终于 开始救民企了图片「终于开始终于结束」

政府终于出手救民企了。

上周，一则房企融资的消息在投资圈内炸了锅——

碧桂园、龙湖和美的置业被选中，作为首批优质民企的代表，将在周内发行人民币债券。

到了周四，优质民企的名单再次扩容，多了新城和旭辉两家房企，预计将在本周内发行。

两周内扶持五家民企“示范性发债”，并且前所未有地为民企融资集中配套信用保障措施。

相关方面希望借此“提振市场信心”的目标，已经十分确切，以及迫切了。

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说起这针对民企的信用保护工具，是和龙湖供应链ABS同一天在深交所落地的——

龙湖这一单融资，对应的信用风险互换（CDS）名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。

这是什么意思呢？

简单来说，可以把CDS理解为一张保单，由创设机构发行，和债券一起，卖给债券投资者。

倘若债券发生了违约风险，投资人的损失由卖出CDS的机构来承担。

那么，这个代偿还的“创设机构”是谁呢？

我们从深交所的介绍中一目了然——

中国证券金融股份有限公司和中信证券。

其中，前者就是典型的国家队。

也就是说，试点民企发债，背后站着的是国家队背景的“保险公司”，非常稳，基本不用担心它本身的风险，如果你买民企的债券违约了，国家队就会给你赔付。

这种创新模式的效果怎么样呢？

龙湖这单融资的认购倍数，达到了2.36倍——

碧桂园的公司债也在周五官宣顺利发行了，最终票面利率4.5%，低于碧桂园过往数年的票息平均值。

增信的效果，还是不错的。

这还不算，更多的大礼包，还在逐一浮上水面。

除了示范性发债，监管机构还针对民营房企存量债券的回售和兑付，实施了指导性展期方案——

据经济观察报报道，融信中国、时代中国、雅居乐等求生意愿强烈且还没有躺倒的房企，监管层通常愿意为到期或行权债券进行协调指导。

换言之，在兑付或回售一定比例的情况下，对剩余债券进行展期，以缓解房企流动性困难局面。

而上周五，央妈也迫不及待地送上了下一份大礼包——

5年期以上的LPR利率史诗级下降，一次性下调了15个基点！

伴随着前期明确的“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次调降后，房贷利率最低可以达到4.25%，距离2008年金融危机时的低利率，就只有一步之遥了。

从销售端口看，贷款成本的降低，会在一定程度上刺激购房者的买房意愿。

另一边厢，中长期LPR利率的调降也会传导到企业端，对于房企申请低成本的开发贷、融资结构的置换有积极影响，也意味着——

开发商能够借到的钱，也更便宜了。

一波又一波利好袭来，民企的融资渠道，真的能就此被打通吗？

关键是看这些创新的融资手段是否能够大规模复制，惠及更多的民营房企。

“示范性发债”的五家民企，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉和新城，从规模上看，都是体量较大的全国性房企。

并且，迄今为止，都还没有爆雷的新闻，债务结构相对比较好。

除了宇宙房企碧桂园和美的置业以外，其他三家都是三道红线飘绿。

但碧桂园是唯一在爆雷大潮中幸存的巨无霸民营房企，而美的置业是少有的，母公司有实业背景的Top20的地产板块。

退一步看，基本面尚可、求生意愿强烈的，还没有躺平的房企，也开始有机会获得政府的展期协调，有更大的机会用时间换空间。

但是，更多的普通民企仍然找钱艰难。

从宏观数据上我们可以窥探一番。

今年1到4月，央企和地方国企地产债净融资分别为 296 亿元和 62 亿元，但同期广义民企地产债净融资为负的两百多亿元。

而在实际的融资操作中，就算是在民营房企内部，也是有鄙视链的。

从去年下半年以来，龙湖、碧桂园这类优等生代表，融资口其实是一直开了绿灯的，但其他房企，直到现在还在“被红灯”。

前不久，一名供职于TOP20民企的朋友向我们吐槽——

“银行说好给我们的贷款一直拖着不发。有时想想躺平了也挺好，老板这样苦苦撑着，是为了什么啊！”

也就是说，各种创新融资手段真正出手相助的房企，其实并不那么需要被拯救，而更多已经爆雷，急需救援的房企，还没有等来属于他们的拯救。

我们真心希望，“示范性发债”破冰之后，针对房企融资端的各类措施和工具，可以真正标准化，大规模复制，甚至惠及爆雷房企身上，帮助他们恢复一部分流动性；

我们也很希望，目前针对房地产市场交易端的调控政策能够真正拉动销售，因为无论借多少钱，只要销售回款持续疲软，借到再多钱续命，都没有意义。

但不确定因素太多了，不说别的，谁都不知道疫情什么时候光顾公司重仓的城市，也不知道疫情走了之后，“报复性买房”会不会回来。

所以，或许未来的房地产民企阵营，新一轮的分化依然不可避免——

优质的大型民企、还有不缺钱的小而美房企能活下来，但处在中间层的开发商，可能就要被重新洗牌了。

能救的会被救起来，救不起来的，也就那样了。