公积金调整对房价的影响「公积金可贷款额度公式」

随着全国各大城市出台楼市放松政策，困扰石家庄地产人士的限购限售等政策，能否出现松动的迹象，显然已经是所有人关心的主要话题。以至于，在上周，地产经纪人的朋友圈，出现了石家庄出台松动政策的文字，事实证明，这又是一次中介机构自娱自乐的政策猜测，意在引导市场向好。

不过，虽然大的松动政策没有出台，关于公积金最高额度的上调却成为现实。这对于石家庄楼市能带来决定性利好吗？

另外，关于石家庄常住人口减少的话题，市统计局发布了相关报告，意在为人口减少提供政策解读和背书。

1、公积金调整

新闻背景：

从石家庄公积金管理中心官方客服了解到，目前，石家庄公积金最高额度已由60万上调至80万，适用范围为石家庄市内五区，仅限70年产权的普通住宅。此外，被动房最高可贷100万。

老杨观点：

从相关资料，我们看到，此次上调公积金最高额度，主要针对市内五区的70年产权普通住宅，上调额度20万，其中被动房最高可贷100万。

不过，具体到个体的住房公积金个人住房贷款额度，要以借款人及其配偶住房公积金缴存基数为基础，结合借款人月还款额，所购房屋最高贷款比例、贷款年限及负债情况等因素综合确定。

在此次公积金额度上调中，反映出两大趋势，额度上调并非一刀切，购房者能否享受到上调的红利，因为没有细则出台，其可操作性还有许多不确定性；第二，从政策导向分析，被动房的公积金贷款额度最大，显示被动房等节能型建筑项目，在未来都将是政策支持的主要对象。

那么，此次公积金额度上调，对当下日渐冷清的楼市，能带来决定性的利好吗？

显然，答案是否定的。先不说因为政策细则并未出台导致的可操作性不太确定，单纯从公积金贷款对楼市的影响分析，2021年，石家庄个人住房贷款市场占有率为10.87%，虽然同比2020年有所增长，但在住房贷款市场的占有率，依然不足以对市场造成决定性的影响。

如果非要说，此次公积金额度上调对楼市的利好，更多是在市场预期上。但疫情和经济下行的背景下，人们的口袋越来越近，购房需求持续萎缩，才是整个房地产市场的基本面，供大于求的态势下，楼市政策的松动，只能起到刺激市场和需求的作用，但无法影响购房需求的萎缩基本面。

因此，公积金额度上调，会在一定程度上对市场有所利好，但影响有限。

2、人口变化

新闻背景：

近日，市统计局发布《石家庄市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，2021年末全市常住总人口1120.47万人，比上年末减少3.68万人。简单分析一下常住人口的减少对咱们楼市方面有没有带来什么样的影响？

老杨观点：

针对此次石家庄常住人口减少的话题，市统计局的报告中，专门对石家庄人口比例和结构做了总结和分析。

对于“人口比例结构呈现优化趋势”的说法，石家庄方面总结了以下几个方面具体原因：

一是城镇人口增长，城镇化率提高。2021年，石家庄市城镇人口796.54万人，比上年增加了7.64万人；城镇化率71.09%，比上年提高0.9个百分点，居全省第一位。

据介绍，从2010年到2020年，石家庄市城镇化率由50.81%提高到70.18%，年均增长2.6个百分点。按照城镇化发展规律，城镇化率达到70%后，就进入了稳定发展区间。但2021年，石家庄市城镇化率在较高水平上仍实现了近1个百分点的增长，说明石家庄市城镇对人口的吸引力依然强劲。

二是劳动年龄人口增长，占比提高。劳动年龄人口数量体现劳动力规模。2021年，全市劳动年龄（15-59岁）人口为703.11万人，比2020年第七次全国人口普查时增加4.0万人，增长0.57%；2021年劳动年龄人口占全市总人口比重为62.75%，比2020年提高0.52个百分点。劳动年龄人口数量的增长和比重的提高，说明石家庄市的劳动力资源较为充沛，人口“红利”仍然存在。

三是中心城区户籍人口净流入，聚势明显。市公安部门的户籍数据显示，2021年，石家庄市长安区、桥西区、新华区、裕华区户籍人口合计迁出23630人，迁入33266人，净迁入9636人。说明人口向城市中心聚集的趋势比较明显，中心城区的人口吸引能力相对较强。

总结人口变化趋势，统计专家表示出了乐观态度。“十四五”开局之年，石家庄市提出了经济总量过万亿、打造五个以上千亿级产业集群等目标，密集推出一系列高含金量政策举措，营商环境不断优化，城市对人口、人才的凝聚力也在不断加强，一个“让本地人自豪，让外地人向往”的魅力之城正在形成，“在这个发展的背景下，相信石家庄市常住人口在保持千万人口规模的基础上，仍将会呈现出增长趋势。”

