银行对地产融资再收紧「央行再次降准后对房价影响吗」

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持。

本次《通知》核心内容包括以下方面：

1.要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

▍中指点评：

该《通知》将加快房企风险出清。当房企出现了风险事件或处于流动性危机的边缘时，及时处置项目资产是一项重要的风险化解手段，可以起到一举三得的作用：一是帮助出险企业快速回笼资金，降低债务压力；二是保证项目后续顺利建设完工，按期交付；三是并购方可用优惠价格获取优质项目，提升资产质量和盈利能力。

《通知》对收并购活动给予了明确的限定。从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目的收并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身。从贷款对象来看，优质房企是获得收并购贷款的主体，并且不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

根据中指研究院统计，当前违约及违约风险较高的企业在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。企业违约事件发生后，其中有相当比例的项目已经停工，加快收并购进度有利于尽快化解当前停工项目。

表：违约企业涉及项目建筑规模

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2.加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具。

▍中指点评：

加大债券融资支持房地产项目收并购。《通知》对收并购专项融资工具给予了说明。债券的发行主体为“优质房地产企业”。根据当前市场标准衡量，符合“三道红线”要求且近期内无财务风险事件发生的企业，可看做优质房企。根据最新一期财报数据计算，上市及发债房企中，符合条件且在信用债市场有过发行记录的约有20家企业，其中以国企央企为主，包含部分混合所有制及民企。

债券融资用途明确限定为用于兼并收购。从信用债以往披露的发行用途来看，偿还到期债务为最主要的目的，极少数用于运营资金的补充，更少用于项目收并购。此次发行目的的明确表明了监管方对利用收并购化解房企风险的力度和决心。在行业流动性整体趋紧的背景下，有收购意向的房企也可能有心无力，但若能获得定向债券融资的大力支持，则可快速推进项目交易，让待售资产得到及时处置，有利于“保交楼、保民生、保稳定”。

但通过发债融资的方式开展收并购，会造成企业债务规模再度上升，让房企有所犹豫。如果收并购类融资不纳入“三道红线”监管，会让本次政策执行效率更高。

3.金融机构要积极提供并购的融资顾问服务，匹配并购双方的需求提升并购成功率；加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率等具体流程指导，鼓励各方协同作业，从流程、环节、时间等方面提升风险处置效率。

《通知》还指出要做好风险管理、做好资金用途的监控；同时建立报告制度和宣传机制，披露项目并购和金融支持的信息。事后风险的持续监测说明收并购业务融资要始终处于监管范围内，必须做到专款专用，防止资金挪用造成二次风险。

▍中指点评：

总的来看，此次《通知》出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，并且在不改变房地产融资政策大方向的前提下，对房企融资进行了定向放松。第一，对于优质企业来说，特别是财务状况良好的央企国企及经营稳健的民企，可抓住融资窗口期，积极寻找优质项目，进行项目收并购实现业务增长。第二，对于出险房企来说，要主动利用政策和市场创造的条件，稳妥处置问题项目，回笼资金化解债务风险。第三，将促进房地产行业良性循环。风险企业项目被并购，保障了项目后期顺利投资施工及竣工交付。