卖房压力大 政府负债压力更大嘛「负债压力太大不想活了」

已经过去的8月，回忆起来并不是很开心。

地产圈的朋友们，一脸倦容，苦笑着说，垫底的业绩排名，让他们已经不懂尊严的滋味了。

跟他们一同处在水深火热之中的，还有政府的当家们。

疫情持续叠加土地财政断崖式下跌，中央及地方政府财政收入出现赤字，负债压力直线上升。

而另一方面，地方政府作为保交付的承责主体发行地方性基金，导致收支赤字水平和杠杆率均创下历史新高。

1.8月全国新房价格环比继续下跌

8月全国房地产市场的低迷，主要还是受到宏观经济持续低迷的影响。

虽然中央抓经济建设的意愿较高，但在复杂的国际局势拖累下，叠加内部地方债务高企的背景，最终小幅降息，对经济的刺激作用有限。

面对8月22日央行第6次下调5年期LPR的动作，不少购房者声称，他们缺的并不是利息，而是首付。

▲数据来源国家统计局

政策端来说，8月份也较为保守，中央主要围绕“保交楼、稳民生”进行，以基金、融资担保等形式落地，保民生不保企业，企业禁止“躺平”，以达到稳定市场预期的目标。

▲8月中央举措

在这样的大环境下，房企开工意愿度不高，2022年1-7月份，新开工面积累计同比持续下探。

▲数据来源国家统计局

房企不愿意开工，关键在于去化不理想，房企的运营思维是“弹性运营，以销定产”，从而控制施工进度，减少现金流压力。

8月TOP30房企业绩环比出现小幅上行，合计金额4045亿元，同比下滑34%，环比增长5%。

▲数据来源cric

大部分房企业绩都在同比下滑，只有部分国央企如建发、中铁建、招商仍保持同比增长。

▲数据来源cric

8月受传统销售淡季影响，市场成交热度继续下降。

据初步统计，重点城市8月成交面积环比下降约10%，同比下降30%左右，降幅均较7月略有收窄。

2022年1-8月，重点100城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平，同比下降四成左右。

▲数据来源中指数据

价格方面，2022年8月，百城新建住宅均价16203元/平米，环比继续下跌0.01%。

2022年1-8月，新建住宅价格累计上涨0.14%，涨幅较去年同期收窄2.12个百分点，累计涨幅仍处近五年同期最低点。

▲数据来源中指数据

▲数据来源中指数据

2.南宁市场低迷，库存去化压力高

8月份，南宁主城区商品住宅成交26.4万方，同比跌幅31%，环比基本持平；成交均价约1.3万元/㎡，同比基本持平，环比上涨6.67%。

▲数据来源综合销售平台

为何地产人员都在喊艰难，库存数据应验。

2022年8月份，南宁商品住宅狭义库存（已取证）去化周期持续攀升至24.5个月，已经是健康去化周期12个月的两倍有余。

▲数据来源综合销售平台

其中值得分析的是，8月份狭义库存绝对值为805万方，低于2021年10月份835万方。

但由于近12个月去化速度的降低，导致去化周期的拉长。

影响南宁市场长远的走势还要看广义库存，即已获取土地但未开发的库存。

8月份，南宁商品住宅广义库存为2302万方，按照过去12个月的去化速度，广义去化周期长达70年。

▲数据来源综合销售平台

3.在极度严寒的楼市，谁还在出手买房？

楼市下滑，最先退场当然是投资客。

目前投资需求呈现持续下降态势，楼市持续低迷叠加烂尾风险偏高等因素影响，投资需求呈现快速减弱。

保刚需、促改善等一系列措施后，刚需及改善客群是楼市的购房主力。

据中指研究院调查显示，8月在各地因城施策出台一系列利好措施的刺激下，各地刚需购房、改善需求释放，积极出动购房，占比继续提升，占比分别增加1个百分点、2个百分点。

▲来源中指研究院

拆分南宁8月份商品住宅的面积段细分，也可以得到一样的结论。

改善、刚需以及刚改，成交占比达到整个8月份的66%，是楼市成交的主力。

▲数据来源综合销售平台

其中，120-130㎡的改善面积段，占比最高，达到16%；其次是90-100㎡的刚需面积段，占比为15%。

4.政府负债持续升高

地产的兄弟姐妹们，跟你们一样苦苦煎熬的还有政府。

在经济低迷、土地财政减少等背景下，政府财政收支剪刀差越来越大，一方面财政收入保持同比为负，而财政支出却增长保持为正。

▲数据来源国家统计局

与此同时，中央和地方之间的财政分化加剧，地方政府的财政压力进一步加大。

地方财政一般公共财政和政府性基金收支赤字均在不断扩大，并同时达到同期最高赤字水平。

尤其政府性基金收支赤字水平已经超出 2020 年全年基金赤字规模。

▲数据来源国家统计局

在这样的财政的现状下，保交付稳民生，落实相关政策和拉动经济只有继续发债和放大财务杠杆。

从债券发行来看，2022 年上半年，地方政府债券共发行5.3万亿元，同比增速高达57.1%，远高于国债增速21.9%。

从杠杆率水平来看，上半年中央杠杆率保持 20%左右。而地方政府杠杆率攀升至历史高位。

（中央杠杆率=国债余额/GDP，政府杠杆率=地方政府债券余额 城投债余额/GDP）

▲数据来源：CRIC，国家统计局

形成整个局面的主要原因在于上半年为了保交付稳民生。

地方政府在债务压力不断增长的现状下，由于债务压力不断增长，再加上土地财政的恶化，只有增加专项债的发行。

【说在最后】

坊间有个段子，对房地产的调控最原本的期许是一鲸落万物生，没想到最后的结果是一鲸落万物哀。

市场确实差，但大居哥要说的是，不要以目前这种极差的市场去否定房地产行业的长远发展。

也不要以日本、美国等国的发展脉络再套在中国，中国有中国的实际情况。

大居哥始终还是相信房地产市场供求规律，当疫情可控和国家经济发展起来，有钱了，必须是要买房的。