公积金贷款选择年冲「无锡公积金年冲时间」

在微博和微信群中，经常有粉丝问起如何用公积金贷款的事，还有的问我公积金是选择年冲还是月冲的问题。

我觉得这是个好问题，但是……这次公众号文章又要写干货了。

在“娱乐至上”的当今社会，写干货确实会流失掉一部分不爱动脑子的粉丝。就像抖音一样，人们越来越喜欢 “短、平、快”，不需要动脑筋的信息一样。

但是，你学会了这些东西，一个无心的选择或者一个简单的操作，就能节省下来几万甚至十几万。

这就是干货的重要性，何乐而不为呢，那就写吧。

一、土著不爱学，媒体懒得教

1、土著的意识

无锡人的房产意识似乎是在2016年以后，随着棚改政策实施，房价涨了一倍之后，才稍稍有所觉醒。

很多无锡土著在市区的房子拆迁，分了几套房，就更没有动力去当时的“郊区”，买太湖新城或者锡东新城的房子，“完美”的错过了最佳涨幅地段。

也有的不会贷款的人，举全家六个钱包的力量，连车都舍不得买，七大姑八大姨全部借完，全款买一套房，完全锁死了改善型第二套房的购买，然后，就没有然后了…… 运气不好的话，几十年都要住在这套房里了。

2、无锡房产自媒体圈

同样，在无锡房产界自媒体行业圈，普遍认为写干货貌似是个作死的行为，谁都不敢冒着阅读流量低的风险，持续不断的输出干货。

无锡自媒体90%的“房产V”，其实不是“房产V”，而是“新闻V”，他们最主要的工作是：

大家的研究都“浮于表面”。都喜欢解读“最新政策消息”。再配上一个耸人听闻的标题和配图，绝配了！

读者关注了公众号好几年，除了了解了一些“花边”新闻，一无所获。脑子里形成一个“知识框架”，更是无从谈起。

对这些“房产V”来说，“政策”就是最重要的头等大事了。比方说这几天很火的议论：

1、“无锡南站规划出台”

2、“ 锡师集团”的小学和“锡师分校”的小学哪个更好？

3、“得到内部消息，府西和玺旁边规划小学要好于府东的小学。”

但是真正的解读应该是：

1、无锡南站规划方案，只是深圳一家公司“启迪设计集团”公布的，并不是市政规划出台，怎么会引起了无锡整个“房产V”集体狂欢？让我不得不怀疑，这是不是推介某个楼盘的软文？

2、教育资源从“龟壳”市区到经开区的倾斜，是一个持续几年、甚至十几年的漫长过程，办学水平和师资力量不是一蹴而就的。另外，学校再好，也抵不过孩子底子、家庭教育好。溢价200万去买个学区，不如花100万请全职家教，培养一个“刷题家”。

3、“如果全部都是重点小学，那就等于普通小学”。究竟哪所小学好，只能靠“赌”和“请愿”了。

这些新闻，妥妥抓住了人们的眼球，增加了流量。但是又没什么意义，这样买房，和买彩票、押大小有什么区别？

一个人一生只有两到三次买房的机会，你却拿来赌，未免有些儿戏。无锡财宝宝从来不赌，我只做确定性比较大的事。

好了，言归正传，说说公积金。

二、无锡的公积金政策

8月20号，沪苏浙皖签署《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》并发布首批实事项目清单，标志着长三角住房公积金一体化正式落地。

这是一个好消息，文章大体意思是：假如你在湖州交了公积金，在无锡买了房，在办理公积金异地贷款使用证明时，在无锡即可办理，不需要两地跑了。

下面的表格是无锡现行公积金政策，我建议不了解的人，要仔仔细细阅读几遍。因为，公积金贷是很便宜的贷款，你懂了它的用法，用好了确实能节省几万块。

那么商贷的利率是多少呢？一般情况下不是基准利率4.9%，而是上下有浮动。根据购房者买房的年份不同，浮动大概有三种：

1、常规年份

首套房基准利率打9折，二套上浮10%

2、大放水年份

首套房基准利率打7折，二套8-9折

3、房住不炒年份

首套房基准利率或上浮20%，二套20%-30%

同时贷款也分为三种，公积金贷，组合贷（公积金 商贷组合），商贷。

在“房住不炒”的年份，商贷比公积金贵2.6%，这算是个不小的数字。

以贷款60万为例，贷款30年,

·选纯公积金贷，30年利息34万，每月还款2611元

·选组合贷，30万公积金30万商贷，30年利息50.9万，每月还款3081元

·选商贷，30年利息67.8万，每月还款3551元

无论从总利息还是每月还款来看，纯公积金貌似都优势巨大。

所以，很多工薪家庭都把公积金看的如此重要，以至于买房必选公积金，能借公积金，绝不借商贷。更有甚者，宁可掏空六个钱包全款，也不选商贷让银行把利息赚走。

三、公积金的优点

先说说公积金的几个优点，有几条确实让人“眼前一亮”：

1、无锡公积金贷款利率按照基准利率执行，不上浮，贷款5年期以上，执行3.25%利率。

2、我们知道商贷的首套和二套利率，在无锡是有差异的，首套按5.88%执行，二套6.15%。公积金贷款的利率都是3.25%，但从利率看，优势巨大，但每个家庭名下只能有一套公积金贷款。

