建业集团老总胡葆森「建业地产董事长」

不到半个月时间，建业集团先是调整了组织架构，之后又更换了旗下三家上市公司CEO。面对房地产行业“黑铁时代”，建业地产如何应对？

作者 |苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

胡葆森的建业集团在情人节有了大动作。

2月14日上午，建业集团旗下三家上市公司接连发布公告，对外宣称更换首席执行官（CEO），其中包括建业地产（0832.HK）、建业新生活（9983.HK）和中原建业（9982.HK）。

在当天下午召开的线上媒体会上，建业集团董事长胡葆森表示，此次几家公司新CEO的选聘，符合企业新的用人标准，也是企业向管理要红利的具体落实。

受此影响，当日收盘，建业地产的股价为0.89港元/股，跌幅3.26%；建业新生活的股价为4.97港元/股，跌幅7.1%；中原建业的股价为1.33港元/股，跌幅0.75%。

一日换三帅

在同一天，更换三家上市公司CEO，这在任何一个行业都实属罕见，胡葆森的这一操作也着实令人意外。

据公告显示，2月14日，建业地产和建业新生活的原CEO王俊辞职，两家公司的新CEO分别由杨明耀和史书山接任。与此同时，建业集团旗下代建公司中原建业的执行董事马晓腾也被委任为公司CEO。

图片来源：建业地产公告

对此，建业方面回应表示，建业选拔、任用干部坚持文化导向、业绩导向原则，此次任命的几位新CEO均从一线做起，先后在多个重要岗位历练，高度认同建业文化，同时也能将建业文化很好地融入到管理工作中。此次组织架构的调整，是为了更好地去完成经营目标、提升经营效率。

知名地产分析师严跃进分析表示，建业集团更换CEO这一举措对企业来说是符合预期的。受到整个房地产行业影响，即不管有没有疫情及洪灾，企业预计都会进行调整，该举措的施行是为了促进企业更好的发展。

值得注意的是，建业地产的此前两任CEO袁旭俊和王俊均是“外来和尚”，曾分别就职于万科（2202.HK）和碧桂园（2007.HK）等,并各自于2017年1月、2018年8月加入建业集团。而这次委任的三位新帅，则均是在2001年-2004年期间加入建业集团，属于建业集团的“老兵”。

而从对外公告来看，三家上市公司的新任CEO年薪均为200万元，其中建业地产杨明耀获得了330万股购股权。此外，截至2022年2月14日，中原建业马晓腾也持有建业地产380万股可行使购股权。

据此前公告介绍，2021年3月31日，王俊被委任为建业地产首席执行官时，延续了其作为执行董事时的年薪数额为500万港元（约406.77万元）。对比来看，现任地产公司CEO的年薪约为前任的一半。

建业方面表示，在2月14日杨明耀接任CEO后，王俊依旧保留建业地产执行董事职务。两位公司管理层年薪均由各自职责范围、资历、经验及市场水平经综合考量，再由“薪酬委员会”建议公司董事会批准后执行。截至目前，公司薪酬待遇方面并未出现异常变化或调整。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，建业地产两任CEO之间的薪资变化或许是企业精兵简政、缩减管理费用以提升效能、应对行业变局的必要之举。在当前行业背景下，薪酬调整预计会成为接下来房地产行业的一个普遍趋势。

“河南王”的压力

2022年一开年，建业地产就开始了大刀阔斧的变革，这与其自身面临的压力不无干系。

企业预警通显示，截至2022年2月15日，建业地产共有8只境外债券，总余额为24.6亿美元（约155.97亿元）。

图片来源：企业预警通

其中，一只发行于2019年8月的“6.875% GTD SNR 08/08/22 USD”债券，当前余额为5亿美元（约31.74亿元），票面利率6.875%，将于2022年8月8日到期。

