地区和泛长三角进行重点战略布局，公司新增土地储备的绝大部分来自以上两大经济区域。

近年来，荣盛发展也在扩大其他地区发展空间，据评级报告显示：“截至2019年末，荣盛发展京津冀环渤海区域土地储备面积占比为57.13%，同比有所下降，珠三角等其他区域的土地储备面积占比有所增长，全国区域布局不断完善。”

截至2019年末，荣盛发展土地储备约为3726.64万平方米，可满足公司3年左右的开发需要。荣盛在二线城市土地储备覆盖天津、沈阳、重庆、青岛、石家庄、南京、合肥、济南、郑州、长沙、佛山、杭州、武汉、西安、宁波、苏州、成都。

3、积极开展多元化业态经营，增强综合抗风险能力

“荣盛发展注重全方位拓展，以住宅地产为基础，推进旅游地产和商业地产开发，加大产业园投资力度，同时涉足多元化业态和拓展完整产业链，已形成集房地产开发、物业管理、商业管理、园林工程及建筑设计、房地产金融等业务于一体的互补型产业链，为促进房地产主业的升级与公司发展提供有力支撑，有利于增强综合抗风险能力。”大公在评级报告中指出。

荣盛旅游地产业务主要由子公司荣盛康旅负责运营，深入推进“6 N”战略布局，公司康旅布局基本形成。“6”即指大北京、大黄山、大海南、大上海、大华中和大西南等六大区域；“N”主要指太平洋、印度洋、欧美与非洲草原等为主的海外旅游区域以及国内六大区域外的独特区域。

2017年以来，荣盛发展产业园板块快速发展，收入和毛利润均大幅增加，占公司营业收入和利润的比重大幅增加；荣盛环京区域产业园布局已初步形成。荣盛产业园板块主要在公司有较好业务基础及较强品牌影响力的区域进行业务拓展，由于与当地政府建立了良好的合作关系，开展产业园区业务对于公司整体的土地拓展提供了较好的便利性、价格优势以及信息方面的领先优势。

4、盈利能力不断增强，偿债来源较为充足

“荣盛发展盈利能力有所增强，偿债来源较为充足，对公司整体债务偿还提供良好保障,盈利对利息的覆盖能力处于较好水平；融资渠道丰富，外部融资能力强；流动性偿债能力较强。” 大公在评级报告中指出。

偿债来源结构主要包括盈利、自由现金流、债务收入和外部支持。2017～2019年，受房地产项目结算规模增加影响，荣盛发展利润总额和净利润均保持增长，盈利能力持续增强，保持较强的整体费用控制能力。同期，荣盛发展融资方式主要为银行贷款、信托融资及直接融资，融资渠道丰富，外部融资能力强，可为公司获取土地及开展项目提供资金保障，流动性偿债来源总体充足。

另外，从公司的债务和资本结构来看，2017年以来，荣盛发展预收款项逐年增长，主要是新增预售房款较多所致，为公司未来经营业务的发展和营业收入的结转提供保证；资产负债率逐年下降；债务资本比率逐年下降，总有息债务占总负债的比重逐年下降；所有者权益结构保持稳定；所有者权益逐年增长。

“综合来看，荣盛发展的抗风险能力极强，预计未来1～2年，公司继续以房地产开发与销售业务为核心板块，业务经营将保持稳定。因此，大公对荣盛发展评级展望为稳定。”