房地产融资环境持续收紧「房地产融资困境」
来源：中国证券报
中国证券报记者 王舒嫄 张勤峰
最新统计显示，6月房地产行业在境内债券市场净融资逾160亿元，连续第5个月保持净融资为正值，并创出过去12个月的新高。
业内人士表示，近期房地产行业融资环境继续改善，市场成交边际回暖，流动性紧张态势有望趋于缓和，下半年更多行业基本面指标有望迎来修复。
多策并举疏解压力
促进销售回款、协商债务展期、加快资产处置、寻求引“战”引资……眼下，房地产行业正迎战今年新一轮债务到期小高峰，一些房地产企业使出“十八般武艺”纾解资金压力。
据中金公司的研究报告，今年6-7月，境内房地产企业发行的美元债迎来一轮到期高峰，单月到期量均接近70亿美元。若算上境内债务，克而瑞研究中心的统计数据显示，6-7月，境内200家主要房企债务到期规模在1755亿元左右，约占整个下半年到期量的61%。其中，民营房企到期债务较多，6-7月合计约1178亿元，占到同期境内房企到期债务总额的67%。
面对到期债务高峰，一些房企选择协商债务展期，避免直接违约，用时间换空间。比如，近期富力地产、领地控股等房企纷纷披露，就即将到期的债券寻求与投资人协商展期。
不少房企努力通过销售回款、处置资产或引“战”引资等方式“补血”，以应对阶段性流动性问题。据中国证券报记者不完全统计，仅6月以来，就有包括云南城投、阳光城、祥生控股、建业地产等在内的10余家房企宣布出售资产、转让股权或引入战略投资者。
“通过优质企业并购出险项目或困难房企，能将风险控制在一定范围内，将利于产业链上下游及整个经济社会发展的稳定。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成说。
还有一部分房企选择“不走寻常路”。6月15日，碧桂园宣布，以现金方式回购一笔将于今年7月到期的美元债券，若顺利完成回购，年内碧桂园将再无美元债到期。无独有偶，远洋集团今年已两次提前偿还存续债券——4月提前偿还一笔美元债，未来两年该公司已无美元债到期；6月，又提前偿还了两笔资产支持证券。据不完全统计，除碧桂园和远洋集团外，近期还有新城控股、雅居乐、旭辉控股、建业地产、中梁控股等近20家房企主动实施债券回购。
在业内人士看来，这些房企选择提前偿还或回购债券，意在传递积极信号、维护市场形象、提振市场信心，从而保证持续融资的能力。
纾困力量持续壮大
同时，从监管部门、地方政府到行业协会、金融机构，解危纾困房地产行业的阵营不断壮大，合力持续汇聚。这当中，资产管理公司（AMC）作为处置不良、化解风险的专业机构，有望在参与房地产行业债务风险处置、化解金融风险方面发挥其独特的功能优势。
6月21日，冠城大通发布公告，拟与华融资产开展业务合作，由后者收购其即将到期的一笔公司债券，以确保该债券其他持有人如期得到偿付。“由AMC出面收购房企存续债务，这是AMC参与化解房地产风险的最新尝试。”一位业内人士点评称。
一些迹象表明，AMC正加力、加快实施房地产行业纾困行动。截至目前，中国信达、华融资产、东方资产、长城资产四家全国性AMC均已加入纾困房地产行业的行列之中。
克而瑞研究中心研究总监朱一鸣介绍说：“AMC救助阵营正在不断壮大，除了全国性AMC，一些地方性AMC也纷纷入局。其中，全国性AMC作为主力军，已通过签署协议、设立基金等形式对接多家出险房企。”
中国证券报记者注意到，6月7日，浙江省房地产业协会与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，初步成立了100亿元规模的“并购重组专项资金”，后续将用于房地产企业的解危纾困。
朱一鸣认为，收购出险房企项目或推动其并购重组，确保问题项目顺利完工，落实“保交付、保民生、保稳定”，将是现阶段AMC参与纾困房地产行业工作的重中之重。
市场信心不断增强
刚过去的6月，房地产债券融资继续好转。Wind数据显示，6月境内债券市场上发行的房地产行业债券（不含资产支持证券）合计471亿元，实现净融资161亿元，已连续5个月保持净融资为正值，并创出过去12个月的新高。
展望下半年，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，房地产行业的合理资金需求将得到满足，部分出险房企有望看到更有效的应对方案。
6月24日，深圳证券交易所发布的《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出，支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励其发行公司债券兼并收购出险房企项目。
业内人士认为，下半年房地产行业从银行信贷、债券融资等渠道得到的资金支持有望增多。随着资金紧张程度缓解、融资成本下降，房企购地、投资、销售等行为有望逐步回归常态。
值得一提的是，近期房地产市场交易改善的势头进一步明显。“销售的改善有望进一步提振参与各方的信心，进而促成融资环境好转，有效缓解房企短期资金压力。”一位房地产企业融资负责人告诉中国证券报记者，“一方面，经营性现金流是企业最重要的资金来源之一，销售回款的增加有望缓解房企资金压力，提振市场信心；另一方面，市场信心的回升有助于房企获得更多融资机会，形成良性循环。”