房地产行业信用风险分析「信用风险分析」

买了一本高收益债券信用分析的书籍，作者是全球第五大财团瑞士瑞信银行的总经理兼高收益策略部门的负责人，读了几个月终于读完了。

本文主要是结合我研究地产行业的经验，从地产视角，总结地产行业的公司和债券信用分析的要点。

信用分析要达到什么目的？作为债券投资者，希望能够按时收回所投资债券的全部本息。

信用分析主要的几个因素：

1、流动性。公司目前有多少现金？或者有多少流动性较强的资产能迅速变现？能创造多少现金流？能否支撑公司的再投资和本息偿还？

2、资产价值。如果公司的流动性不足以支撑本息偿还，那么现有的资产价值能否支撑债务本息？

3、公司或债务的结构。子公司有哪些资产？债券发行主体是谁？债务结构涉及到债务能否得到全部的偿还，主要包括债券是否有抵押？偿债顺序如何，是否优先于其他债券进行偿还？

4、事件分析。对于债券发行主体的突发事件，是否影响该主体的现金流或者资产价值？对于未来可能发生的事情，影响如何？（情景分析，若经济环境全面恶化，会有什么影响？）

5、相对价值的比较。如果我的目标是年化5%的收益率，那么我投资的这一债券目前的相对价值，能否实现该目标？债券的相对价值是否与其风险匹配？（对比其他的产品：贷款、股票、商品）

下面是具体的展开内容。

公司能赚多少钱？

1、EBITDA

对于公司能赚多少钱这个概念，我上大学的时候觉得企业的净利润是多少，那么他就挣了多少钱。到研究生阶段我们的院长告诉我，企业挣多少钱，是看现金流的。

对于现金流，业内喜欢用EBITDA，通俗来讲就是交完税之后的利润，再把税、利息以及折旧和摊销加回去。

为什么要这么搞？是因为很多利息和税收并非是在当期真金白银交出去的，折旧和摊销也不是。所以人们把他加了回来，然后用EBITDA表征一个企业能拿到手的现金流。

投资公司，银行特别喜欢用这个指标，在债券条款中也会经常规定EBITDA的水平不得低于多少多少。

需要知道的是，一个企业不可能不交税，不付利息，而且折旧和摊销也是早期真金白银的资本投入。

所以EBITDA在用来衡量企业赚了多少钱这个上面，是有出入的，不是那么准确的。但因为这个数据好获取，计算方便，大家都喜欢用。

2、自由现金流

另外一个指标，能够准确衡量企业有多少真金白银流入，但并不是那么容易获取和计算：自由现金流。

自由现金流，是指企业在满足了经营再投资（资本支出）后的现金流。通俗来讲就是，今年我挣了1亿，因为下一年市场会扩张，我需要买更多的机器，不然可能会因为产能不足被市场淘汰。

