深圳房子太多卖不出去「在深圳压力太大了」

没想到，深圳新房竟然卷成这样。

首付30万买龙岗，首付40万买坂田，首付50万买观澜，1成首付买蛇口？

虽然这些都有开发商玩套路，搞首付分期补贴的嫌疑。

但你敢相信，这是在深圳新房市场发生的事？

很多房产朋友，看完都直呼离谱，深圳什么时候卖房能惨成这样？

更可怕的是，即使开发商降价，那也只是一阵风吹过。

等到部分人买完，市场又再次恢复平静，那种死水一般平静。

1

不管大家是否承认，但有个事实是：

深圳新房，最近确实不好卖了。

这段时间，我们很少听说哪个盘能日光。

绝大多数新盘，不看积分，提交资料就能进，有钱就能买。

还有很多，连认筹的人数都不凑满，所有开发商都在疯狂降价抢客户。

近期新房的热点，基本就只有促销。

截止到25号，深圳新房网签2796套，二手网签1728套。

虽然新房成交量比二手强不少，但在天量的库存和供应面前，这个速度还差得很远。

预计接下来，深圳新房会继续内卷，很多楼盘根本都卖不掉。

今年上半年，深圳新房去化时间，已经从年初的6.72个月，到6月底的8.07个月。

5-6月有大批新房入市，但市场观望情绪严重，库存就积累了很多。

要知道，下半年，深圳新房还要大量入市。

根据《深圳市住房发展2022年度实施计划》，深圳今年商品住房批售面积约为600万平和6万套，计划新开工商品住房约700万平和7万套。

而上半年新房只批售158.4万平，只批了不到30%，为了完成进度，接下来深圳会有大量新房集中批售。

新房泄洪式的增加，很明显会冲击整个市场。

天量供应下，买家当然很爽，有大把选择可以慢慢挑。

但对于开发商来说，库存压力会变成压垮骆驼的最后一根稻草。

最近深圳新房每月平均成交2700套左右，按这个进度来看，我不知道很多新盘到底要怎么卖？

很明显，如果不出政策，新房市场还要卷很久。

2

当新房都不好卖的时候，二手房会好卖么？

我觉得，其实也挺难的。

新房在很多方面都明显碾压二手，连比你更便宜甚至更好的产品都没人买，你家二手房能好到哪去？

悲观点看，二手房卖不掉的问题，可能会更严重。

别忘了，接下来深圳还有大把新盘要入市，全都是竞品。

除非二手房有明显性价比，或者很难被新房替代，否则真的会有点难卖。

有人说，深圳的调控水平实在是太高了。

其他城市都搞不定的二手房价，咱们只用了2招就把房价按在地上摩擦。

一个是参考价新政，你可以按市场价卖，但银行按指导价贷款。

这个方法效果立竿见影，深圳房价从去年开始下跌，现在已经跌了1年多。

更关键的是，大家心目中，房价永远涨的思想钢印，都被震得稀碎。

很多朋友跟我吐槽，自己不是买不起，而是真的不敢买，真的怕了。

另一个狠招，就是前面说到的新房供应，用大批量推出限价新房，来倒逼二手降价。

新房限价，其实不是什么新鲜事，早在几年前深圳就有限价。

但那个时候，不仅没拉低二手房价，反而在衬托下，显得新房更香。

甚至出现万人摇，500万蹲，还有风雨中排队离婚的段子。

当时新房之所以影响不了二手，是因为供应实在太少了，只有少部分能对二手形成冲击。

现在情况是，深圳这几年要大批量批售和建设新房，到2025年前要建设商品住房35万套。

换句话说，接下来，深圳新房没那么稀缺。

当数量积累到足够程度，事情也会发生质的变化。

只要参考价不出现实质性放松，大家肯定会优先去买新房。

很多二手房卖不掉后，肯定会降到合理水平。

3

最近，很多朋友找我咨询，问到底怎么置换？

他们都是看好了心仪的产品，就等着把房子卖掉。

但现实是，现在是真的不好卖。

有些人已经卖到心碎，把房子都下架了，选择融钱硬扛。

老实说，我觉得这种惨淡情况，有点不可持续。

虽然对于高层来说，去库存才是核心要务。

救开发商，确保房子不烂尾，保证土地财政稳定，这些才是重点。

二手房交易这些，相对没那么重要。

但问题是，二手房惨淡，也会影响新房。

当人们发现，自己买的新房，过几年后也不好卖时，内心也会开始慌了。

新房市场一旦冷静，影响可比二手房要大很多，会导致一系列的连锁反应。

现在，其实有在往这方向的迹象。

此外，购买力不够，也是个很致命的问题。

深圳买房门槛太高，深户 社保同时满足3年才能买，限制了一大批购买力。

经济下行，也影响了人们的信心。

大家不是不想买，而是真买不起。

到时候，新房供应是跟上，但卖不掉也很麻烦。

我预计，后续可能会出一些政策适当放松，当然力度不会太猛，一切还是以官方为准。

昨天A股房地产股票猛涨，其实也是个积极的信号。

因为有消息是，高层即将成立3000亿地产纾困基金，专门负责烂尾楼收购，另外还考虑推出棚改专项债券来稳楼市。

说明调控不会再像之前那么严格，最坏的时候已经在慢慢过去。

另外，这几天全国甚至出现买房送编制，买房就给钱的案例，各地都开始花式放松。

上半年经济GDP增速只有2.5%，全年目标是5.5%，可想而知，下半年稳经济的压力应该会很大。

房地产不能再拖经济后腿，甚至还要再次成为顶梁柱。

预计随着经济的逐渐复苏，楼市也会慢慢恢复。

作为全国基本面最好的深圳，经济回暖会很快，楼市回暖也是迟早问题。

还是要多一点信心，也多一点耐心吧。