20年房贷转LPR划算吗「商业贷己5年可否转公积金」
“房贷一族”看过来！自4月份央行下调LPR后，LPR连续两个月未调降，原因是什么？实际利率是否还有下降空间？
存量浮动利率个人住房贷款从2020年3月1日起开始转换为参考LPR定价基准，原则上应于2020年8月31日前完成。
今年LPR在2月、4月曾两度降息，1年期LPR年内累计下行30个基点，5年期以上LPR累计下行15个基点。100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计可省94元。
6月LPR依然“按兵不动”。
6月22日，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期品种报3.85%、5年期以上品种报4.65%，皆与5月数据持平。
LPR连续两个月未下调的原因是什么？房贷利率是否还有下调空间？降准还会来吗？
LPR连续3个月持平
作为LPR利率的风向标，本月15日央行开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作。此次MLF操作为一年期，利率为2.95%，与上次持平。由于LPR报价和MLF挂钩，因此不少机构此前便已预判本月LPR大概率维持不动。
自4月份央行下调LPR后，LPR连续两个月未调降。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次LPR利率虽然没有下调，但由于处于历史较低位水平，所以依然体现了宽松的政策导向。
同时，此次LPR按兵不动，还与银行主动压缩LPR报价加点的动力缺失有关。民生银行（港股01988）首席研究员温彬对记者分析，从市场流动性和银行负债成本两方面来看，LPR下行动力有限。
温彬进一步指出，从市场流动性来看，6月适逢跨季末、跨半年时点，叠加缴税、债券发行等因素影响，市场流动性边际收紧，短端资金利率上行，隔夜Shibor回升至2.1%以上，长端十年期国债收益率较上月末上升近20个bp，资金价格的整体上行对LPR下行形成一定牵制。
从银行的负债结构上看，对央行的负债不到银行总负债的4%，而存款占银行总负债的比重超过60%，意味着存款成本在银行负债成本中起决定性作用。银行资金成本的居高不下制约了点差的压降空间，导致降低LPR的动力相对有限。
值得注意的是，尽管LPR报价未下调，但并不代表实际贷款利率保持不变。东方金诚首席宏观分析师王青指出，银行还可能根据信贷政策、客户资质等，在新发放贷款中下调实际利率，即在LPR的基础上调整加减点。
房贷月供半年减94元
对于百姓们来说，最关心的莫过于和LPR息息相关的房贷利率。
易居研究院的《LPR房贷利率报告》指出，根据“房贷利率=LPR 基点”的公式，6月份，统计的64个城市首套房贷的利率为5.43%，和5月份持平。按城市等级划分，4个一线城市房贷利率为4.95%，22个二线城市为5.42%，38个三四线城市为5.49%。
而如果纵观上半年的房贷利率走势，实际上6月份的房贷月供已经比年初降低了近100元。
严跃进对记者算了一笔账，基于“100万元本金、30年期、等额本息”的按揭贷款模式，6月份，全国64个城市月供为5637元，对比年初5731元的水平，减少了94元。
“从历史数据看，今年上半年LPR利率已公布了6期，其中在2月份和4月份分别做了下调，体现了今年上半年降息的政策导向。对于商业银行来说，在今年上半年三次降准的政策带动下，落实降息政策的积极性在提高，其对于引导房贷在内的中长期贷款利率下调有积极的作用。”严跃进说。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产贷款作为相对稳定安全的信贷资产，虽然LPR出现了2个月的平稳状态，但银行执行层面的降息一直在持续，预计在年内还有继续降低的可能。
“从购房市场角度看，今年上半年房贷利率的下调有助于减少月供的压力，客观上有助于激活部分观望的购房需求，即对于近期的购房交易活跃等有一定的解释作用。”严跃进认为，下半年LPR利率有进一步下调的空间，带动房贷利率的下调。结合新盘供应增加、房企积极降价促销等因素，住房交易有望进一步活跃。
降息降准在路上？
在业内人士看来，1年期LPR降息连续两个月暂停，并不会实质性改变企业贷款利率下行势头，今年银行让利实体经济的过程会持续推进。
6月17日，国务院召开常务会议，明确了“金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元”的任务目标。
那么，具体怎么让？
央行行长易纲在第十二届陆家嘴论坛上表示，主要包括三块：一是通过降低利率让利，二是通过直达货币政策工具推动让利，三是银行减少收费让利。
国常会提出综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，并明确要进一步引导贷款利率下行。这些表述都为今年下半年的货币金融政策定了基调。基于此，有不少机构预测降准很快就要来了。
温彬表示，国常会政策部署释放了积极的信号，有助于对市场关于政策收紧的预期给予一定修正。下阶段，货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度，随着CPI涨幅进一步回落，降准和降息仍有空间和必要，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，实现直接融资和间接融资成本“双下降”。
交通银行（港股03328）金融研究中心首席研究员唐建伟表示，央行6月存在加量续作MLF或再次定向降准的可能性，进一步下调MLF操作利率的概率相对较小。下半年或有降息降准但频率幅度皆小于上半年。
本文源自国际金融报