江苏6市 以房催生 深陷人口困局的它们急了

4月以来，全国楼市“松绑”政策一潮高过一潮。截至5月11日，共有85座城市发布了164条纾困政策，放宽限购、限贷、限售轮番上阵，新一轮救市龙卷风席卷而来。

其中江苏是下场救市的积极参与者，几乎所有城市都加入了这场风暴。4月中旬以来，苏州、南京、盐城、泰州、无锡、南通、淮安、扬州、徐州、连云港、镇江、常州等12地市先后出台了楼市“松绑”政策，全省仅有宿迁没有加入其中。

不仅如此，江苏多个城市还提出了颇有创意的“以房催生”政策，淮安、无锡、南通、苏州、扬州、南京等多个城市都提出了针对二孩、三孩家庭的纾困政策，包括但不限于放松限购、限售，给予购房补贴等等。

“以房催生”背后，是江苏及省内多市人口自然负增长、老龄化持续加剧的人口困局。

-01-

政策：

江苏12城下场救市

无锡等6城“以房催生”

据搜狐城市梳理，4月以来，江苏12个地市纷纷出台了楼市“松绑”政策，主要集中在放松限购、限售、限贷，提高公积金贷款额度，发放购房补贴等措施。像是苏州、无锡和扬州，几乎将能放松的都放松了。

有些城市更是出台了多轮政策，不断为楼市“松绑”。比如南京，短短1个月出台了6轮政策，先是溧水区对外地户籍放松限购；紧接着六合、雨花台、江宁、栖霞等区域接连放松限购；此后南京放松限售，规定新房/二手房自合同网签备案/登记受理之日起，满3年即可交易；最后提出二孩及以上户籍家庭，可新增购买一套住房。

苏州和无锡也是此轮救市的“积极分子”。比如苏州，新房限制转让时间由3年缩短为2年，二手房不要求限制转让时间；外地户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，几乎是零门槛。再比如无锡，提出二孩及以上户籍家庭可新增购买一套住房；梁溪区为高层次人才开出的购房补贴最高达千万元，成为全国人才购房补贴力度最大的地区。

与传统的放松限购、限售、限贷，提高公积金贷款额度，发放购房补贴等措施不同的是，江苏多市此轮救市都针对二胎、三胎家庭提出了利好政策。据搜狐城市梳理，4月下旬以来，至少有淮安、无锡、南通、苏州、扬州和南京等6市提出相关政策。

淮安是首个提出二孩以上家庭可再购一套房的江苏城市；紧接着无锡也出台了同样的政策，并上调了多孩家庭的公积金贷款额度；此后南通的如东和如皋先后提出了针对多孩家庭的购房补贴；苏州对多孩家庭放松限售；扬州对多孩家庭放松限购，且降低贷款首付比例；最后南京也提出二孩以上家庭可以购买第三套房，同时享受最优惠贷款利率。

将提振楼市与鼓励生育相结合，这些城市可以说是玩出了花。此前，也有城市针对多孩家庭出台了住房优惠政策，但基本都仅限于公租房优惠和购房补贴，放松限购和限售还是头一次。为何江苏城市如此着急？这要从它们面临的困局开始说起。

-02-

困局：

南通等8城人口自然负增长

楼市下行亟需有效刺激

2021年，江苏人口自然增长情况十分不乐观，全省人口出生率5.70‰，远低于全国平均水平（7.52‰），在31个省区市中也仅高于辽宁（4.71‰）、吉林（4.70‰）、上海（4.67‰）和黑龙江（3.59‰）。人口自然增长率为-1.1‰，是自1978年以来首次转负。

具体到城市来看，江苏所有地市人口出生率均低于全国平均水平，即使是紧邻山东、深受多子多福观念影响的徐州，以及第一经济强市苏州的出生率都仅有7‰出头。还有8座城市人口自然增长为负，分别是南通、盐城、泰州、扬州、镇江、淮安、常州和无锡。另外5座城市，除了省会南京之外，人口自然增长也几近于零。

除了自然增长数据之外，江苏整体人口增长数据也非常一般。2021年，江苏仅有南京、苏州和常州常住人口增长超过5万，其余城市增长甚微，徐州甚至减少了5.54万。

这样的增长数据大概是什么水平？拿全省增量最高的南京来说，10.37万的增量，在全国城市中只能排在10名开外，低于紧邻上海的小城嘉兴，和贵阳、南昌这样的二线省会。即使是南京加上苏州的人口增量（20.2万），也比不上隔壁省会杭州（23.9万），以及去年经济增速较低的西安（20.3万）。

此外，江苏的老龄化程度还在进一步加深。2020年七普数据显示，江苏65岁及以上人口占比为16.20%，进入深度老龄化阶段（65岁及以上人口超过14%）。2021年，这项占比提升到了17.04%，老龄化程度进一步加剧。

除了人口困局之外，江苏多市面临着楼市下行的压力。以曾经的楼市“四小龙”——南京为例，新房方面，南京一季度成交量同比下滑30%，4月成交面积同比大跌63.2%，全市去化周期拉长至10.35个月；二手房方面，南京二手房价格连续7个月环比下滑，4月份房价已较去年同期下跌0.9%。

因此，江苏多市将放松限购与鼓励生育挂钩，便很能理解了。但这样的政策，能够有效提振楼市、逆转人口基本盘吗？

-03-

影响：

改善型需求得以释放

人口增长作用或十分有限

许多业内人士，对“以房催生”政策表示了积极的肯定，认为这样可以有效刺激楼市，也有助于促进人口增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，“允许二孩及三孩新增一套房”政策充分体现了当前各地政策的重要变化，各地将“限购政策松绑 生育政策鼓励”结合的导向，能够发挥积极作用，在促进市场交易活跃的同时，也有助于推进人口生育政策。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，针对二孩、三孩家庭的购房政策，可以说是近期以来松绑政策的一个新方向，达到了一箭双雕的效果，将楼市政策与国家生育水平结合起来，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。

不过，这种促进作用可能是十分有限的。“以房催生”针对的是二孩、三孩家庭的购房需求，释放的是一部分因家庭人口增加而驱动的换房需求，而非刚性购房需求，对于数量庞大的中低收入群体，没有太多推动作用。

要知道，江苏出生率、人口自然增长率走低，大体逃不过这些因素的影响：一是过去严格执行计划生育政策，导致育龄妇女大幅减少；二是住房、教育等养育成本大幅提高，助推生育率下滑；三是年轻人生育观念转变，不婚、丁克等生活方式愈发常见。

对于人口增长来说，让一孩、二孩家庭继续生育固然是个办法，但“拉新”显然更加重要。让不想生育的年轻人加入生育大军，让还没买房的人买得起房，才是更加治本的办法。想要借助房产投资需求来逆转人口困局，实在是太难了。

参考资料：

[1] 各市统计局、住建局，官方报道

[2] 楼市调控、促进生育两不误？杭州、南京等出台新政：多生孩子可多买房.每日经济新闻

[3] 多地楼市新政支持二孩三孩家庭买房：增房票，发补贴，提高贷款额度.澎湃新闻

[4] 二孩三孩家庭，您已解锁新的购房资格.中国新闻网

[5] 多生孩可以多买房！这些强二线城市太会玩了.国民经略

[6] 7种地方楼市的放松政策，哪个最对你胃口？吴晓波频道