德恒专栏｜物业服务费连带责任：业主是否应承担？
导读：
实务中，物业服务企业在主张物业服务费时，往往将业主与物业使用人作为共同被告一并起诉至人民法院，以求最大限度实现自身债权。此现象频频，是否意味着业主必然对物业使用人支付物业服务费的义务承担连带责任？
本文将结合案例对《物业管理条例》第四十一条第一款进行剖析，以期帮助大家充分理解该款规定在物业服务合同纠纷领域的正确理解与适用。
案情简介：
2011年，某院校与某建筑公司签订《地产租赁合同》，院校将4千平方米的场地出租给该建筑公司，租赁期限15年。合同约定建筑公司在该租赁场地范围内修建大楼，院校拥有该大楼产权，建筑公司在租赁期限届满后将大楼及其设施设备等资产均无偿移交给院校。
2014年，大楼投入使用后，建筑公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，物业公司为大楼提供物业服务，合同约定了物业服务费标准。
两个月后，建筑公司与某租户签订《商铺租赁协议》，将大楼部分楼层出租给租户用于商铺经营，租赁协议中约定由租户按季度缴纳物业服务费。2016年，该租户与物业公司签订《物业管理服务协议》，约定了物业费支付标准等内容。
2021年，因租户欠付物业服务费而产生纠纷，物业公司放弃对建筑公司的权利，将院校及租户诉至法院。
一审法院及二审法院对院校是否应当就物业服务费与租户承担连带责任的观点不一致，该案现已进入再审审理阶段。
一审法院观点：
院校不应当对租户欠付的物业费向物业公司承担连带交纳责任。
具体内容：院校虽然对案涉房屋所在土地资产履行管理职责，将土地使用权出租，从建筑公司获得租金收益；但物业公司在本案中主张的物业服务费欠缴期间内，作为建设单位的建筑公司尚未将案涉房屋移交给院校，而是由建筑公司对案涉房屋进行管理、经营。并且，物业公司系由建筑公司直接选聘，《前期物业服务合同》亦约定由建筑公司向物业公司承担接受物业服务一方的义务，故不予支持物业公司要求院校承担连带责任的诉讼请求。
二审法院观点：
院校应当对租户欠付的物业服务费向物业公司承担连带交纳责任。
具体内容：根据建筑公司与院校签订的《地产租赁合同》，建筑公司在军队管理的土地上出资修建大楼，并在约定的期限内享有对该物业进行占有使用和收益的权利，负有对该物业进行管理的义务。建筑公司具有建设单位的性质，对大楼仅享有“占有、使用、收益”的权利，而并不享有案涉房屋的所有权，据此可以认定大楼产权归院校。且因建筑公司与院校签订的《地产租赁合同》系租赁合同，由建筑公司对案涉房屋进行管理、经营，故建筑公司并不存在将案涉房屋交付院校的情形，一审法院以建筑公司尚未将案涉物业交付给院校，判决院校不承担连带责任不当，本院予以纠正。
笔者观点：
本案不适用《物业管理条例》第四十一条第一款，即业主与物业使用人就物业服务费用承担连带交纳责任的情形。
《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
一、本条适用的前提
1.业主已经与物业服务企业签订物业服务合同，业主负有按照协议约定标准向物业服务企业缴纳物业费的义务；
2.业主将房屋交由他人使用（包括但不限于出租），以此获得收益。
二、本条规定“业主负连带交纳责任”的底层逻辑
1.物业服务合同本身已约定了业主对物业服务费负有支付义务，基于此，规定业主对物业使用人的物业费交纳负连带支付义务并未突破合同相对性；
2.对于业主将房屋交给谁使用，物业服务企业无选择权、决定权，对于业主的不当选择服务对象所带来的后果，物业服务企业无任何过错。
3.如房屋使用人未支付物业服务费，则业主应当为自己选择不当（选择经济、信誉较差的使用人）承担连带责任的不利后果。
