聚焦两会！七大重点带动商业地产市场稳中求进
北京，2024年3月7日 ——享誉全球的房地产服务及咨询公司戴德梁行发布《2024年两会政府工作报告解读》。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，本次政府工作报告的政策取向意味着，在今年的政策走向中，保持稳定是一切的前提和基础，保障预期稳定、增长稳定和就业稳定是今年政府工作的重点。
产业链、供应链升级，推动仓储物流行业发展
产业链、供应链的优化升级成为2024年政府的工作重点。中国作为全球的“世界工厂”，2020年在全球制造业产出的占比已经达到28.5%，但是，中国产业链和供应链的现代化水平较低，在全球分工中处于中低端，要迈向社会主义现代化强国必须要有高附加值的现代产业链供应链作为支撑。作为发展新质生产力的重要一环，制造业向现代化的迈进势必会进一步推动仓储物流行业现代化的发展，高标准需求的提升也将促进仓储各方面要素的高度适配性，逐步实现仓库物流行业的现代化。
全球主要制造业国家制造产出全球占比
来源：世界银行
培育新兴产业，推进数字经济发展，写字楼市场复苏在即
报告中提出要积极培育新兴产业和未来产业，深入推进数字经济创新发展，开展“人工智能+”行动，支持平台企业在促进创新、增加就业、国际竞争中大显身手。国家发改委的数据显示，2020年至2022年，市值排名前10位的平台企业累计研发投入超5,000亿元，年均增速15%，授权专利总量超5万件，成为数字技术创新的关键力量。作为写字楼市场的主力租户，自2022年至今，来自互联网企业的需求持续低迷，这对全国大部分写字楼市场都产生了较大冲击，今年，在政府政策的推动下，拥有更高关注度的新兴产业将会迎来更大的发展机遇，同时，随着互联网企业调整逐渐接近尾声，大厂的写字楼需求有望回暖，届时将会促进整体写字楼市场的复苏。
投资和消费相互促进，零售物业或将迎来发展机遇
目前，中国消费市场的供需缺口已经从需求小于供给转变为供给结构不能充分满足需求，因此需要调整供给结构来匹配需求以促进市场出清乃至维持经济良性循环。随着居民生活水平和生活品质的提升，生活必需品和耐用消费品的需求逐渐饱和，而潜在需求结构在逐步升级。在此背景下，将投资向有助于满足居民更高层次消费需求方面倾斜，同时在居民类似教育、医疗、养老等痛点方面继续加大投资力度，让投资和消费螺旋式推进，可以有效解决居民的后顾之忧，进一步挖掘消费潜力。
2023年是疫后消费逐渐恢复回归的一年，许多消费新业态新热点成为消费新的增长点，这些消费新热点对于零售物业的发展起到了积极的推动作用。作为2024年政府的工作重点，挖掘消费潜力将是中国经济发展的重中之重。2023年，证监会发文支持消费基础设施发行REITs，一方面有利于建设培育更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用；另一方面，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs，资本实力能够得到有效加强，得以加大资本性改造投入和增加产品线布局。在政策、金融、市场等方面多措并举，多管齐下的背景下，零售物业在2024年也将迎来发展机遇。
扩大对外开放，活跃大宗物业交易市场
本次政府工作报告再次将扩大对外开放，吸引外商投资作为2024年的重点工作任务，且明确指出放宽医疗等服务业市场准入，这对于吸引医疗领域的外资是一个积极信号。外资医疗的进入将有助于推动写字楼及购物中心需求的增长。
中国拥有巨大的金融市场，以保险业为例，安联集团的数据显示，2012年中国的保费收入全球占比仅为6%，但2022年已经上升至11.4%，且预计到2033年将继续上升至15.2%。巨大的市场潜力无疑对境外金融机构具有足够的吸引力，这些金融机构的进入将有力推动写字楼市场的需求，同时，这些机构也将带来大宗物业资产配置的需求，从而进一步活跃中国大宗物业交易市场。
2012-2033年全球保费市场占比
数据来源：安联集团《2023年安联全球保险业发展报告》
优化政策，促进房地产市场健康发展
房地产开发企业面临的困境直接反映在投资上，从2021年起，房地产开发投资持续下滑，且从2022年4月进入到负增长区间。房地产投资的下滑对严重依赖土地财政的地方政府也带来连锁反应，导致部分地方政府出现财政困难。作为中国经济的支柱型产业，房地产行业关联的上下游行业众多，影响面巨大，房地产行业的深度调整拖累了整个中国经济的增长，这也是为什么本次政府工作报告将房地产行业列入到防范风险部分。
房地产开发投资增速走势
来源：国家统计局
2024年政府工作将以稳定房地产市场为首要任务，多部委已推出多条政策措施推动房地产市场的平稳发展。2024年房地产行业的新机制将是以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。这意味着将以城市常住人口来确定增量土地面积，从而有效把握新的住房消费需求。从政策层面确保房、地、钱等资源的有序配置，防止市场的大起大落将是政府的主要目标。
积极推进新型城镇化，稳步实施城市更新行动
“十四五”期间，我国仍处于城镇化快速发展期，城镇化动力依然强劲。不过，现阶段城镇化发展仍面临挑战，包括城镇化质量有待进一步提升，城镇基本公共服务尚未覆盖全部常住人口，城市群一体化发展体制机制尚不健全，大中小城市发展协调性不足等问题。新型城镇化更加突出的是以人为核心，为满足居民对公共服务、生态环境、健康安全等方面的需求，提升城市的可持续发展，城市更新行动将在其中扮演重要角色。
大力发展绿色低碳经济，积极推进“双碳”目标
绿色可持续高质量发展是中国经济长远发展的重要目标，企业作为国民经济的细胞单位肩负着推动经济高质量发展的职责，“双碳”目标以及高质量发展愿景之下，ESG成为上市公司践行可持续发展理念的助推器。同时，资本市场对企业的可持续发展的相关要求也日益完善，ESG主流化趋势在政策端凸显。随着国内外ESG发展以及监管机构相关政策的逐渐强化，越来越多的上市公司参与到 ESG信息披露活动中，ESG作为推动可持续发展的重要工具，已成为企业实现社会绩效与财务绩效“双赢”的关键所在。
2009-2022年A股上市公司CSR/ESG披露情况
来源：《2022中国ESG发展白皮书》
2024年是中华人民共和国成立75周年，也是实现“十四五”规划目标任务的关键之年，经由疫情三年影响，中国的经济发展面临巨大挑战。魏东总结道：“本次政府工作报告以“稳中求进、以进促稳、先立后破”为基调，以稳预期、稳增长、稳就业为目标，将工作重点放在发展科技创新、推动消费增长、更高水平的对外开放、防范房地产市场风险，构建房地产发展新模式、推动绿色可持续发展等重点领域，相信随着政府政策的逐步实施和落地，商业地产板块中的写字楼、零售物业、仓储物流及大宗交易市场将会逐渐走出阴霾，迎来发展机遇。”