reits 投资方式「香港reits」
前面对REITs做了一个大概的了解，今天分别记录一下香港REITs和美国REITs的投资方法。顺便说一下，为什么投资REITs？就是为了赚分红、赚差价。
香港REITs投资方法：
香港REITs投资方法五大步骤：
第一：选出好REITs；
第二：等待好价格；
第三：买进；
第四：长期持有；
第五：卖出；
PS: 根据持有物业类型不同， REITs 可分为：
写字楼REITs、零售REITs、住宅REITs、酒店REITs、工业REITs、自助仓储REITs、健康护理REITs、综合REITs、其它类型REITs。
下面分别看下每个步骤：
一、选出好REITs：
香港REITs主要包含 ：写字楼REITs、零售REITs、酒店REITs、综合REITs。
不同类型的REITs风险和收益是不同的，甚至连涨跌周期也不完全一样。
写字楼REITs、零售REITs、酒店REITs、综合REITs特点分析：
酒店REITs：酒店客户都是个人且没有租约，所以酒店对于经济周期最敏感。比如现在的疫情期间，对于酒店就是一场劫难。其特点有以下：
1、酒店REITs把酒店租给酒店运营方去运营。
2、酒店REITs一般会和酒店承租方签订基本租金加浮动租金合同（会有保底 ）。
3、经济好，浮动租金较多，酒店REITs分红率增加，价格会出现较大上涨。
4、经济不好，浮动租金可能会没有，酒店REITs分红率下降，价格会出现下跌。
写字楼REITs：一般是企业客户，租约一般在2年以上。其特点如下 ：
1、不同写字楼之间的差异比较大。
2、一线城市核心地段甲级写字楼，出租率和租金水平高，现金流稳定，风险相对较小。
3、非核心地段写字楼，出租率和租金水平比较低，风险比较大。
4、写字楼的周期会滞后于经济周期。
5、评价写字楼REITs需要重点看其持有写字楼的质量。
零售REITs：主要包括社区购物中心和大型购物广场，其特点有：
1、电子商务高速发展，中低端购物中心受到冲击较大。
2、高端购物广场受到影响相对较小。
3、一线城市核心地段高端购物广场，盈利能力强，抗风险能力强。
4、评价零售REITs要重点看其持有的购物广场的质量。
综合REITs：持有2种或以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs，特点：
1、综合REITs持有多种物业。
2、不同物业组合在不同经济周期下都能为REITs带来持续的现金流。
3、评价综合REITs的好坏主要也是看其拥有的物业质量。
二、等待好价格：
目标REITs好价格的判断方法：
分红率法：
香港REITs动态分红率的合理波动区间为5%-10%。当动态分红率大于10%就是好价格，适合买进，当小于5%就适合卖出了。
三、买进：
一般把投资REITs的资金分成三份，买进3-5只不同类型的REITs就够投资了。
买进时机：
1、当目标REITs分红率>10以上时，开始买进。
2、目标价格每下跌5%-10%时，买进一次，至资金买完。
四、长期持有：
1、持有REITs时间应该像持有房子一样，一般应该在10年以上。
2、特别优秀的REITs，可以持有30年以上。
3、持有期间，每年收到2次现金分红。
五、卖出：出现下面两种情况的时候，可以考虑卖出：
1、当所有目标REITs的平均动态分红率小于5%的时候。
A、这属于系统性风险。
B、一般出现在房地产市场价格高位的时候。
C、长期看，当所有REITs平动动态分红率<5时，未来动态分红率会向10%方向回归，大部分REITs都会出现较大跌幅。
2、当某只REITs旗下核心物业不再有竞争力的时候。
PS:领展：在中国内地和香港都有物业
香港REITs中以人民币计价和分红的是汇贤。
开元：持有的物业不全在中国内地。
美国REITs投资方法：
美国REITs投资方法五大步骤：
第一：选出好REITs；
第二：等待好价格；
第三：买进；
第四：长期持有；
第五：卖出；
一、选出好REITs：
1、先把属于标准普尔500指数成分股的REIT海选出来。
ps：标准普尔500指数：S&P 500 index,是记录美国500家上市公司的一个股票指数。
2、把资产负债率大于50%的淘汰，
3、历史分红不持续或者不稳定的REITs淘汰。
二、等待好价格：
分红率法：
美国REITs动态分红率的合理波动区间为4%-8%。当动态分红率大于8%就是好价格，适合买进，当小于4%就适合卖出了。
三、买进：
一般把投资REITs的资金分成三份，买进3-5只不同类型的REITs就够投资了。
买进时机：
1、当目标REITs分红率>8以上时，开始买进。
2、目标价格每下跌4%-8%时，买进一次，至资金买完。
四、长期持有：
1、持有REITs时间应该像持有房子一样，一般应该在10年以上。
2、特别优秀的REITs，可以持有30年以上。
注：中国投资者获得美国REITs分红后需要扣除10%的税。如果是美国投资者需要扣除15%的税。
五、卖出：出现下面两种情况的时候，可以考虑卖出：
1、当所有目标REITs的平均动态分红率小于4%的时候。
2、当某只REITs旗下核心物业不再有竞争力的时候。