香港发行200亿国债「香港政府债券」

虽然楼市依然低迷，但政策端的利好频现，不少行业专家认为房地产市场拐点正在逐渐显现。

整体看，全国楼市政策松绑成为绝对主流。据大公房产不完全统计，2022年5月，房地产调控政策累计超过120次，而2022年年内房地产调控政策超过300次。

除了地方楼市政策的调整，中央各部门在房贷利率、融资等方面为民众、房企提出了不少利好政策。

值得关注的是，经国务院批准，2022年财政部将在香港特别行政区发行230亿元人民币国债。该人民币国债分四期发行，规模分别为75亿元、50亿元、55亿元、50亿元。较之去年增加1期。而此次发布的首期国债包括2年期25亿元，认购倍数4.04倍，发行利率2.44%;3年期25亿元，认购倍数4.64倍，发行利率2.55%;5年期25亿元，认购倍数5.09倍，发行利率2.75%。根据发行安排，2022年第二期人民币国债50亿元于8月发行，具体发行安排将在香港金融管理局债务工具中央结算系统(CMU)公布。

截图自财政部官网

财政部方面称，为庆祝香港特别行政区回归25周年，定于6月15日发行首期人民币国债，将通过香港金融管理局债务工具中央结算系统，面向机构投资者发行。据悉，人民币国债发行后，将在香港联合交易所挂牌上市交易。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜向大公房产表示，这表明中央政府对于香港作为离岸人民币交易中心的认可与支持，有利于香港资本市场功能的有效发挥。“在美联储加息和美元回流的大背景下，对内地港股上市房企而言有利于市场信心的提振与恢复，对于市场维稳和地产板块估值恢复都是利好。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在当前政策层面宽松的基础上，资本市场对房地产市场还是有所顾虑，不过，随着房企的“雷”解除，企业的乐观气息会增加资本市场友好、开放的态度，总体来看市场是持续向好的。

机构：预计2022年住宅交易规模达到22万亿—23万亿元

6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会等单位共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》，其预计2022年住宅交易规模达到22万亿—23万亿元。新房销售方面，金额约为15.3万亿—16.7万亿元，中性情形下销售金额为16万亿元，同比下降2%，销售面积同比下降5%，价格同比上涨3%。二手房销售方面，金额约为6.3万亿—6.7万亿元，中性情形下销售金额为6.5万亿元，同比下降7%，成交面积同比下降8%，价格同比微涨1%。

上述《蓝皮书》提振了市场信心，一些头部港股上市房企乘着东风，在债券、销售业绩等方面展现出积极利好表现。

5月18-19日，龙湖集团间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将在中国公开发行2022年公司债券(第二期)。债券信息显示，六年期债券发行规模为人民币5亿元，票面利率为4.00%，附第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。

随后，保利置业集团(00119.HK)于6月7日宣布，公司全资附属公司上海保利置业向合格投资者发行的第三期公司债券已于2022年6月6日成功发行，三期公司债券的规模为人民币15亿元。

而头部房企碧桂园也披露了赎回票据的公告。

6月23日早间，碧桂园发布公告，公司以现金购买于2022年7月到期的尚未赎回4.75%优先票据的要约，已于22日届满。截至届满期限，投资人根据要约，自愿交回本金总额为410,953,000美元的票据。

此前，碧桂园于6月15日发布公告提出要约回购2022年7月到期的6.83亿美元票据，拟以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。据悉，该笔票据是碧桂园唯一一笔今年需兑付的美元债。

本次投资人对碧桂园要约回购的参与度符合预期，其中约4.11亿美元债券由投资人申请赎回，赎回后公司债务结构得到进一步优化。其余投资人坚持持有到期，表明对公司偿债有信心。待该笔剩余票据偿付完成后，公司年内无到期美元债，反映了这家民营龙头房企多年稳健经营的“底气”。

截图自港交所披露易

其实，自去年12月以来,碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括39亿港元的可转债、15亿元ABS以及10亿元公司债,融资渠道畅通多元。今年5月,碧桂园还在监管支持下尝鲜“信用保护工具”发债5亿元人民币债券。

对此，柏文喜认为，碧桂园其实是一个能够立足市场现实，迅速调整企业战略且执行力非常强、企业运营水平较高的大型房企。碧桂园在低线位市场和低毛利产品上有很强的操盘能力，而且其转战速度、产品的性价比都比较突出。

大市看好碧桂园

低息融资背后，是强大的销售能力。据碧桂园公告披露，5月，公司共实现归属公司股东权益的合同销售额约287.1亿元，虽然仍未恢复到去年同期水平，但环比增长27%，显著好于行业平均水平;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约357万平方米，环比增长30%。1-5月，碧桂园累计实现权益销售金额约1505.8亿元。

另据克而瑞数据，碧桂园5月单月权益销售位居行业首位，排名第二的保利发展为254亿元，百强房企五月单月实现权益销售额为3642亿元，环比增长3.5%，同比下降59%。1-5月，无论从全口径还是权益口径来看，万科和保利发展都分别位列第二位和第三位，万科的全口径和权益口径销售额分别为1673.4亿元、1088亿元，保利发展则分别为1592亿元、1066亿元，二者与排名第一的碧桂园均存在一定差距。

目前，碧桂园仍是內房民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

在今年评级机构接连下调內房企评级的背景下，三大评级机构中惠誉和标普年内均维持碧桂园信用评级，惠誉给碧桂园的评级仍为投资级;穆迪近期虽因对行业的不乐观预期而调整碧桂园评级至Ba1，却在评级报告中认同碧桂园强大的品牌、规模可观的土地储备以及在中国大规模开发居民住宅市场的过往记录，并预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性。

穆迪明确表示，碧桂园缩减运营规模以及良好的流动性，预计未来6-12个月债务将下降，这在一定程度上缓解了这些担忧。特别是，截至2021年12月，其无限制现金为1470亿元人民币，预计经营现金流将足以支付其到期债务。

申万宏源研究报告认为，我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱 格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现质量双升，维持房地产板块“看好”评级，推荐碧桂园、龙湖等。

严跃进表示，在近几年中国房地产高速成长过程中，最大的红利就是新型城镇化，而碧桂园对这一方面的把握程度明显超过其他企业。基于碧桂园对新型城镇化的理解，再加上国家对新型城镇化的战略推进，后续对企业发展、扎根新型城镇化市场、业绩成长等方面都会产生积极作用。