深圳楼市为何疯狂「深圳买房的人多吗」

【粉丝提问】表哥，您好，为什么很多读了研究生的人，依然“行尸走肉”的生活着？

回答：

首先认清自己很重要，和读什么学历并无太大联系。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。如果想要世俗意义上的成功，并不是努力就足够了，努力只是方向正确前提下的标配。

普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋的时候。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。

在深圳工作和生活，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，跟着国运走。正常国家发展轨迹都类似：

八九十年代吃饱饭是第一刚需，成就了生产饲料的刘永好家族首富；家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；最近十年消费金融和消费互联网是最耀眼明星；发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品和服务，商者无域大道相通。

【会员提问 】你好老师，我们家目前只有我老公工作，家里小孩2岁半，2020年买了南山同乐片区新房乐尚林居，目前孩子面临要上幼儿园，很快也要上小学，那边学位差，先生现在有点焦虑觉得有点后悔，限售三年也卖不出，目前手上股票 现金约300w，请问老师小孩后期上学有必要再配一个小的学区房吗？还是等三年再置换？

回复：

1.同乐学校9年制，学位非常一般，大概在南山学校中属于垫底级别的。阳台上可以看到宝安中学，但是上不了。和城中村同乐村共享配套，基本没有商业溢价可言。

2.暂时先不用配，小孩现在2岁半，等快要读小学一年级的时候，提前一年准备。现在购置的话，两套的限售周期差不多相同，流通性都很差，压力也会大一些，等过2年，小孩差不多4-5岁，乐尚林居也快到3年，灵活性和选择性更大。

3.条件允许的情况下，南山的文华、科华、麒麟，大冲、南二外高新这些学校学区房都可关注一下，福田的百花和荔园量力而行，小学学位也不需要太好，学区房只买学就好，能读书就可以，不需要太大面积。

【会员咨询】首次提问，希望能帮我仔细看下我的问题，非常需要您的意见，盼复
1.底商回报率我满意，除了中介说的，我自己需要从哪几个维度观察这个商铺到底是不是中介说那样，避坑
2.我人在广州，只要好商铺哪里投资都可以，想问下商铺这东西有没有城市之分
3.我看您比较推荐买房，难道商铺真的一无是处吗？商品和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。

回复：

门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余选手对抗boss级专业对手。 且铺面流量，这两年被电商 外卖平台社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。​商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。

此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%​。

【咨询】请赐教老师几个问题，我的情况：
1. 本人15年科技园购入1套2居，目前出租，剩余贷款440，月供正常进行中，按照政策还可以在深再买1套；
2. 目前可调动现金600至800左右，本人倾向于高端小区中等户型（100平至120平）纯投资型，但受到70％预付限制，未能找到合适的选择。
3. 月供还款能力没问题，目前家庭负债率较低； 问题： 1. JLH 是否适用于新盘？还是更适用于二手房？ 2. 是否还有其他方法，可以利用现有资金体量，进一步放大杠杆的路径，请指导，感谢！

回复：

1.首先，用垫资抵押方式购入，可实现5改3，或者7改3。纯投资性质购房，这种方式也更合适。还款方式更加灵活，先息后本，每月只用还本金，还款压力相比等额本息要稍微小一些，年利息4-6%左右，和房贷也差不了多少。并且这次疫情后，政策上会中小微企业有相应的扶持，金融政策预计第一季度还会宽松，大概率有一次雨露均沾的降准降息。

2.假离婚的目的，是将家庭再次的购房资格（深圳政策上家庭最多2套，2套最低5成），通过离婚，变成个人的首房资格（3成）。首房资格对于新房和二手房是同等效果，首房资格的优惠对于新房和二手也都一样。

3.假结婚再买房主要分以下几种情况：

a.以家庭为单位，不管之前多少套，只要房子都在一人名下，另一方无房无贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房依然是3成。

b.以家庭为单位，不管之前多少套，只要有一套在双方共同名下，共同还贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房5成。

c.以家庭为单位，不管之前多少套，夫妻名下都各自都独有持有房产，并且只要夫妻有一方无贷款记录（名下有房，红本在手，没有贷款的）。先做婚内更名，假离婚析产，新征信后，无贷款一方购房依然是3成。

4.加杠杆的路径，增加负债：

a.科技园2居加按截流一次，将这5年以来的增值空间通过二次按揭融出来；

b.科技园2居，做一些装修贷大额信用卡，渠道关系不错的话，并发2家，也能融2-3成资金出来。

c.新购这套运用垫资抵押方式7改3三者结合下来，支付的首付资金就很低，也可适当留一部分做一些其它投资，比如股票、垫资拆借赎楼、转手一些回迁房等等，前提是要稍微了解一些这方面的内容，至于投股权债券固收这些就算了，很容易打水漂。​

每个人都不是你所看到的那个样子，他们都是一边是长着翅膀纯洁善良的天使，一边是拿着夜叉面目狰狞的恶魔。他们心中的脆弱和胆小，他们不想承认的虚荣和懦弱，都躲在了那些光鲜之下。他们也有潦倒的时候，他们也看过人间的疾苦，他们也会在选择前犹豫，他们也曾愚蠢地放弃机会，他们也在对自己的下属横眉冷对时，突然想起曾经也有人这样对待过自己。