发改委放宽大型房企发债,这些企业有福了「高负债的房企」

旭辉年初至今也接连完成美元债、中票、可转债发行，到期债务也完成兑付，目前2022年境内外公开市场刚性到期债券已“清零”。

基本面稳定

除了债务结构稳健、偿债压力低外，亿翰智库认为，销售基本稳定、业绩增长能力强，也是碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构指定为首批示范房企的重要原因。当然，旭辉和新城控股也具备这些特点。

对于碧桂园来讲，即便房地产行业整体面临销售压力，但他们凭借在全国的深入布局，依然维持了稳定的销售状况。

2021年，碧桂园全年实现权益销售金额5580亿元，销售规模继续位列行业第一。今年1-4月份，碧桂园已经实现权益销售金额1218.7亿元，比排在第二的万科多出300多亿元。

亿翰智库认为，如今各地调控政策出台，有利于提升改善性需求的释放，缓解企业的销售压力，行业政策整体的放宽，将促进房企销售在多城市实现回暖。

在百强房企罕见整体负增长的情况下，龙湖去年销售逆势增长，全口径销售额实现2900.9亿元，同比增长7.2%，稳居TOP10的位置。今年前4月，同比虽然有下降，但仍维持了行业前十的地位。

美的置业去年的销售也实现了增长，同比增加8.7%至1371亿元，排在第28位。今年前4月，排名已进入前二十，位居第19位。

除了销售规模外，持续性经营业务也越来越受到资本市场的重视，因为这能为公司带来稳定的经营性现金流。

龙湖是当前房企中商业地产发展不错的企业，国泰君安分析师柳晨指出，龙湖持续经营收入在过去5年以42%的年均复合增长率增长，并于2021年达到约188亿元，占总收入比重8.4%。凭借着有效地风险管控，龙湖已渡过了数次房地产市场周期性的起伏。

新城控股则通过旗下吾悦广场，近几年在二三线城市大规模布局，也形成了一定规模效益。2021年商业运营总收入为86.39亿元，也是一笔可观的稳定现金流。

企业信用考验

观察目前各主要民营房企运营的基本面，除了已安排发债的这五家外，示范性房企能否扩容，即是对房企本身财务状况的考验，也关系到行业融资能否进一步恢复，促进更多的民营房企稳定发展。

据界面新闻不完全统计，TOP50房企(按克而瑞2021年全口径销售排名)中,民营房企共有32家,其中财务相对稳健的除了碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股外，还滨江、中骏、卓越等。

对于监管层是否会在照顾“优等生”之后，继续关注“中等生”，关键在于投资者是否愿意买单。

信用保护工具的使用是一个可行的思路，但克而瑞研究中心指出，截至目前，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家，信用保护凭证创设机构13家。

这意味着，具备信用凭证的市场参与者数量有限，会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。

不难发现，为帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能，对于此番示范发债的民营房企，监管机构就要求相关创设机构同时发行包括信用违约掉期(私募CDS）或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。

信用保护工具也称为信用风险缓释工具。中指院指出，这是金融机构在相关企业债券发行时，提供的针对该企业的信用风险管理工具，相当于为相关债券买了“保险”。

一旦债券发生违约，信用保护工具的卖方可为买方赔付，因此起到了为发行主体增信的作用。而沪深交易所信用保护工具则更为灵活，主要由信用工具买卖双方沟通，无需发行人另寻担保增信。

从合约类型来看,信用保护工具分为信用保护合约和信用保护凭证两类，CDS和CRMA(信用风险缓释合约)属于信用保护合约,交易双方合约达成前签署主协议，协商一致后提交合约申报，不可在二级市场流通转让；而CRMW和CLN(信用联结票据)属于信用保护凭证，由创设机构创设，可进行银行间市场交易。

碧桂园、龙湖、美的置业家示范房企在此轮拟发行的公司债券中设立的都是信用保护合约，而龙湖发行的供应链ABS和新城控股发行的中期票据则设立的是信用保护凭证。

国金证券指出，5家民营房企启动信用保护工具融资，一方面在市场销售恢复前稳定相对优质民企的资金状况，另一方面也能适度提升市场信心，相关房企有望获得阿尔法收益。

与此同时，中信证券表示，不应低估政策在融资侧支持的决心，但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险，不是扶持某些房地产公司发展。

可以明确的是，出险房企暂时还不会被涉及到。

一位出险房企内部人士告诉界面新闻，他们的公司一直在关注融资市场的变动，示范性房企政策出台，对行业融资确实是利好，但具体到出险房企，还需要继续等待，对他们来说，更重要的是销售端回暖或者引入国资背景的战投，从而拥有更强的信用背书，才能尽快扭转融资困境。

“即便想引入国资战投，也不可能一蹴而就，这不仅涉及价格问题，更重要在于老板是否愿意让渡公司控股权和运营权，也需要一个阶段的尽调接触。”他表示。

所以那些未出险且保持稳定经营的其他民营房企，依然有机会被纳入其中。

如在杭州市场占据最大份额的滨江集团，在今年民营房企基本不拿地的背景下，4月份仍然花了184亿在杭州拿地，这不仅体现了自身财务状况和融资渠道保证，也能给投资者信心。

另外像总部位于深圳的卓越集团，因其在深圳核心区域有大量运营的写字楼和商场，对投资者来说，这是优质的融资担保资产。

对于目前的民营企业来说，要缓解融资端的难题，需要继续增强投资者信心，信用凭证、示范性房企的身份，以及自身销售端的回暖，都是打消投资者疑虑的增信因素。随着各地楼市政策出台，房地产市场面的全面好转，才能从根本上扭转民营房企融资难的问题。

西政资本也认为，通过金融支持或信贷宽松，救助民营房企存在逻辑上的短板，扩大对民营房企的救助范围，也存在现实效果的局限性，而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的提升，尤其是经济向好以及房地产行业的良性循环。