3、物业费问题

新闻背景：

“空置房是否应该收取物业费”的话题再一次出现。对于这个问题，认为空置房应该收取物业费与不应该收取物业费用的人都有很多。能不能来和我们聊一聊您的观点和看法？

老杨观点：

对于空置房是否应该收取物业费的问题，新规民法典中给出了明确的答案，第九百四十四条明确指出：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

因此，空置房是否收取物业费的话题，从法律角度已经明确了收取的法律依据。

不过，为什么是否应该收取的话题再次成为网上热议的话题呢？

老杨认为，主要由以下几个原因：

第一，当下的市场下，空置房的物业费，增加了炒房客与空置房持有者的日常成本，疫情与经济下行导致收入减少，成本增加收入减少的情况下，自然会让这部分人产生纠结与抗性，此时讨论这个话题，意在增加不缴纳物业费的道德和舆论砝码；

第二，物业与业主之间的矛盾呈现普遍性和多元化，导致双方不信任度大大增加，特别是最近几年楼市中有关“取消物业”的呼声越来越高，有人认为当前物业主要存在4个方面的问题：1、利用业主公共区域牟利；2、胡乱收费，收费项目不透明；3、收费不办事，服务态度差；4、制定不合理条款。业主不仅没有享受到应有的服务，反而还因此降低了生活品质。具体到空置房的物业服务上，同样出现了物业只收款没服务的现象，自然导致业主逆反心理增加。

两大因素下，导致空置房收取物业费的话题，成为热点。

那么，空置房到底应不应该收取物业费呢？法律层面和执行层面，又如何协调统一呢？

老杨认为，当务之急，法律层面应该制定更加细致和人性化的物业服务标准，通过刚性措施和软性引导，让物业企业的服务品质有所提升，同时加大对无良物业企业的严查和惩治力度，让物业公司违法违约的成本增加，还业主们一个干净安全且相对高品质的社区环境。双方关系良性化发展，才能在一定程度上，缓解当下的矛盾。

4、销售榜单

新闻背景：

“2022年石家庄新家交房满意度十强楼盘”榜单。其中包括了中冶德贤华府、石家庄天山熙湖三期、旭辉中睿府、安联檀悦府、厚德雅园、荣盛御府、国赫天著、东南智汇城、东创铂悦府、高远森霖城。来聊一聊这些楼盘他们有什么样的统一的特点吗？现在大家选房子都看重什么东西？

老杨观点：

之所以发布新家交房满意度调查榜单，一方面，是应市场需求和购房者的诉求，而发起的针对性强且影响力较大的评选；另一方面，也是媒体或研究机构，根据市场发展形势和业务需求，而做的评选。应该说，购房者很关心。

而十强榜单中，主要存在这几项统一的特点：

第一，均为按时交房甚至提前交房项目。比如中冶德贤华府提前180天交房，创造了行业提前交房的记录；

第二，在交房中，均有为业主做好服务的典型事件。比如旭辉中睿府，交房即办证的事件，让石家庄房地产行业迎来了全新的交房时代；

第三，在交房中，基本属于交房 配套 园林景观的集体交付使用。比如高远森霖城在交付时，其公园、幼儿园和小学，已经交付使用，让购房者进一步享受到城市15分钟生活圈的便捷与服务；

第四，在交房中，开发商之前的承诺与实际交付相对较为符合业主预期。比如厚德雅园项目，其交付标准与之前宣传的效果图基本相符，实现了对购房者的诺言；

因此，我们可以得出结论，未来的房地产市场中，购房者买房最看重的是以下几项指标：

第一，证件是否齐全，施工进展是否顺利，交房是否按时。这是购房者选择项目的首要标准，也是保证业主安全感的关键因素；

第二，建筑质量能否保证，园林绿化能否与宣传效果基本相符，物业服务水平能否保证品质。这一点，是购房者选择项目的第二种标准，也是市场与购房者衡量房企品质与品牌的主要标准；

第三，相关配套能否如期交付使用，后期运营能否顺利，业主享受到的配套是否符合购房预期，则是购房者着重考虑的最大变量，尤其在优质教育资源这样的家庭刚需上，更体现房企的实力。

第四，房企的品牌与资金实力，是前期购房者选房时较为看中的一点，尤其在当下多个房企频频暴雷的背景下，房企的稳健度和信用指数，则成为行业和购房者判断一家房企能否可持续发展的主要标准。