烟台公积金新政策「烟台人才新政」

5月16日晚，烟台地产人朋友圈刷屏了。

一则公积金新政策文件，成为热议焦点。

此次共有两项新政策：

1、外地缴纳公积金也可以在烟台享受公积金贷款。

2、对已结清的商业性个人住房贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。

简单来说就是：

1、外地人可直接使用公积金来烟台买房，有利于城市吸引人口同时稳定房地产发展。

2、再次置业只要已还完商贷，并且没有用过公积金，可认定为首套，享受3.25%利率优惠。

第一项政策很明确，第二项关于首套的认定，应该是很多人关注的。

此前烟台市公积金实行差别化贷款政策，住房套数认定执行“认房又认贷”标准。

“房”指借款人家庭(含借款人、配偶及未成年子女)在烟台市行政区域内拥有的住房情况，“贷”指借款人家庭的住房贷款(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款)记录情况。

而新政策采用认房不认贷，最新的首套认定条件为（需同时满足）：

（1）没有住房公积金贷款记录；

（2）没有未结清的商业性个人住房贷款记录；

（3）在烟台市行政区域内无住房。

01

此次调整的大背景，是4月份中央提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。

同时，近期众多城市已经陆陆续续开始围绕利率、限售、限购等政策进行调整。

5月15日根据中央两部门的新通知，首套利率4.6%不是最低值，未来可能会有4.4%乃至更低的利率出现。

一系列从中央到地方的政策性调整，可以看做是房地产市场已经迎来新一轮的调整期，而且调整力度比较大。

具体到此次烟台公积金新政，一个是吸引外需，一个是拉动内需。核心，是在新阶段更好的推动房地产市场健康平稳运行。

首先第一条放开外地人来烟台购房使用公积金，对烟台房地产市场而言意义重大。

与一般城市不同，烟台外地人购房比例比较高。

根据此前烟台不动产登记中心的数据，在烟台所有房屋产权人当中，当地人购房占总数的70%，外地人口占比30%。

30%的外地人置业比例，说明烟台对外来人口的吸引力很高。其中黑龙江、吉林、辽宁均在前十，北京排在第四位。

也有人分析，此次放开外地人公积金在烟台买房，可能会吸引更多北京人来烟台置业。

一来因为烟台本身就吸引很多北京人在假期休闲日来旅游。

二来北京大部分单位公积金缴存比较高，3.25%的利率来烟台买房很合适。

此外，在2020年青岛曾召开胶东经济圈住房公积金一体化发展会议。

根据签订协议，胶东五市住房公积金部门将深入推进互认互贷，推动住房公积金转移接续和缴存信息互认。

所以，烟台此次放开外地人口公积金购房并不是一蹴而就，已经有相关的内容推进。

再来看第二条，对已结清的商业性个人住房贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。

这一条意味着，符合条件的人群可以享受首套3.25%的超低利率。

我们来算一笔账，首先要明确烟台公积金贷款额度与公积金账户余额挂钩，贷款额度按账户余额的20倍计算，申请最高贷款额度为45万元(装配式住宅54万元)。

同样按照45万贷款来算，商贷首套利率4.6%每月要还2306元。采用公积金首套3.25%为每月1958元。

当然，如果你是高素质人才。根据近期烟台市发布的《关于对我市硕士研究生高层次人才实施住房公积金贷款优惠政策的通知》。

符合申请条件的硕士研究生高层次人才家庭，住房公积金贷款最高额度提高至80万元，贷款额度不与个人住房公积金缴存账户余额挂钩。

商贷首套就为每月4101元，公积金首套为每月3481元。

可以看出此次烟台公积金两项新政策，具有比较强吸引力而且力度较大，即使在全国范围内也属于比较领先。

唯一的问题是，此次调整会给烟台房地产市场带来哪些影响？

02

根据官方统计的数据，2021全年，烟台全市实际缴存职工为84.88万人，全市缴存住房公积金118亿元。

全市2021年发放个人住房贷款14,393户，贷款金额57.9亿元。而根据粗略计算，2021年烟台商品住宅成交总值为427亿元左右。

从占比来看，商业贷款还是主流。但随着新政策推出，公积金能否增加占比是值得期待的。

回顾近期烟台出台的系列新政策，从商贷利率到公积金，放在以前都是大招一样的存在。

而且这波政策回温，不是一个城市的独角戏。目前一、二、三线城市轮番登台，各个能级的城市都已经启动。

烟台，是在大趋势下做出了符合自身房地产市场发展的调整。

至于新政策能否恢复市场信心，还需要通过后期周月季度的数据反馈分析。

同时，市场信心的恢复不仅要看购房者是否愿意出手，更要看开发商的动作。例如在土地市场是否积极出手，以及接下来选择怎样的营销策略。

从政策到开发商再到购房者，都是影响楼市的关键要素。

新一轮楼市调整，现在只是开始。