碧桂园销售毛利率「碧桂园抬高房价」

（文/解红娟 编辑/马媛媛）即使被誉为可产生稳定现金的“现金牛”，物企也难免面临“增收不增利”的尴尬局面。

8月24日，碧桂园服务发布2022年中期业绩报告。期内，碧桂园服务收入200.55亿元，同比增长约73.5%；毛利约53.87亿元，同比增长约39.6%；净利润27.52亿元，同比增长约23.6%。

“这里有一个剪刀差。”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏在2022年中业绩会上表示，之所以导致收入增加73%、毛利增加39.6%的“剪刀差”，主要是结构性的因素，例如收购之后无形资产的摊销、期权费用等。

报告显示，碧桂园服务期内净利润受到可换股债券计提的利息支出、购股权开支、按公允价值计量且变动计入损益的金融资产未实现的收益以及收并购带来的无形资产－合同及客户关系、保险经纪牌照及品牌的摊销成本的因素影响，合计削减净利润约3.48亿元，而2021年同期的1.28亿元。

和营收利润相比，碧桂园服务迅速下跌的股价更引人注目。截至8月25日发稿，碧桂园服务报14.76港元/股，较2月最高值的54.248港元/股减少了72.749%，也就是业内常说的“膝盖斩”。

受股价下滑影响，半年时间不到，碧桂园服务总市值为497.3亿港元，较年初高峰时的1829.46以港元蒸发超千亿。若将时间延长至2021年1月，碧桂园服务还是首家市值突破2000亿港元物管公司。

毛利率创近7年最低值

收购，无疑是碧桂园服务近年来的一个重要关键词。

据观察者网不完全统计，2021年至今碧桂园服务共有四次大规模的收购行动，分别是2021年2月斥资48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%的股权，9月底斥资不超过100亿元收购富力物业，同月斥资不超过33亿元收购彩生活的核心资产，2022年2月以不高于31.29亿的价格收下中梁百悦智佳服务93.76%股权。

得益于几次大规模收购，碧桂园服务已经坐稳国内在管面积第一的位置。截至2022年6月30日，碧桂园服务除三供一业业务外的物业服务收费管理面积由2021年底的约7.66亿平方米增加约7750万平方米至约8.43亿平方米，除三供一业业务外的物业服务合同管理面积由2021年底的约14.38亿平方米增加约1.71亿平方米至约16.09亿平方米。

另外，截至2022年6月30日，碧桂园服务三供一业业务的物业服务合同管理面积约8530万平方米，三供一业业务的物业服务收费管理面积约8520万平方米。

大规模收购虽然能在短时间内增加碧桂园服务的管理面积，但同时也带来一些不良反应。以毛利率举例，期内碧桂园服务毛利率为26.9%，较2021年底的30.7%减少了3.8个百分点，在首次跌破“3”字头的同时，创下近8年最低毛利率水平。

数据显示，2015年至2021年，碧桂园服务的毛利率分别为30.57%、33.93%、33.17%、37.68%、31.65%、33.97%、30.73%，虽有波动但一直在30%以上。

对于毛利率的下滑，黄鹏解释，除疫情因素影响外，主要是因为收购的物业项目毛利率低于碧桂园原有项目，并表之后拉低了碧桂园物业的平均毛利率。

从收购项目来看，2018年至2020年，蓝光嘉宝服务的毛利率分别为33.24%、36.2%、35.69%，彩生活对应毛利率分别为35.49%、35.25%、33.58%，富力物业对应毛利率分别为14.9%、17.9%和24.8%，中梁百悦智佳服务中梁百悦智佳服务分别为33.61%、30.8%和28.42%。

不难看出，蓝光嘉宝服务、彩生活的毛利率水平几乎和碧桂园服务毛利率水平不相上下，并不是黄鹏口中拉低整体毛利率的主要原因。反观富力物业毛利率水平长期在25%以下，虽然有上升趋势，但和碧桂园服务30%的平均水平还有很大差距。

此外，“此疫情因素增加了几个亿的成本。”黄鹏分享，碧桂园服务有有6000多个项目，十几万名员工，公司在疫情期间不得不增加了很多的服务工作量和防疫物资成本的投入。

将现金流视作生命线

在拉低平均毛利率的同时，收并购支出的大笔资金也让碧桂园服务恢复了对现金流的渴望。

“规模的收购至少有相当一段时间不是我们的重点。”黄鹏表示，碧桂园服务今年没有大的关于物管合约的收购计划，如有并购行动，也主要是在能力补短板，强化一些优势的方面，但不会以追求合约和规模面积的增长来进行收购。

黄鹏强调过，碧桂园服务不唯规模论，在经营上追求有现金回报的利润、服务满意和社会价值，三者缺一不可。

代替收并购，年内碧桂园服务将“三缴一流”作为重点工作，即追缴、收缴和预缴资金和现金流。黄鹏称，“公司把现金流作为生命线，追求运营商要有现金流回报的利润，且建立了一个人人承责的指标考核体系。”

某种程度上，这与碧桂园服务增长的应收账款和减少的现金流有关。数据显示碧桂园服务应收账款即票据合计为134.66亿元，较2021年底的105.69亿元增加了28.97亿元，其中，来自关联方的应收账款为5.56亿元，来自第三方的应收账款为129.09亿元。

现金流方面，碧桂园服务拥有银行存款和现金总额约89.91亿元，较2021年底的117.56亿元减少23.52%。

“其中有32亿的理财和42亿左右的投资。”对于银行存款和现金总额的减少，黄鹏解释，公司在外部环境较好的时候做了一些理财，且因为建立一些合作关系而进行的战略性的投资或者上市股权的投资。

“未来我们会逐步收回来，今年年底前绝大部分都能收回。”黄鹏坦言，即使行业再变化、外部环境再恶劣，碧桂园仍然会有100多亿现金流，甚至到明年就可以有近200亿的资金富余。

此外，受房地产行业影响，碧桂园服务不得不降低全年业绩预期。“营收方面全年不低于40%以上的增长，核心净利润方面预计是20%-30%的同比增长率。”

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