偿债高峰对地产债影响几何分析「房地产行业高负债深度原因」

7月房企将迎来第二个偿债高峰期。截至6月24日，3季度房企境内债到期规模合计1293亿元，为全年偿债高峰期。其中7月房企到期压力大，当月到期规模576.7亿元，其中43.5亿元债券进入回售期，7.3亿元需提前兑付。境外债方面，3季度房企境外债到期规模合计107.1亿美元，偿债压力较2季度有所缓解。其中7月房企到期56.1亿美元。

北京城建、金地、珠江实业、华润置地和上海临港境内债到期规模最大，分别到期58亿元、44.7亿元、20亿元、20亿元和20亿元，多家房企3季度到期债券集中在7月偿还。境外债方面，多数房企3季度到期债集中在7月兑付。碧桂园到期规模最大，6.8亿美元。

近期快速改善的地产销售难以持续，后续将回到缓慢改善，短期对于房企现金流的改善还不明显。近半个月，地产销售面积快速改善，但上海、青岛等城市的地产改善持续性还需要观察。预计后续地产销售将回到低斜率改善的轨道。短期内对房企现金流的改善作用还不明显。

地产债净融资规模虽然有所回升，但房企发债依然不畅，7月偿债存在资金缺口。2022年1、2季度，地产债净融资规模为216.2亿元和367亿元，月均净融资规模100亿元左右。净融资规模虽然回升，但主要系上半年到期规模较少所致，地产债发行仍然不顺畅。1、2季度地方债发行规模分别为1308.6亿元和1285.5亿元，月均发行规模为432.3亿元。我们假设7月地产债发行规模为450亿元，相比7月境内、境外债952亿元到期规模，仍然存在资金缺口。 房企信用风险仍未释放完毕。我们将违约主体、评级展望负面主体、主体评级下调及列入评级观察主体事件归为房企负面事件，含同一主体多次涉及负面事件。2022年上半年，房企负面事件不减反增，上半年合计105次，较2021年上半年增加41次。进入3季度，房企面临集中到期压力，并且融资和经营性现金流改善幅度还有限，这可能会导致房企信用事件的发生。

偿债高峰下部分资质偏弱房企仍然面临出清风险，现阶段策略偏谨慎，防守为主。若有配置需求，可考虑央企和地方国企地产公司，但仍需对伪国企或项目集中于弱地区国企进行识别。

风险提示：地产销售数据不及预期，宏观经济超预期下行，风险事件继续传导

本文源自金融界