恒大为什么保交楼「房地产三条红线恒大」

摘要：利于债务展期，以及……（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|二鸣（读者赐稿，特此感谢）&编辑|欣欣然

恒大还没有完全躺下。

12月26日晚，恒大复工复产保交楼周例会上，公布了恒大当下复工复产的情况。

“截至目前，恒大全国项目复工率为91.7%，复工人数8.9万人。”

例会最后，许老板还不忘勉励同仁：“绝不允许恒大任何一个人躺平，……只要我们不惜一切代价做好复工复产、抓好工程建设，就一定能将房屋交付给业主，就一定能恢复销售，恢复经营、还清债务。”

图片来源|恒大官方

不止恒大，前不久，花样年债务违约63天后，花样年董事局主席潘军在公开信中表示：面对这次危机，我们的策略是“保交付、保民生、保稳定”。

还有主动披露危机的奥园董事长郭梓文也对“保交付”作出了重要承诺：要求各区域正式进入全力保运营、保交付和基金兑付战时状态。“奥园要成为行业困境中成功突围的优等生。”

这些陷入危机的房企纷纷举起“保交付”大旗，这是为什么呢？

1、保交付是危机房企的救命符

每当房企债券违约、资金链出现危机，房企普遍通过出售项目回笼资金，这也是解决房企流动性困难最佳的路径。

近十年以来每当房地产调控收紧，总会伴随着一波行业的收并购高潮。最典型的就是2017年和2021年。

图表来源|中达证券研究（特此感谢）

今年恒大、花样年、佳兆业、新力、当代置业等资金链遭遇危机的房企，都出售了旗下项目，回笼资金。

但是当下房企融资还没有普遍放松，房地产还处于寒冬，即便绿档房企也不能保证现金流的安全，因此现在对于房企项目并购压价十分厉害，尤其是一些资质不太优秀的项目，压价更狠。

比如近期蓝光打算用1块钱直接把旗下的三个项目转让给金科，769亩项目，价值15亿元的资产。

当然这些项目本身有大量的负债，金科并不是真的“免费”接下。

不仅如此，此前蓝光还发布公告，转让公司旗下三个项目，重庆未来城104亩、重庆芙蓉公馆、天津津南小站665亩，这笔交易预计会减少公司当期利润14.88亿元。

债务多的项目白菜价转让情有可原。

但如果是一二线核心城市的优质资产，这可都是妥妥的现金奶牛啊。

根据中达数据的统计，佳兆业位于一线城市的土储面积达到23.6%，并且主要位于深圳（11.3%）和广州（10.9%）；

新力、花样年位于二线城市的土储建面占比最高，分别达 51.1%、43.2%；

荣盛、奥园位于三四线城市的土储建面占比最高，分别达 75.8%和 62.5%。

图表来源|中达证券研究（特此感谢）

另外从区域分布来看，佳兆业位于珠三角的土储面积占比超六成，新力、花样年长三角土地占比较高，奥园、富力布局更加全国化，荣盛土地主要集中在环京区域。

这些优质区域的土地上，往往意味着可以产生良好的周转现金。

2、预售资金受限

从前，地方对项目预售资金监管不太严，房企拿到预售金后，可以继续撬动金融机构杠杆，继续在城市拿地。

房企、地方、银行，一场场击鼓传花的游戏结束后，各个富得流油，杠杆也转移到了购房者身上。

但是现在，情况变了。

由恒大债务危机引发的停工潮，促使各地政府收紧了预售资金监管，银行方卡紧了开发贷，房企从融资端、销售端失去了大量现金流。

由此 项目公司的资金就没办法快速回流至总部，总部能够用于偿债的资金就十分有限。

因此保交付，就能让趴在项目账户上的资金流动起来，这已经成了当下房企的共识。

所以，许老板就算卖了自己的房子，卖掉私人飞机也要筹资复工复产保交楼，

所以，就算卖了总部大楼，恒大在深圳的8个旧改项目还死死攥在手里。

3、保交付利于债务展期

这段时间，高层释放了一些温和的信号，要给房企适当输血，但实际上，只有稳健房企能够获得新的融资机会。

什么是稳健房企？

国企、央企肯定是，那些资金链稳定的民营房企（龙湖、万科、滨江等）也算，还有一个重要指征是，自我造血能力。

也就是那些还有交付能力的房企。

因为如果项目还能正常交付，就意味着还能继续卖房回笼资金，这是非常重要的造血能力。

事实上，债权人也不愿意房企违约，如果房企一旦倒下，他们也会蒙受巨大的损失，因此，虽然不断有房企发生暴雷，但是对一些还能正常交付的房企，债权人的态度还是比较温和的，债务一旦展期，房企还能以时间换空间。

比如花样年董事局主席潘军公开表达“保交付、保民生、保稳定”的意愿之后，12月18日，花样年9.49亿元“18花样年”延期兑付获债权人表决通过。

这意味着，其今年到期的境内债均已获展期。

4、高层鼓励房企并购

保交楼一直是高层调控的底线。

一个房地产项目不仅涉及购房的业主，只要项目不停工，那些农民工、上下游供应商的饭碗就能保住，购房者的利益也能维护。

一个房产项目能否顺利交付，关系到社会整体的稳定。

这段时间关于房地产项目兼并，高层也释放了一系列利好。

比如此前银保监会发布通知：房企收并购债务不纳入三道红线管理。

12月3日，证监会也发文：支持优质房企发行债券，资金可用于出险企业项目兼并收购。

近期，央行和银保监会又联合发文，核心提到两点内容：

第一，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

第二，加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

尤其是一年期LPR降息后，房企的融资成本更低了。可以预料，接下来房地产市场将迎来一波猛烈的兼并潮。

那些不差钱的房企正努力积蓄力量，等着在市场捡尸。

碧桂园正在亏本清仓三四五六线城市以及县城的项目。

碧桂园近些年负债率控制的比较好，属于典型不缺钱的房企，现在亏本甩卖这些非核心资产，就是为了攒足银两等着收购那些暴雷房企位于一二线的的优质项目，

和碧桂园简单粗暴相比，理科生中海的算盘打得更精妙。

中海近期以13.48亿港元出售香港启德项目30%权益，管理层强调这是“分散投资风险”。

但其实大家都知道，中海可以说是现在最不缺钱的房企了，今年拿地金额已经超过了1000亿元。

和内地楼市水深火热不同，香港楼市今年已经高歌猛进了一段时间，土地价格也在高位争持。

此时出售香港项目，只能说中海准备高抛低吸，抄底内地优质资产。

5、部分城市预售资金监管放松

最近，楼市政策端明显回暖，一个更好的消息是，成都、广州等地在预售监管账户方面已有所松动。

图表来源|中指院（特此感谢）

眼下房地产的寒冬远没有过去。

明年上半年依然是美元债到期的高峰，第一季度美元债2100亿元；第二季度2090亿元。

图表来源|CRIC（特此感谢）

而且年底了，房企还要支付大量农民工工资，以及上下游供应商的钱。

此时，部分城市预售资金监管放松，无疑会给那些脆弱的房企打了一针“强心针”。

对于房企来说，能够加速上半年销售项目的资金回笼，增加现金流，也能保证项目后续开发不受影响，确保按期交付，保证后续更多项目入市，形成良性循环。

当然高层释放的这点利好，还不足以扭转局势，但至少房企还能够抓到一根救命稻草：危机中的房企一定要把所有资源优先于“保交付”，才有谈活下去的资格。

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