地产商亏损「房地产这么挣钱开发商为什么破产」

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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房地产市场持续低迷，处于产业链中的中介行业也倍感煎熬。

4月22日，总部位于深圳的一家在线房地产交易平台披露全年业绩。2021年，其实现营业收入9.42亿元，同比下降61.57%，全年净亏损为12.03亿元，其中归属于股东的净亏损为11.71亿元，亏损同比扩大81.2%。

过去一年，受市场下行和房企爆雷所累，房产中介公司们出现了业绩集体跳水。时代财经统计得知，不止上述公司，行业龙头中原、世联行、合富辉煌和易居等都出现营业收入同比大幅下滑，其中世联行、合富辉煌和易居甚至发生亏损，要知道2020年它们还处于盈利状态。

房地产行业巨震引发的“蝴蝶效应”不仅仅是中介公司业绩的下滑，由于行业基本面恶化，去年下半年以来，房产中介上市公司的估值全线下挫，几乎达到历史最低水平，其中，上述总部位于深圳的公司因股价连续30个工作日低于每股1美元而面临退市风险。

尽管近期房地产利好政策频出，但改善效果并未明显传递至中介公司，而开发商爆雷引发的“连锁反应”正在进一步扩大，4月18日易居企业控股一笔3亿元的美元债宣告违约，成为第一个公开“爆雷”的房产中介上市公司。

“无论是易居、世联行，还是合富中国，出现巨额亏损的主要原因都是对新房销售的依赖度过大，特别是目前已经出现问题的一些开发商，在它们的销售占比中非常高。”景晖智库首席经济学家胡景晖指出。

以上述深圳公司为例，2021年全年其净亏损为12.03亿元，归属于股东的净亏损为11.71亿元，尽管自2019年上市以来亏损就是其经营常态，但2021年的亏损程度更甚。时代财经了解到，2019-2020年，该公司归属于股东的净亏损分别为5.10亿元和2.20亿元。

在年度财报中，该公司将收入的多年下降归结于三大因素，包括中国房地产市场的持续低迷、疫情影响和开发商信贷风险的加剧。出于风险控制，其终止与存在较高信贷风险的开发商合作，导致一手房地产项目数量从2020年的5825个减少至2021年的3118个。

时代财经了解到，该公司的收入来源于三大业务板块，包括新房交易服务、二手房交易服务和Saas收入，而前两者的占比长期维持在90%以上，其中新房交易服务所带来的收入又远高于二手房。

整体而言，大多数房产中介上市公司是在过去一年才扭盈为亏。2020年，世联行、合富辉煌和易居分别实现归属股东净利润为1.1亿、1.84亿港元和3.04亿元；而2021年，这三家公司分别亏损11.29亿元、5.45亿港元和88.93亿元。

其中，易居的亏损幅度令业内哗然。时代财经了解到，尽管2021年房地产行业面临前所未有的寒冬，但易居仍然实现营业收入同比增长9.85%，达到88.44亿元，易居在其公告中指出，亏损的原因主要包括：整体地产市场下行导致集团业务规模下降；由于多个房地产开发商客户的信贷质素恶化，集团就客户的未偿还贸易相关应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备；同时，整体地产市场下行导致其他资产减值亏损。

然而，业内普遍认为最大的原因乃是易居业务模式与开发商股东在业务上的深度捆绑。时代财经了解到，由于个别开发商信贷质素恶化，易居对未偿还贸易相关应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，扣除拨回后的金融资产损失准备由2020年的1.73亿元增加至2021年的66.68亿元，同比增加3765.7%。

根据2018年易居公布的招股书，上市之时的参股房企多达26家且阵容豪华，包括恒大、碧桂园、万科、富力、融创和雅居乐等。过去一年，这些房企过半出现流动性危机。

“成也萧何，败也萧何”，胡景晖认为，尽管目前已有易居发生了公开债务违约，但中介行业并不会出现类似房地产行业公司爆雷的普遍现象，“开发商是资金密集型的，它们实际上需要大量地融资举债来维持它高杠杆、高周转的业务形态，房产中介相对而言偏劳动密集型，它们本身就不会借那么多钱，即便需要融资也是为了做一些佣金的垫付”。

汇生国际融资总裁黄立冲持相同的判断，他向时代财经补充道，由于中介公司走的是轻资产路线，一旦出现风险，可通过关闭门店和裁撤人员等方式来应对，“不像开发商的债务结果那么固定，中介公司调整能力较强”。

根据58安居客房产研究院发布的《全国房产经济行业季报（2022年第一季度）》，2022 年前3 月，受市场环境影响，全国房产经纪公司数量持续减少，3 月环比降幅达12.1%；而全国房产经纪门店数量变化趋势与全国经纪公司数量走势基本一致，2021 年2 季度先增后降，在3 季度前两个月保持相对稳定，但从2021 年9 月开始，进入缓慢下降阶段，直至2022 年3 月，大幅下降13.4%。

经纪人数量方面，2021年5月-2022年2月经历了持续10个月的环比下降，而由于不少城市二手房市场出现回暖迹象，2022年3月经纪人数量首次环比回升，涨幅高达21.4%。

不过，中介公司并未度过行业寒冬。继2021年下半年中原、世联行和居里找房等多家公司发生裁员或关闭门店之后，2022年3月另一知名在线房产交易平台Q房网发布内部通知，宣告上海云房数据服务有限公司歇业，暂停上海云房门店所有业务，原因是该公司“持续亏损、无力维持正常经营”。

黄立冲和胡景晖均认为，房产中介行业的辉煌局面难以再现。其中，黄立冲指出，国家政策虽确实出台政策，“但主要会对一二线城市产生一些帮助，对三四线城市帮助不大，而且目前还有其它负面因素在跟政策对冲”，这些负面因素包括疫情、外资撤离影响就业、老百姓消费能力下降等。

胡景晖则认为虽然政策利好频出，但在市场产生效应需要一定的时间，“可能要到二三季度，甚至四季度才能慢慢看到交易量的恢复”。

不过，他指出即便市场恢复，如果中介公司不转变商业模式，依然难以获得长足发展，“随着房地产市场的成熟，以增量开发为主的时代会慢慢过去，意味着中介公司也得从增量业务为主转向存量；另外，我们可以看到现在经纪业务，尤其是存量房交易业务被放到了物管公司里面，中介公司也得转而向物管公司寻求深度合作；同时也得利用物联网、大数据这样的新兴技术来提高效率”。

“如果做到这些，我觉得未来还是可以重演辉煌，不能像过去一样围绕着开发商卖房，这是一个短暂的狂欢，你看2021年不少公司的亏损几乎吃掉了前几年的利润。”胡景晖对时代财经表示。