个人住房转让需要上哪些税「股权转让受让方个人所得税」

一、转让方涉及的那些税费

1、增值税

(1)个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(2)个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

(1) 税务部门监制的发票。

(2) 法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(3) 国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的有关规定：

(1) 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

(2) 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应：

① 2016年4月30日及以前缴纳契税的：

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]/(15% ) x5%

② 2016年5月1日及以后缴纳契税的：

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)/(15% )-契税计税金额 (不含增值税 )]x5%

(3) 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

税收优惠：

（1）个人销售自建自用住房，免增值税。（财税[2016]36号）

（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免增值税。

家庭财产分割包括：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父 母 、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加

城市维护建设税=实际缴纳的增值税、消费税之和*7%（或5%或1%）（个人转让住房不涉及消费税）

纳税人所在地为市区的，税率为7 % 。

纳税人所在地为县城、镇的，税率为5 % 。

纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1% 。

上述所称 “纳税人所在地”，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。

教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税之和*3%

地方教育附加=实际缴纳的增值税、消费税之和*2%

税收优惠：

（1）自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税。（财税〔2019〕13号）

（2）自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。（财税〔2016〕12号）

3、个人所得税

财产转让所得 个税=（财产收入-财产原值和合理费用）*20%

税收优惠：

（1）个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活居住用房取得的所得，免征个人所得税。（财税字[1999]278号）

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不征收个人所得税。

（3）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，不征收个人所得税。

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。（财税[2009]78号）

4、土地增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

税收优惠：

自2008年11月1日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税[2008]137号）

5、印花税

产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花；权利许可证照按每件5元贴花。

税收优惠：

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（财税[2008]137号）

二、受让方涉及的那些税费

1、契税

契税实行3%~5%的幅度税率。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

税收优惠：

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（财税[2016]23号）

（3）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。（财政部 税务总局公告2021年第29号）

（4）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。（同上）

2、印花税

产权转移书据应按所载金额的万分之五贴花；权利许可证照按每件5元贴花。

税收优惠：

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（财税[2008]137号）

3、个人所得税

偶然所得 个税=房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额*20%

税收优惠：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不征收个人所得税。

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，不征收个人所得税。

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。（财税[2009]78号）

4、房产税

应纳税额=租金收入x4% （出租）

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。

年应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（自营或免租使用）

从价计征房产税的计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10% -3 0 % 损耗价值以后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

税收优惠：

个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。（中华人民共和国房产税暂行条例）

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。