土地估价的原则「NO 3土地估价原则学习笔记」

知识点一，土地估价的含义

土地估价就是估价人员按照一定的目的，依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价必须遵守的依据：1.土地估价的原理和方法，2.充足的土地市场资料，3.考虑政府土地政策影响，4.充分了解评估对象地块的各种权利状况，5.土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

土地估价具有两个基本功能：一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。

知识点二，土地估价的特点、作用及其现实意义

土地估价的作用和意义有以下几点。

1.有助于土地交易的顺利进行。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料，而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。

2.有助于企业投资决策。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。1）若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入。2）二若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动的投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。

3.有助于土地市场完善。我国土改以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善，市场配置的基础是土地资产的量化，而量化手段是估价。

4.有助于土地市场管理。由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止投机行为，必须了解该地区土地真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

知识点三，土地估价的服务方向和主要目的。

土地估价的服务方向。1.为国有土地使用权出让（包括国有土地使用权招标，拍卖挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考。2.为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考。3.为土地使用权抵押提供地价参考。4.为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭清算等经济活动提供地价参考。5.确定和更新城镇基准地价、标定地价。6.实现城市地价动态监测。7.对农用地进行分等定级。8.确定农用地综合片区价。9.为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考。10.为土地抵押、发行土地债券等土地融资提供参考。11.为司法鉴定提供地价参考。

土地估价的目的。为保证国家土地所有权在经济上的实现，以及利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，有偿出让和转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易，为全面科学合理的使用城镇土地提供依据。

知识点四，我国土地估价的产生背景和发展历程

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上，对土地估价中介服务业务提出了客观需要。特别是1986年土地管理法颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。为适应市场上的客观要求，1993年原国家土地管理局制定了土地估价师资格考试暂行办法，规定对土地估价资格实行全国统一考试。可以说，土地估价行业是伴随的土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有30多年的历史，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革，服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

我国土地估价的发展历程。1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系，如建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系。建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度。建立了土地估价师资格考试，继续教育，信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。

2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了城镇土地估价规程，城镇土地分等定级规程，农用地分等规程，农用地定级规程，农用地估价规程两个国家标准和三个行业标准。以及城市地价动态监测技术规范，标定地价规程，建设用地节约集约利用评价规程，土地勘测定界规程，开发区土地集约利用评价规程，土地估价报告规范格式等技术标准规范。

3.形成了一支具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍。

4.有力的地配合土地使用制度改革和土地市场建设。

5.有力地配合国有企业改革。据不完全统计，近年来全国共完成了近六万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，涉及宗地超过十万宗，其中包括了中石油，中石化，中国联通，中国电信，中国移动通信等特大型集团公司的改制等。

6.土地估价行业已初步走上政府监管，行业自律，独立公正，自主发展的道路。

知识点五，土地估价原则的含义

土地估价原则。土地价格是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用，相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此进行细致分析，并正确判断其变动趋势，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。

知识点六，土地估价的主要原则

1.替代原则。土地估价以相邻地区或类似地区功能相同或相近，条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

2.最有效利用原则。土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提，判断土地的最有效利用与土地利用是否符合其自身利用的条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。

3.预期收益原则。土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.供需原则。土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

5.贡献原则。不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。

6.审慎原则。

7.价值主导原则。

8.公开市场原则。

知识点七，土地估价原则的作用

我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。