3、公积金贷款和商贷是分立系统。公积金系统甚至连“贷款审批部”也没有，所以审核相对宽松。在组合贷中，公积金审批由公积金系统来完成，商贷审批由银行“风控部”来完成。

4、目前批复时间公积金贷快于商贷。商贷一般都需要1-3个月，公积金审批目前需要 10-15个工作日，放款只需要7个工作日。以下截图是官方的公开回复。

5、无锡公积金贷不上征信系统，这是一个巨大优势！全国只有少数一些城市是这样，无锡人的福利哇。

举个例子，你只有无锡一套房子，用的纯公积金贷。如果你还想去南京贷款买房，是完全不影响商贷的，可以按照首套首贷资格办理按揭。

6、如果你忘记还月供了，纯公积金贷逾期不上征信，只罚息和复利。

商贷和组合贷逾期是要上征信系统的，会严重影响你以后的贷款、办信用卡、信用贷等活动。

刨除利率上的优势，在其他方面，我们发现公积金貌似也是一种优质的贷款。

四、公积金的缺点

公积金现在最大的问题在于，一些地区的可缴存额和可贷款额不足以支撑个人在高房价热门城市、热门区域进行购房贷款。

公积金账户钱多也是个问题，因为冲房贷的速度太慢，大多数公积金的钱躺在账户里睡大觉，只按照活期1.71%的利率，定期结息。你完全可以把它取出来，去做5%以上的理财， 5%-1.71%=3.29%，钱躺在公积金账户里就是3.29%的沉没成本，最好的办法就是充分利用它，

用公积金贷，涉及到以下几个麻烦：

1、金额太小，蚊子肉有限

用纯公积金买总价150万以下的房子是划算的。但是，我在微博里曾经说过，无锡流动性最好的新房和次新房在260万档，按4成首付来算，就要贷款156万，纯公积金贷最高最高只能贷60万，远远不够。

2、在“大放水年份”和“常规年份”，公积金与商贷利率接近，因为贷款年限和额度的限制，用纯公积金反而更贵。

3、用公积金贷就不能将余额取现，只能以月冲和年冲的方式使用，公积金余额未有效利用。

4、夫妻二人必须都满足很多条件才能顶格贷到60万，只要有其中一方不满足，只能贷30万公积金。这个蚊子肉的优势就更有限了。

5、公积金系统，长期有一项非常不合理的规定，20年以上楼龄的房子只能贷15-20年。6-19年楼龄，贷35-N年。

商贷可以放宽到25年房龄以内的房子，可贷30年。精算的话，贷款15年和30年差距巨大，哪怕公积金贷比商贷利率低2%，也无法弥补，不划算。

6、纯公积金贷，在30年内确实能省10几、20几万利息，但是如果在7-8内卖掉房子，你只赚到了其中三分之一。蚊子肉依然有限。

所以，绝大多数情况下，公积金最好的用法，就是你根本不要去用它贷款，取现就是最划算的。

五、公积金年冲和月冲选择

首先，在“常规年份”和“大放水年份”，贷款的最优解是：选择纯商贷，然后申请公积金提现，再“月冲”。

其次，在已经贷了纯公积金贷的情况下，才需要讨论“月冲”和“年冲”哪个更划算的问题。

一般而言，我们讨论“月冲”还是“年冲”的优劣比较，因为公积金是一笔死钱，前文已经说了“大多数公积金的钱躺在账户里睡大觉，只按照活期1.71%的利率，定期结息。”直到60岁退休。

我们希望的公积金使用方法是，尽量把死钱变成活钱。减少个人现金（公积金）的浪费。“月冲”对钱的使用，效率高过“年冲”，所以我们都建议使用“月冲”。

欧神曾写过一篇关于公积金年冲和月冲的文章：

“首先，影响比较大的事‘月冲/月公积金’参数，而不是‘公积金余额’参数。也就是说，不管你的账户里有5W，8W，甚至50W的公积金。月冲始终是更划算的。

当‘月供/月公积金’达到了3:1，月冲就有压倒性的优势。

当‘月供/月公积金’达到了4:1，无论多少公积金余额，都是月冲更划算。

而在现实世界中，‘月供/月公积金’=4:1是很常见的”

毋庸置疑，“月冲”这个方式好于“年冲”。

六、结论：

1、买总价150万以下，且房龄较新的房子，夫妻两人都能满额贷30万，同时公积金账户余额不多的情况下，建议用纯公积金贷。以上几个前缀只要有其中一条不满足，都不适合用纯公积金贷。而要选择组合贷或者商贷。

2、买总价150万以上，且房龄较新的房子，夫妻两人都能满额贷30万，同时公积金账户余额不多的情况下，建议用组合贷。以上前缀只要有其中一条不满足，都不适合纯公积金贷和组合贷。而要选择商贷。

3、使用商贷最优的方法是，先将公积金取现，然后选择“月冲”的还款方式。

1和2的条件比较苛刻，很多时候人们并不满足前提条件，所以大多数情况下把死钱变活钱最有效率、最省钱的贷款组合方式就是：商贷 公积金取现 月冲！