我眼中的中国房地产行业「怀孕一定要知道的那些事」

房地产在整个经济体系当中扮演着非常特殊而且极及重要的地位。房子不像股票、债券等别的金融资产，是人人都需要的刚需产品。它不仅是消费品还是个投资品，长期持有会更加升值，有资产保值的作用。

「投资品」它的价值并不取决于它实际带来的那个效用，而取决于它未来在市场上的价格。价格越涨人们越喜欢买，人们越买它就越涨。房地产市场和信用体系深度绑定，买房需要贷款。甚至很多人还会背上几十年的债务。

房价如果比工资涨得还快，背后是信用扩张在推动。全球17个发达国家在过去100年的贷款量和GDP的比例，从1950年的15%涨到了将近70%。通过房地产信用贷款和整个金融体系，大部分人相互之间联系起来。

「房地产抵押贷款」是用房子来做抵押，如果房价持续上涨，房产主人又还不上贷款，银行有权利把房子卖掉变现赚钱。反之如果这房价持续下跌，房产主人还不上贷款，银行也有权利把房子卖掉，但是它是亏钱的。


银行作为中间商是要承担风险的，如果很多人都还不上房贷或者不想还房贷的时候，银行就会遭受巨大亏损，自然而然就会缩紧放贷，很多创业的人会借不到钱，大批企业因为资金链断裂而破产，市场经济的流动性越来越紧缩，从而陷入经济衰退。

房地产泡沫崩盘，则信用体系崩盘，信用体系崩盘银行崩盘，银行崩盘所有人完犊子了。房地产泡沫崩盘是信用危机的典型体现，泡沫破裂透过信用危机蔓延至实体经济。所谓房市崩盘远比想象中股市崩盘来得可怕，房地产危机和信用危机双泡沫足以摧垮一个国家的经济。

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国际货币基金组织（IMF）研究数据表明，在2008年的次贷危机中，全球有23个双泡沫国家，其中有21个都陷入了严重的经济衰退。而在全球过去50次的经济危机当中，有超过2/3都是房地产泡沫破裂导致的，如日本90年代经济危机，欧洲2010年之后的欧债危机，美国2008年次贷危机等等。

信用危机一旦出现，想拯救整个银行体系是非常有难度的事情。美国、日本政府可以自己印钱大救市，但是欧盟印不印钱，不是欧盟里面的一个国家拍板决定，唯一的办法只能向别的国家借钱。

曾经欧债危机爆发，银行体系大量坏账，面临崩盘的风险。西班牙政府自己印不了钱，只能向欧盟借了1000亿来救助自己的银行，欠了一大屁股债务。直至现在，西班牙的实体经济都还没能够站起来。2022年又赶上全球高通胀，美联储大幅加息，前方之路走得可真不客易。

股市上涨带动消费，股市崩盘经济衰退；房价上涨消费减少，房价大崩真的崩了。当房价下行暴跌的时候，房地产市场里的财富效应大大为负，成为经济衰退的前方指示灯。房地产市场在整个宏观经济有着举足轻重的地位。

房地产的繁荣由供给和需求共同决定，有多少人愿意买房？愿意花多少钱去买房？

拉长10年周期，人口成为房价考量的第一因素，刚需产品，人口增加必然导致需求端上升。一个国家出生率持续在增加，未来的年轻人也就特别多，20年后房价想跌都难，典型后劲十足的人口结构。反之出生率减少，年轻人越来越少，房价就会承受相当大的压力。现在全球人口老龄化最严重的几个国家，像日本、意大利、希腊，这二十来年房价都非常的萎靡不振。

一个城市，一个国家，人们越有钱，房价才会越高。像希腊、土耳其虽然身处欧洲，但是房价才是德法的1/10，白菜价都没人买。

GDP衡量一个国家或者地区的整体经济，大部分都是企业的收入。影响房价的走势是与与每个人在当地的人均收入水平与就业数据息息相关，因为买房的是人是一个个体。

外部投资也是为经济发展助力，香港、纽约、洛彬矶等，还有很多度假城市的房价，国际游资都是主力军，是一股非常强大的力量，特别是对于那些金融市场很开放的地方。

利率高，贷款的人少，需求就会减少；利率低，贷款的人多，需求就会增加。购房优惠、购房限制税收等政策利好，在一些城市对第二套房子会有一些限购，或者是贷款政策的收紧。都是在降低需求。

全世界房价最高的地方在哪里？不是北上广深，也不是香港、新加坡，也不是纽约、洛杉矶，而是摩纳哥。在法国南边的一个小国家，整个国土面积才两平方公里，一个大学校园都比它大。这么个弹丸之地，平均房价竟然高达到了5万美金每平米，人口密度高到吓人，挤满各路明星富豪，豪车游艇。

如果北京有同样人口密度的话，北京的人口将达到3.3亿人。为什么有钱人都往那里挤？因为政策。在摩纳哥是赚钱不用交税，而且气候宜人，还是欧洲的核心。不是什么鸟不拉屎的小岛，自然就得到了富人们的青睐。

以上人口、经济、利率、政策这四个因素，前两个为市场相关，后两个为行政相关。行政短期内立竿见影，而市场却在底层，长期起到决定性作用。综合考量就能得到一个地方房地产未来市场需求分析的大致结果。

房价持续上涨的地方，是很多专业的房地产投资机构非常喜欢的区域，但是对房地产泡沫，信用泡沫也要有意识。因为信用泡沫，本来就是在这种低利率的宽松环境下可能会出现经济过热的现象。而那些专业的房地产投资人，会反向助长泡沫。

房地产投资方法

1. REITsReal Estate Investment Trust，不动产投资信托基金REITs。分两种类型，权益型和抵押型。听说比较多的是权益型就是EquityREITs，专业的投资人在金融市场上集资，然后去买房子，然后用来出租，然后作为票息再派发给投资人，就像买基金一样。和自己买房子是完全反过来的。

2. 房地产的ETF（Real Estate ETF）

和REITs很像，这种ETF一般是投到各种不同的REITs里去。虽然REITs已经从很大程度上降低风险了，但大多数情况下，REITs是投一个行业或者一个区域。想规避行业和区域里边的风险，就可以选择Real Estate的ETF。

3. 房地产的私募基金

大名鼎鼎的Blackstone黑石，没事儿总整出来一个新的几百亿美金的基金，大手笔而且专业性很强，筹到钱后就全世界买楼买地，装修包装，营销变现。但再分红给高净值客户或者机构投资者。

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4. 证券化房地产投资平台

可以选一个房地产的投资项目，然后就拥有这个房产的一部分，一个Share，和REITs类似。REITs是把钱投给基金，这种证券化平台就是相当自己找房子，而不是基金经理代你找，像自己炒股一样。

这就是整个房地产市场分析大方向，对于我们很多普通人来说，正确地了解房地产市场的来龙去脉很有必要，但是轮到个人，到底要不要买房子？在哪里买？多少钱买？还是具体问题具体分析。

很多人都是决定在一个城市扎根了，赚够钱了，工作也稳定了，就贷款买套房，给自己还原一个家的感觉。这才是千万人真实的都市生活。