房地产不良资产处置的新格局有哪些「什么是不良资产处置」

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房地产不良资产：

不良资产是一个泛概念，它是针对会计科目里的坏账科目来讲的，主要但不限于包括银行、政府、证券、保险、企业的不良资产。金融企业是不良资产最主要的源头。

银行的不良资产严格意义来讲也称为不良债权，其中最主要的是不良贷款，就是借款人不能按期、按量归还本息的贷款。即银行发放的贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息，银行的不良资产主要是指不良贷款和不良债券等。

政府、证券、保险、基金、信托等非金融企业的不良资产，适用统一会计准则。该类不良资产是指企业尚未处理的资产净损失和潜亏(资金)挂帐，以及按财务会计制度规定应提未提资产减值准备的各类有问题资产预计损失金额。

房地产不良资产，主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、烂尾楼、存量房等。

不良资产处理主体：

90年代末亚洲金融危机爆发时，中国也出现了大批的不良资产，也就是在那个阶段国家发起设立了华融、长城、东方和信达四大AMC。作为不良资管行业的龙头，资产管理公司主要业务就是剥离、处理不良资产。资产管理公司从金融机构和非金融机构手里收购不良资产，再经营卖出，或重组经营、培养发展，以获取盈利。

为了化解地方不良资产，优化地方金融环境，2012年2月，财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，规定各省级人民政府原则上可“设立”或“授权”一家资产管理或经营公司，参与本省范围内不良资产处置转让工作。随后，银监会先后分三次批准设立了15家地方资产管理公司。

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不良资产收益潜力：

以往，不良资产中，房地产类不良资产由于其抵押物价值高，在认定为不良后，AMC如果能够低价收购并盘活，往往预示着项目处置完毕后有可能获得高收益。所以一段时间房地产不良资产成为各界疯抢“香饽饽”。

从目前各金融机构的房地产相关不良资产来看，在”房住不炒”的主基调下，限购、限售、限贷、土地供应增量等政策调控下，中小房地产企业的周转变现速度下降，债务违约风险加剧。未来房地产不良资产增长空间，显然是很大的。据相关媒体的报道，峰值可能会达到万亿之巨。

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AMC处置房地产不良资产现有方式：

AMC是主要的房地产不良资产处置主体，它的处置主要就是为了解决两个问题：

一，金融方面，需要对之前的信贷和风险予以处置，引进资金，为未来的开发经营做准备；

二，实物方面，需要对资产进行管理，让引进的资金发挥作用。

就实物端操作而言，四大AMC大多成立旗下地产子公司，直接对实物进行开发升值。

在这个模式里，金融和资本的操作是AMC房产子公司的优势，但相比专业大型房企，其在开发经营中所能实现的品牌溢价是较低的。

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“房企 AMC”，房地产不良资产处置新格局：

对于AMC面临的问题，房企可利用自身对房地产市场的经验，对于开发、规模布局和品牌形成有利影响。

同时，可以借助AMC处理不良资产背后的复杂信贷问题，并在“拿地难、拿地贵”的现状下，开拓资源，并或享受AMC带来的融资便利。

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房企与AMC合作方式：

现在，房企与AMC合作有三种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。

其中，重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组，然后由房企作为重组方再开发和运营。

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不良资产处置基金，这一模式下由房企和AMC共同出资设立基金公司，由基金公司对不良资产进行处置。

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这一模式下房企可将重组后的物业二次开发运营，享受代建和管理收益。

联合开发管理或代建，这一模式下房企与AMC旗下地产子公司直接合作，联合开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获得共同开发或代建收益等。

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各种合作方式的利弊：

房企和AMC合作三种模式各有优劣：

拿不良资产处置基金模式来说，它可将不良资产处置开发的风险转嫁基金，并减少房企和AMC的资金投入，但这样也意味着要受到更严格的金融监管；

联合开发管理或代建能够减少房企的风险，但如何做好利益分配、开发理念协调，也是值得探讨的。

房企凭借自身的开发运营优势，与AMC合作，将银行急于抛掉的不良资产收入囊中。

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