引发美国次贷危机的公司「次贷危机」

房地产就是一台梦想制造机，无数人的美国梦寄托在上。殊不知当金融失序后，终会遭到反噬。时至今日次贷危机的影响还在持续，回顾这场金融海啸，可以发现个中魅影从未远去，它也警醒着我们金融危机离我们并不遥远。

故事的开始发生在1938年，经济大萧条余威尚在，时任美国总统罗斯福牵头成立了联邦国民抵押贷款协会，它后来就是大名鼎鼎的房利美。

房利美 图源网络

从那时起，美国民众开始享受到30年期的固定利率房贷，买房不再是遥不可及，拥有一幢房子是许多美国中产的标志。

此时房贷政策的目的还是为了实现让普通民众买到房，民众买房的目的还是为了不再居无定所、资产保值。

1968年美国政府深陷越南战争泥潭，联邦政府为了掩饰债务，决定将房利美私有化。完成私有化后，房利美失去了“政府背景”，但也失去了“政府约束”，它可以购买全国所有符合标准的房贷了。为避免发生垄断，1970年美国国会批准成立了第三家机构——房地美。（第二家是吉利美，主要负责公务员和退伍军人业务）

房地美 图源网络

时间继续往后走，一个叫刘易斯·拉涅利（Lewis-Ranieri）的人在1977年创造性的想出，可以把房贷打包成债券卖出去。

对于银行而言，这个想法非常有吸引了，因为它能让原本属于银行的断贷风险转移给投资者，还能在销售债券的过程中收取手续费盈利。

所罗门兄弟公司 图源网络

刘易斯把这个创造性方案提请给所罗门兄弟公司（刘任职的公司）董事会，董事会中有人提出对抵押贷款债券的风险的担忧。刘易斯回复了一句金融史上颇具争议的话：“有谁会不还房贷呢？”

不过这套理论现在还不具备大规模实操可能性，因为所罗门兄弟公司买不到太多房产抵押贷款。直到那个男人出现。

保罗·沃尔克 图源网络 保罗·沃尔克 图源网络

1970-1983年的美国GDP平均增速仅有2.9%，但同期的通胀率却有10.46%，课本上将这种现象称为“滞胀”。1979年时任美联储主席保罗·沃尔克开启了加息，以抑制通胀，连续加息将利率提高到22.36%，通过暴力加息，美国的通胀终于退烧了。

但随着加息进行，银行没借出一笔房贷都在亏钱。并且因为Q条例规定了银行存款利率上限，在七八十年代，这个数字是5.25%-5.5%，远远低于通胀水平。美国人都不存钱，宁愿选择把钱放进货币基金里面。就这样储贷银行们持续亏损，并且筹不到足够的钱，4000家中就有2900家面临破产。

为了挽救储贷银行，1981年美国国会通过一项税收豁免法案，规定储蓄银行将贷款卖掉后，财政部会将前10年上缴的税费归还作为补贴。这给了储贷银行充足的动力卖掉房贷，所罗门兄弟公司就趁此机会大量买入。

刘易斯还拉来了房利美和房地美为所罗门兄弟公司提供抵押贷款。虽然两房已经私有化，但是在美国民众眼中，它们是“不能倒闭的企业”，有了官方背书，刘易斯创造了一种名字叫抵押贷款债券（Mortgage Backed Securities，MBS）的债券品种，从而开创了债券市场的新时代。

过去，债券市场是由政府或大型企业这样具有较高信用的单一主体发行的巨额借款凭证，这些借款凭证被不同的投资者认购，但其中任意一份和其他份额的评级都是相同的，利率也相等，最终的还款人都指向那个唯一的发行人。

传统企业或市政债券示例

MBS，则是由数千笔住房抵押贷款组成的池子，后来还加入了车贷、飞机贷等消费贷。他们把这些贷款按照债务人的信用评分的不同划分为不同等级，由最危险到最安全依次排列，风险越高，利率就越高。在投资银行和评级公司的假设中（评级公司将债券的安全性从高到低依次划分为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D十个级别），BBB级以上的债券为投资级，这意味着构成这些债券的住房抵押贷款肯定不会大规模违约。基于美国房地产市场60多年来从未有过全国范围内的下跌这一事实，他们把违约率假设为不会超过5%。

图源 大空头

有了这个创造性的设计，原本分散且风险不一的住房贷款变成了标准化债券产品。标准化后也拥有了很强的流动性，原来的商业银行把住房抵押贷款放出去，需要耐心的等待30年，慢慢地收回本息。现在，银行只需要适当让利，就可以把这些贷款打包销售出去，清理他们的资产负债表，收获现金，也不用再承担这些贷款违约的风险。银行从债权人变成了中间商。

这就是“证券化”过程，其中，商业银行“放贷——缓慢回笼资金——再次放贷”的周期被大幅度地缩短了，这激发了它们的放贷冲动，使它们倾向于向更多的购房者提供住房抵押贷款。

但是“有资格贷款者”是相对稳定的，渐渐地市场上能放贷的对象越来越少，2003年小布什政府为美国人送来了“大礼包”——《美国梦首付款法案》，法案规定会为购房的中低收入家庭提供1万美元或住房总价6%的首付款资助，并且国会还命令房利美和房地美多向低收入家庭和少数族裔倾斜放贷，同时限制了两房的负债规模。

这两项规定让商业银行可以降低贷款门槛，并创造出了“次级抵押贷款”（ Sub-Prime Mortgage Loan）这种产品，让更多的人能“受益”。并且把更多的贷款需求从两房分流到商业银行。

为了吸引更多贷款客户，以新世纪为代表的次贷公司还推出了零首付政策，同时还有“气球贷”。所谓的“气球贷”就是采用浮动利率贷款，它的真实利率其实非常高。

它被设计成前低后高模式，并且还款年限很短，比如前两年利率只有2%，第三年后才成倍增加。更要命的是，大部分贷款公司还会帮低收入人群通过贷款审查，到了后期甚至只需要一个名字就能申请贷款。

图源 大空头

商业银行能向更多的购房者放贷，房地产市场上的买家增多，推高了房地产的价格，房地产的价格上升，又会反过来吸引更多的投机者冒险借贷，参与到这个“稳赚不赔”的生意中来，形成“正反馈循环”。2000-2006年，美国房地产市场迎来了大繁荣。

美国人买房产生房贷，通过再融资获得现金，套出来的现金可以拿去日常消费（大多数会去再买房），房地产繁荣也带动上下游繁荣，房价增长带来大量的纸面财富也拉动大众消费欲望。

这个大家都能赚钱的游戏仿佛能继续下去，但潘多拉魔盒不经意间已被打开。

下一篇“潘多拉魔盒”，我们继续了解影响21世纪的金融海啸，次贷危机是如何发生的。

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