佳源地产和佳源国际「佳源180亿」

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月30日，佳源国际控股有限公司公布2021年全年业绩。

报告期内，佳源国际实现收益约189.47亿元，虽较2020年同期的191.57亿元有所减少，但较截至2020年12月31日止年度收购鲁源前约183.63亿元增加约5.84亿；毛利约53.99亿元，毛利率约为28%。

可以参考的是，在已披露2021年业绩数据的房企中，以销售规模霸榜房企TOP5的碧桂园、万科分别实现毛利率17.74%、21.8%、较2020年同期分别下滑4.06个百分点、下降7.4个百分点。

换句话说，佳源国际毛利率处于业内较高水平。

销售权益比高于业内平均水平

佳源国际成立于2015年，主要从事大型住宅小区项目和商业综合体项目的房地产开发工作，主要业务包括物业开发、物业管理服务及物业租赁，分别实现收益180.15亿元、7.75亿元和1.57亿元，分别占此次公司总收益的95%、4%及1%。

和所有以物业开发为主的房企一样，佳源国际营收的增长主要依赖于销售额的提升。数据显示，2021年佳源国际物业合约销售约为360.54亿元，同比增长约17%；合同销售面积约275.93万平方米，同比上升约1%；平均售价约为每平方米13558元。

分区域来看，佳源国际在长三角区域、粤港澳区域、山东和其他城市分别实现销售额209.8亿元、42.99亿元、66.69亿元、41.06亿元，分别占公司总销售额比重的58.1%、12%、18.5%、11.4%。

值得一提的是，在360.54亿元的全口径合约销售中，佳源国际权益合约销售额约292亿元，权益比81%。

这是个什么水平？据观察者网不完全统计，TOP100房企2020年的销售权益比主要集中于65%至50%之间，仅个别房企能实现高于80%的权益比。由于房企2021年年报披露不全，仅以个例进行对比，其中碧桂园权益比为77.41%、万科权益比约65%、龙湖权益比在65%到70%之间。

也就是说，佳源国际全口径销售额虽低，但相较之下却更“货真价实”。

事实上，权益占比较低被业内视为“水分”过重，意识到这一点的房企纷纷开始“挤水分”，在2021年的业绩会上，以碧桂园、龙湖等为首的房企将权益合约销售额作为披露的重心。

龙湖方面还表示，“我们今年回归到权益后的销售披露口径，核心还是希望回到我们自己的权益，包括对应我们权益后的利润，这部分也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。”

这不仅是因为权益比过低导致业绩数据“虚胖”，还因为合作开发项目的不断增加，会在无形之中增加企业自身风险。

有业内人士告诉观察者网，房地产行情下行后，不少房企出现流动性危机，与这些暴雷房企合作的房企面临的压力巨大。一方面，若暴雷房企停滞合作项目的开发，势必会延长该项目的投资回报周期；另一方面，若要收购合作项目，又担心对方狮子大开口。因此，不少房企开始注重增长权益拿地的占比。

由于布局在前，佳源国际并没有这些烦恼。土地储备方面，佳源国际于2021年透过公开市场招拍挂及收并购于合肥、扬州、宿迁、贵阳、珠海及佛山新增八个优质项目，新土地收购平均成本仅为每平方米5225元。

与此同时，佳源国际完成了对鲁源的收购，后者于山东省从事物业开发项目，收购前由实控人沈天晴全资拥有。

截止至2021年12月31日，佳源国际拥有土地储备约为1743万平方米，总货值2355亿元。其中，长三角区域土储货值约为1205亿元，占比约51%；粤港澳湾区土储货值约为579亿元，占比约25%；山东省域土储货值约为364亿元，占比约15%。

“三道红线”指标持续保持绿档

“三条红线”方面，佳源国际均未踩线，归为绿档。

其中，扣除已收预售按金后的资产负债比率为60.62%，较2020年12月31日约64.28%减少3.66个百分点；短期银行存款、受限制银行存款以及现金及现金等价物总额约98.3亿元，非受限现金短债比为1.36，较2020年同期的1.29有所上升；净资本负债比率53%，较2020年的54%下降1个百分点。

报告期内，为提振市场信心，佳源国际积极回购优先票据，已赎回部分于2022年3月到期的2.63亿美元13.75%优先票据，本金总额为1.3亿美元；部分于2022年5月到期的1.15亿美元11.375%优先票据，本金总额为0.12亿美元；部分于2023年2月到期的3.28亿美元13.75%优先票据，本金总额为1.52亿美元。

截至2021年12月31日，佳源国际累积回购优先票据2.94亿美元，并根据票据及契约的条款注销回购优先票据。

注销完成后，佳源国际于2022年3月到期的13.75%优先票据的未偿还本金总额为1.33亿美元；于2022年5月到期的11.375%优先票据的未偿还本金总额为1.03亿美元；于2023年2月到期的13.75%优先票据的未偿还本金总额为1.76亿美元。

为避免实质性违约，2022年佳源国际开始偿还即将到期的美元票据，于2022年3月11日偿还于2022年到期的13.75%优先票据剩余本金1.33亿美元。如期偿还3月到期美元票据后，佳源国际下一个未偿还美元票据的到期时间在5月。

值得一提的是，报告期内，由于成功发行了本金金额为1亿美元，利率为7.00%于2025年到期的可换股债券，佳源国际成为业内首间发行绿色融资可换股债券的中国物业开发商。

佳源国际表示，发行可换股债券是拓展公司融资管道的一次创新，可有效降低融资成本并有助本公司进一步优化其财务结构，长远来看将增加公司流动资金及本公司股份的交易量。

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