所以我花了5千万买了机器，剩下5千万就是自由现金流，可以拿来还债，分红或者做理财。而这1个亿纯利，就是经营现金流。

所以一般来说：自由现金流=经营现金流-资本支出。

下面讲一下影响自由现金流最重要的两个部分：经营现金流和企业必要支出。

第一，对于经营现金流，最重要的是营运资本的变动。

营运资本变动=（资金收回 应付款）-（资金投入 应收款）。

对于营运资本的变动，通俗来讲，就是我做生意是否能一分钱都不用出，然后就能把生意做完挣到钱？

假设我做生意的本金只有1千万。如果市场需求是2亿的货，这些货的制造成本是1亿，那么我是不够资金去开工的。

但是我可以这么操作：厂房可以租，机器可以租，工人工资可以一个月之后再给，货物的原材料货款可以拖着，这就形成了0.9亿的应付款。

一个月后，我的货造好了，卖出去2个亿，收到了1个亿的现金和1个亿的欠条（应收款）。

那么营运资本变动=（1 0.9）-（0.1 1）=0.8，这么说我这个月的还是到手了8千万的财富。

如果卖货到手2个亿现金呢？那么就可以到手2.8亿的财富。

如果卖货只到手2个亿的欠条呢？那么就流出了1.2亿的财富。

所以，运营资本变动要是控制得当，企业就可以占用并享有大量的现金流为己所用。

第二，对于资本支出，除了经营再投资所需要的资本性支出以往，还必须考虑其他的固定支出，比如收购支出、一次性费用支出、股利支出。

有些企业，如物流投资管理运营商ESR，每年固定会收购物流资产或物流公司，这部分虽然归类于投资活动，但是实际上与公司的日常经营密不可分，是经营的一部分，这部分支出应该也进行考虑。

股利支出，虽然分红总是不确定的，但某些上市企业，如果在经济较差，业绩较差的时候仍然坚持分红的话，那么这部分支出也应该考虑进来。或是为了维持股价，或是公司的实控人在回收资金。

而一次性费用支出，主要是指大规模裁员带来的成本，虽然有一部分在当期以及消化，但后续仍有持续性的支出，如保密协议报酬等，如果支出持续固定，那么也应该考虑进来。

公司能否偿还债务？

要分析这个问题，主要利用信用比率来分析，然后还得考察公司资产的结构和债务的结构。

第一，信用比率包括：

利息保障倍数： EBITDA/利息总额，或（EBITDA-资本支出）/利息总额；

杠杆比率： 债务总额/EBITDA，或 债务总额/（EBITDA-资本支出）；

自由现金流比率： 自由现金流/债务总额；

股本缓冲： （权益总市值 债务总额）/债务总额。

利息保障倍数、杠杆比率和自由现金流比率，主要衡量的是公司的流动性是否足以支撑债务的本息偿还。

对于股本缓冲这个指标，因账面的总资产的价值，不一定是市场价值，所以资产负债率就算小于100%，也不意味着企业的总资产能够偿还全部负债。所以这里采用了市场价值来衡量资产对负债的保障程度。

第二，公司资产的结构。

对于公司资产的结构问题，这里来说一个关于房地产行业的例子。以集团企业为例，若产生现金流的资产（楼盘）以及现金资产均集中在集团的子公司层面，那么那么母公司的偿债能力就会被削弱。当然，集团公司的好处就是把千百万个项目的风险进行隔离。

若母公司为发债企业的话，那么所有资产均集中在子公司层面，像预售资金被强监管，那么就直接影响到母公司的债务偿还。

换一种结构就是，母公司和子公司都为发债企业。这给母公司的债券会带来一定的影响。如果母公司发行的债券A，级别非常高，偿还顺序排第一，意思就是集团内所有的债务偿还，得先把A偿还了才能去还其他的债务。然后子公司发行了债权B，偿还顺序仅次于A。

若母公司破产，那么母公司的债权人A对其拥有的子公司的股票具有求偿权。如果子公司都破产了，那么子公司的债权人B对子公司的资产具有求偿权。

如果集团的母子公司都破产了，债权人B先把子公司值钱的资产都拿走了，留下一个空壳公司。而债权人A只能拿着空壳子公司一毛不值的股票。

第三，公司债务的结构。

债务品种的结构及偿还顺序：银行贷款、信用债券、永续债等的规模及占比。一般来说，银行贷款是有抵押的贷款，破产时应优先偿还银行贷款。

信用债券的偿还顺序次于银行贷款，若公司有较多的银行贷款，应该谨慎考虑信用债的偿还能力。

永续债优先于普通股和优先股偿还，一般属于次级债务（对应的有高级债务，偿还顺序更靠前）。

债务的利率结构：银行贷款一般是浮动利率，信用债一般是固定利率，而有些信用债中途不偿还利息，有些到期不偿还现金。

利率的变化，一来会导致公司的利息支出增加，二来会导致公司的再融资（发行新债偿还旧债）成本增加。这都会增加公司整体的偿还风险。

债务的期限结构：应该密切关注公司整体债务的期限结构，若短期内有大量的债务到期，规模甚至对于未到期的债务，那么意味着公司的债务期限风险较大。

另外，也应关注债券的回售，这相当于债务的提前到期。不同的是，债券的赎回，对于投资者的风险更大，被提前赎回后，投资者需要花时间再寻找投资标的。

突发事件的影响如何？

上面的分析，只是针对现状的分析，并没有预测未来事件对公司或者债券的影响。同时，基于财务数据的分析，也只是历史分析，因为公司总在一年过去了才出的年报，二季度出一季度的季度。所以说，以上的数据分析更多的是历史情况的分析。