三、本条规定“业主负连带交纳责任”的立法本意
收益与风险相一致原则。一方面，业主通过出租房屋获取了租金收益；另一方面，业主就应当为自己的选择承担相应风险，即就物业服务费的支付向物业服务企业承担连带责任，以弥补物业服务公司可能产生的损失。
具体到本案中：
1.院校并未与物业公司建立物业服务合同关系，不符合使用《物业管理条例》四十一条的前提。
其一，院校与物业公司从未就涉案房屋协商、签订任何物业服务协议，双方不存在物业服务合同关系，既不能突破合同相对性，也不能突破普通债权的相对性。
其二，《前期物业服务合同》的签订主体为建筑公司与物业公司以及租赁户和物业公司，即物业服务合同的权利义务主体为物业公司与建筑公司、大楼全体使用人，物业公司没有与院校形成物业服务合同法律关系的意思表示。
2.院校未将涉案房屋交由他人使用以获取利益，若要求其承担连带责任，将导致权利义务不对等。
院校与建筑公司签订的是土地租赁协议，每年租金约为100万元。而涉案大楼每年物业费高达220万元，超过土地租金100余万元。若要求仅收取土地租金的院校对高额物业费承担连带责任，收益与风险明显不匹配。
3.建筑公司是涉案房屋出租人，租户为房屋使用人，二者分别与物业公司签订了物业服务合同，院校并非合同主体也没有任何过错。
建筑公司作为涉案房屋出租权利人，与租户建立租赁关系，建筑公司收取涉案房屋租金，理应承担连带交纳责任。
物业公司在与建筑公司签订了框架合同的基础上，与租户再次签订物业服务合同，即个别合同，再次印证彼此同意、确认建立物业服务关系，物业公司应当为自己的选择承担经营风险。在这一过程中，院校并不属于合同任何一方，既无过错，也无任何受益，不应当承担责任。
4.放弃主债务人支付义务，仅要求院校承担连带责任，属无本之源。
根据《前期物业服务合同》之约定，建筑公司及物业使用人负有依据本协议向物业公司按时、足额交纳物业管理费用及公共部位各种水、电公摊费用、二次供水等费用的义务。
院校仅与建筑公司存在租赁合同法律关系，即便承担连带责任，也只能是对建筑公司的支付义务承担连带责任。具体到本案中，作为主债务人的建筑公司未承担责任，仅要求作为连带责任人（非担保）的院校承担责任，令人费解。
5. 《民法典》实施后，《物业管理条例》四十一条有关连带责任规定明显违反上位法，不能适用。
《民法典》第一百七十八条第三款有关连带责任规定：连带责任，由法律规定或者当事人约定。第五百一十八条第二款有关连带之债规定：连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定。均限定，连带责任、连带债务只能由法律规定或者当事人约定。
而2018年3月19日颁布实施《物业管理条例》属于行政法规，依照该条判令业主承担连带责任，明显法律依据不足。
据此，本案既不符合《物业管理条例》第四十一条第一款所内涵的前提条件，也不符合立法本意，不应当适用该款判令院校承担连带责任，否则将不仅导致突破合同相对性的基本原则，也会使收益与风险明显失衡。
结论：
根据《物业管理条例》第四十一条第一款得出的“谁系业主，谁对物业使用人支付物业服务费的义务承担连带支付责任”结论，并非具有普适性。
本专栏的作者长期参与物业合同、业主撤销权、知情权等物业服务相关法律实务，擅长办理物业公司保盘、新盘开拓、业主权利维护、业委会活动全流程等诉讼、非诉讼法律及资源整合业务，为国内多家大中型物业公司，小区业委会提供提供常年法律顾问、争议解决、非诉专项等法律服务，如彩生活物业、开元国际物业、金碧物业、碧桂园物业、万象美物业等，具有扎实的法律功底和丰富的实务经验。
本文作者
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