首批公募reits谁最值得买「公募基金上市」

财联社6月19日讯，即将到来的下周一（21日），首批公募REITs就将正式迎来上市交易。

作为一个中国资本市场新品种，此前的发行阶段，9只公募REITs受到各方热捧。“秒光”、“历史最低配售比例”……银行、券商、险资等机构资金的积极配置，使其公众发售比例普遍不到30%，最低的浙商杭徽REITs仅15%；而最终获配的个人投资者比例更普遍低于10%，最低仅5%左右。

正如其名REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），作为公募基金的一种，公募REITs相较于目前市场上的公募基金，最大的差别在于其底层资产为不动产，且每只公募REITs通常只针对特定范围内的个别不动产项目，故底层资产的估值波动会对其二级市场表现带来较为直接的影响。同时，又由于底层资产的多样性，相较传统的封闭式基金来说，公募REITs更加多元。

以2015年7月成立的“类REITs”基金鹏华前海万科REITs为参考，该基金成立近六年以来于每年1月派息，至今年化收益率在2%-7%之间，年化收益率约6.12%。

虽然鹏华前海REITs在资产配置上有一定比例的股票和债券，与真正意义上的REITs有所差别，但作为目前中国资本市场上最接近REITs的基金产品，其过往表现具有一定的参考意义。

该基金最近两次的收益分配情况如下：

公募REITs投资性质上偏股权，其收益来源为底层项目经营产生的收益分红。如果单就作为基金的年化投资回报来看，公募REITs的产品定位更接近于固定收益类产品。

国信证券指出，首批REITs根据当前法规体系，普遍采用“公募基金 ABS”产品架构，根据发行价计算的2021年现金流分派率在2.99%至9.58%之间。这样的收益水平，相较当前市场上的长期纯债、货币市场类基金等固收类产品有一定的优势。

不过结合海外REITs发展的经验来看，流动性和波动率是公募REITs投资需要密切关注的两个问题。

流动性不足可能会造成公募REITs场内交易价格的大幅波动，这在目前市场上部分规模较小的场内基金上已有所体现。关于这个问题，从本次公募REITs上市安排来看，目前已有多家券商确认将为其流动性服务商，提供做市服务，对于刚刚起步的公募REITs来说，能够在场内交易方面起到较为明显的辅助作用。

此外，由于相较于传统投资股、债、货币市场的公募基金，REITs的底层资产相对固定，且主要集中于不动产投资领域，受政策和行业系统性风险的直接影响较大。在海外市场，无论是在美国还是新加坡，长期来看，REITs的波动率较其他大类资产相近甚至略大。

行业的周期性波动可能会成为一个潜在的风险，REITs价格受底层资产估值变化影响较为显著。

作为首批公开募集的公募REITs，本轮上市产品在底层资产的选择上具有一定的竞争力，不过考虑到此前的超低配售比例，投资者仍需要密切关注上市之初可能的短期溢价风险。

此外，对于进行二级市场交易的投资者来说，由于公募REITs的净值的公布周期为每半年一次，而非每日更新，个人投资将无法借助净值对于公募REITs的场内价格的合理性做判断，亦是需要关注的问题。