首先是突发事件，拿房地产行业来讲，如果本季度全国各地都出台了预售资金监管政策，鉴于目前的烂尾楼风险，可能会监管得严一点。那么本季度房企的自由现金流会有什么变化？

如果业主强制停贷了，会不会影响到房企的自由现金流？如果因疫情影响，耽误了施工和楼盘销售，房企的EBITDA和自由现金流会有什么变化？

如果LPR突然上升了，房企的银行贷款利息会不会跟着增加？如果房价大跌，房企的资产是否足以支撑总债务？这些判断都没有财务数据支撑，只能利用历史财务数据，通过自己构建的事件分析模式，来预测企业的经营走向。

总的来说，就是分析EBITDA、自由现金流、企业价值对突发事件或者经济周期变化的敏感度如何。

最可行的做法是，挑一个经历了一个经济周期的房企，挑选行情最差、行情适中、行情最好三个时期的财务数据，计算出上述三个指标的变化程度，就可以大致计算出敏感度如何。再将敏感度数据导入到时间分析模型当中，用来预测未来指标的变化程度。

至此，在分析了公司的赚钱能力、偿债能力、以及相对应的事件风险敏感程度后，就能大致知道该公司的风险或者说该债务的风险如何了。

风险与价格匹不匹配？

每只债券都有一个价格，是用收益率表示的。对应的，每只债券都有其相应的偿付风险。这里还有一个基准价格，就是10年期国债的收益率，表征着无风险利率，就是不用承担任何风险就能得到的收益率。如果债券的价格与无风险利率的差值较大，就说明债券的相对价格较高。

可以拿多个公司的多只债券的相对价格进行对比。一般来说，高风险的公司或者债券，应该对应着更高的相对价格。如果发现价格与风险并不匹配，那应该深入研究，是否存在套利的机会，还是说，自己对公司或债券的风险估计有误。

投资分析框架

从房地产行业的角度切入，来谈谈投资分析的框架。

1、 宏观分析。

宏观层面：楼市销售是否将持续增长？中国整体经济环境如何？

战略层面：为了去杠杆化，房企的物业子公司陆续上市，目前这个进程是在持续还是萎靡了？是否越来越多的房企开始扩大应付账款融资规模？供应链ABS发行规模是否在上升？

拥有大量自持商业的房企是否开始强调轻资产化？CMBS是否流行起来了？房企是否普遍开始多元化经营？房地产基金是否更倾向于长租公寓、物流地产、数据中心或商办和购物中心，而不是传统的住宅业务？

2、公司。

公司的经营范围：是单纯的住宅业务，还是包含了大量的购物中心和办公楼？

资产的生命周期：住宅业务中在建已售、已竣工、未开发的比例大致是怎样的？

购物中心或者办公楼中，有多少是能提供稳定租金收入的成熟物业？哪些是收益率滑坡的“老年”物业？哪些还在建设当中？

公司的经营趋势：是否在减少住宅开发？是否在走轻资产化？是否在收缩经营以降低财务杠杆？

3、信用基础。分析公司历史的信用指标，以及实时事件对这些信用指标的影响。特别注意，信用指标对经营情况下滑的敏感程度。注意公司的资产机构和发债主体。

4、事件分析。分析公司未来可能出现的流动性事件，或者其他足以严重影响公司债券、股票或正常经营的事件，并预测概率。

5、证券分析。主要分析债务的结构。

6、相对估值及收益。主要对比其他公司债券的相对价格。

7、决策。主要分析风险与收益是否对称。