在2月14日的媒体会上，建业集团总裁王俊表示，公司将使用经营性现金流按时、全额偿还该笔美元债，延续建业地产在资本市场、金融机构和税务机关的良好信用记录。

在此之前，去年11月8日，建业地产也曾公告赎回一笔本金加利息共3.75亿美元的票据。

除了有美元债需要兑付之外，建业地产面临的流动性压力也不可忽视。

财报显示，截至2021年6月30日，建业地产一年内到期的债务有85.26亿元，现金及现金等价物为108.72亿元，覆盖短期债务能力尚可。不过同期，建业地产的现金净增加额为-117.13亿元，经营活动、筹资活动现金均为负数。

在销售层面，建业地产也出现了增利不增收的局面。截至2021年6月末，建业地产实现营收203.67亿元，同比上涨56.37%；实现净利润7.29亿元，同比增加0.29%。

图片来源：Wind数据

事实上，建业地产因多年以来深耕河南，在业内也有着“河南王”的称号。截至2021年6月30日，建业地产各城市土地储备中河南省内占比为99%。

而去年7月起，河南省内多个地区接连受到洪灾、疫情等影响，重仓河南的建业地产也因此受到很大影响。

据建业集团当时递交政府的《请求救援帮扶报告》中统计，受汛情和疫情影响，建业集团累计各种经济损失逾50亿元。

而在去年9月建业集团的媒体会上，王俊表示，网传求助信内容真实，但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。公司银行贷款并未受到影响，到期债务风险可控，短期内无偿债压力。

如何跨越“黑铁时代”？

建业集团成立于1992年，由胡葆森创立。目前，建业集团已经是一家集地产、智造、物业、科技、文旅、足球、金融等为一体的多元化集团型公司。

2008年6月6日，建业地产在香港联合交易所主板上市。

在经历了“黄金时代”“白银时代”后，2019年，建业地产在其上市11年后，以1011.5亿元的合同销售金额正式步入千亿房企阵营。随后的2020年，建业地产以合约销售金额1026.42亿元维持了千亿规模。

施工现场

然而，从去年以来，随着各类的房地产调控政策接连出台，房企融资环境受到影响,流动性危机频发，整个行业进入了寒冬。截至2021年12月31日，建业地产取得物业合同销售总额为601.05亿元，同比减少12.0%，仅完成全年700亿目标的85.86%。

几天前，万科董事会郁亮表示，今年是背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态。并且提出了“黑铁时代”的概念。

在2月14日的媒体会上，胡葆森也提出，现在对于很多已经躺平的企业来说，估计连“黑铁时代”也不是了。

不过，值得注意的是，尽管当下面临危机，但建业集团依然坚持“不躺平”。

2月初，建业集团进行了组织架构的重大改革，从之前的“五级管理”调整为“三级管理”，从管理层级上进行了减少整合各业务集团总部中心合并为九个业务中心，精简了总部机构，成立了城市公司，并重新梳理调整了专业公司。

对此，王俊表示，当前形势下，集团进行此次改革是践行"向管理要红利"的外在形式展现。

对于下一步的经营目标，建业方面介绍，在针对优化企业财务结构、确保企业长期稳健经营方面，将针对不动产进行盘活，如出让部分股权，合适的考虑全资出让，还有一些通过金融手段等方式。同时公司将加强管理的精细化，要提高利润率。

胡葆森在媒体会上也表示，下一步，集团将尽量不再开辟新的赛道，不再追求规模的增长，在做少做小的前提下把企业做得越来越好。

图片来源：建业财报

对此，严跃进表示，建业集团当前策略对企业的后续发展具有积极作用。目前，基于外部变化的市场行情来看，整个行业经营遇到了一些困难。对于建业地产来说，可以考虑拓展全国市场、寻找新的市场机会。此外，包括建业集团旗下原有的轻资产业务、代建业务等优势业务也应该继续保持。

柏文喜分析称，建业集团的经营策略调整确实是应对缩表之战和“黑铁时代”的有效举措，而且对于优化目前的业务结构和财务结构、保卫企业的流动性来说也大有裨益。但是此举是否能够帮助建业集团度过当前的困局，迎来新的发展，还有待于实践和时间的检验。

你认为建业地产今年会布局河南以外的市场吗？你觉得“不躺平”的建业地产会顺利度过“黑铁时代”吗？欢迎评论区留言讨论。