企业想要转移房产 税务该如何筹划 「转移税款如何处理」

企业在经营的过程中，资产成为企业较为着重留意的一部分，而土地使用权、建筑物等房地产是资产中占大头的一部分，随着企业的发展必然会产生一些资产的买卖、投资、转移等行为。

假设甲公司旗下100%控股的乙公司身上有几套商品房，原来购置成本1个亿，目前市场售价5个亿。现在乙公司想转移房产，需要缴纳多少税呢？

1、增值税=（5亿元-1亿元）*9%=360万元

2、附加税费=增值税360万元*12%=43.2万元

3、应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率=（转让房地产的收入总额-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率=（5亿元-1亿元-43.2万元）*60%-（1亿元 43.2万元）*35%=20458.96万元

4、企业所得税=（5亿元-1亿元-43.2万元-20458.96万元）*25%=4874.46万元

5、印花税=5亿元*0.5‰=25万元

合计：25761.62万元

那么对此乙公司转移房产，税务要怎么筹划呢？

首先对于以下情形的，可以不征、暂不征或免征各税种：

1、房地产转移不征增值税

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条规定：不征收增值税项目，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

2、大额房地产转移不征或暂不征土地增值税

《土地增值税实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）第四条规定，关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

3、房地产转移免征契税

《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号 ）第六条规定，资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

第七条规定，债权转股权　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

根据上述的规定，可以了解到以下关键信息：

1、大额房地产转移不征收增值税，务必做到：一大额房地产转移发生在资产重组过程中；二是合并、分立、出售、置换等资产重组方式；三是房地产转移一定与其相关联的债权、负债和劳动力一并转移；

2、房地产赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业，不征收土地增值税。

对此，关于这一情形，乙企业可以采用公司分立的方法，将现有的公司通过分立成为两家公司，一家公司持有房产，另外一个公司经营现有的业务。

通过这一方式，公司分立符合税务政策，而把房产和业务分离不涉及到税务成本，这种方法从公司剥离房产的税务很低。