3600亿债务压顶,房企们继续靠境内外发债筹钱「房企债务」

本报记者 王丽新

1月25日，有消息称世茂集团有意出售旗下第一高楼世茂深港国际中心，对外报价151亿元。据悉，该项目位于深圳，世茂集团已经利用其融资92.7亿元。值得一提的是，开年至今，世茂集团明确表示加大资产处置力度，仅上海就有300亿元项目摆上货架。

急于出售物业的背后，是为保交付、如期还债等目标筹措资金，世茂集团不是个例，此前中国奥园已经多次出售物业，试图避免债务违约的命运，但即便想做突围的优等生，也依然走到了还不起债的一步。

1月19日晚间，中国奥园发布公告称，经审慎考虑流动性状况，将不会支付于2022年1月到期票据的余下本金及最后一期利息；在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。与此同时，中国奥园方面称：“本集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则。”这意味着，中国奥园海外债务停付本息。

在这种市场格局下，2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。除销售规模和利润下降外，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，从其态度可知，2022年房企的境内外融资环境依然严峻。

面临海外债兑付和再融资双压

众所周知，2021年9月份以来，销售市场转冷，某大型中资房企开始出现债务违约现象，债权人信心和市场基本面受到影响，海外融资环境紧张，四季度开始，中资房企海外融资大降，房企境外债“借新还旧”之路受阻。

“在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。”克而瑞表示，据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。这意味着，2022年房企海外债将迎来四次兑付高峰，压力可见一斑。

据公开数据显示，2022年房企到期的海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。“海外债偿债风险还是偏高。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，形势严峻，房企上半年面临较大资金链风险。

“从2022年全年来看，将有6589.4亿元债券到期（数据来源于中指研究院），其中信用债占比47%，海外债占比53%。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，2022年3月、4月、7月为偿债高峰，信用债和海外债合计到期规模分别为776.3亿元、690.3亿元和922.6亿元。

“通过对几十家样本企业经过测算，信用债市场的问题只是当前债务市场的冰山一角，供应量融资的规模差不多是信用债市场规模的10倍左右，因此资金链问题还比较严峻。”宋红卫表示，通过样本房企估算，60%的房企2022年到期的信用债规模要超过2021年，约20%的房企2022年到期信用债规模是2021年的2倍-5倍，2022年的偿债压力更大，部分房企在上半年可能还会面临资金链断裂的风险。

克而瑞也认为，叠加销售市场的疲软，预计2022年仍会有房企发生违约事件，届时或会进一步打击债权人信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。在此背景下，预计2022年出现负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。

不难看出，2022年不仅是房企偿债高峰，而且上半年将面临海外集中兑付风险，同时受困于债务违约房企对行业基本面造成的负面影响，再融资仍旧较为艰难，“借新还旧”之路仍无法畅通，房企将面临海外债兑付和再融资双重压力。

仍需积极自救最大限度回笼资金

令业内感到庆幸的是，从政策层面来看，纠偏正在进行中，近期政治局会议和中央经济工作会议对于房地产行业的表态较为积极，提出“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。此外，并购贷已不计入“三道红线”，优质房企境内债券融资政策边际放松。

“尽管目前出台了稳定房地产市场的融资松动相关政策，但是从政策内容可以看出，主要导向是支持优质的房企去并购出现资金链问题的房企及其项目，并非直接针对问题企业进行融资。”宋红卫表示。

刘水也称，近期整个市场及金融机构的预期并没有发生改变，金融机构避险情绪仍然较重，市场销售业没有明显发生回暖，年初房企的资金压力依然较大，不排除仍有房企发生债务违约。所以，正如宋红卫所示，主要还是要靠企业自救，但是能否自救成功就看房企自身的本事了。

对此，刘水表示，房企偿债压力下自救有几种措施：一是加快销售，加快回笼资金，提高现金流水平；二是出售资产，如出售项目、出售股权等，获取资金；三是债务展期，使将要到期债务展期，减轻短期还债压力；四是大股东借款，特别是公司控股股东借款，也能获取资金；五是减少支出，谨慎拿地，甚至停止拿地，同时减少人员支出，节省成本，节省支出。

总体而言，房企自救的核心逻辑是，使用各种策略节衣缩食，力求最大限度回笼资金，包括销售市场回笼现金和融资现金入账。

在销售端，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，2021年下半年压制的部分需求有望在上半年入市，带动市场交易活跃度有所提升，但受2021年上半年高基数影响，2022年上半年全国商品房销售规模同比或逐渐探底。

在融资端，虽然评级机构未来预期偏悲观，但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等，未来有望在逆势中维稳发展，甚至是逆势破局。从近期房企发行海外优先票据的情况来看，绿城、宝龙、中骏及旭辉等均有优先票据的发行。而那些出现流动性紧张的房企，则更容易出现信用质量持续恶化的现象，从而在2022年中掉队。

在克而瑞看来，对于房企而言，一味使用内部现金支付到期债务是不可持续的，如何提升债权人及购房者的信心才是扭转负面循环的关键。对此，刘水也表示，随着各地因城施策，需求和供给的支持信贷政策会有实质性落地，预计在2022年中前后，房企资金压力会有好转。

（编辑 才山丹）