这10个买房问题 最近1个月 问得最多了多少「买房必问的30个问题」
二娃说
你喜欢一只蝴蝶，千万不要去追它，因为你追不到。
你应该去种花、种草，等到春暖花开的时候，蝴蝶自然会飞回来。
今天，天气很好，二娃楼顶的花花草草在阳光照射下，显得格外美丽，看完后，我心情也变得舒畅了起来。
因此，我决定，今天来免费回答大家一些买房的问题。
在精挑细选之后，最终，我选择了以下10个问题来进行解答。话不多说，一起来看看吧！（文章可能略长，大家可挑选感兴趣的看）。
ʚ 我楼顶种的花花草草 ɞ
PART.
01
关于楼市行情的问题
1）二娃，楼市是真的要回暖了吗？还是说，这是开发商和媒体联合炒作的舆论话题，目的只是想让大家去买房？
哈哈哈，这个话题有点尖锐啊！实话不怕告诉你，广州楼市回暖这个话题，开发商和媒体因为自身占位问题（吃这碗饭）的确说得比较多，也有一点炒作的味道在。
但实际情况呢？最近也的确出现了非常多的回暖迹象！所以，这并不是“阴谋论”。
比如，广州第三次土拍，成交率从48%提升到了76%；预售资金监管，从以前的5-10%存留比，降低到了3-8%；个别银行对外透露，二手房贷款已经不需要完全参考指导价来放款了；目前买房贷款，银行放款速度也特别快了；很多红盘加推，去化率从原来50%以下，提升到了70%左右......
而昨晚呢，财联社又连续报道了两个利好。一个是总理提出适时降准；另一个是证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可以用来收购其他爆雷的房企的项目。
ʚ 财联社电报截图 ɞ
这全都是楼市回暖的强烈信号！
你可以说，出现一个，不成气候，但全部同时出现的时候，大家就真的要认真对待了。刚需买房，我建议年底尽快上车，投资客呢，可以继续持币观望，待行情肉眼可见的回暖了，再下手也不迟。
2）你说科学城房价内卷，或许年底就会结束，这是真的不？
关于这个问题，其实我在广州房产的那篇文章里说得特别清楚了，点击标题即可查看☞：呵呵，科学城房价内卷，可能要结束了...
我的论点很简单：目前，科学城里面房价“搅屎棍”（特指：大降价开盘的项目）已经逐渐退场了。比如，品秀星樾、星樾山畔都差不多售罄了，所以，内卷不会更加严重了，除非罗兰国际开盘也是3.7万/㎡。
如果罗兰国际开盘3.7万/㎡，那科学城房价内卷还会继续，会倒逼竞品继续降价，但如果这个盘售价超过4万，那内卷基本就接近尾声了。因为这个价格，并没有多大优势，当不了板块房价的“搅屎棍”。
ʚ 罗兰国际4期售楼部 ɞ
3）老黄埔现在买房，会不会高位站岗？你对老黄埔房价走势怎么看？
这个问题嘛，就得看明年行情会不会真的回暖了，如果回暖，那就不会，但如果行情保持现状，或者微微回暖，我觉得那些5-6万/㎡买老黄埔二手房的人，肯定是需要站岗好几年的。
目前来看，我觉得想买老黄埔的人，不要着急，老黄埔的房价还有回调的空间。因为，在接下来2-5年里，老黄埔一手房竞争会非常大，不出意外，前前后后会有11个楼盘陆续登场。
其中，包括现有的富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、越秀TOD星航、卓越招商臻珑府等。
然后，接下来还有华润新溪旧改、合景双沙旧改、万科黄埔新城（沙步旧改）、珠光宏岗旧改、庙头旧改、合景南岗南旧改等项目陆续而来。
最可怕的是什么呢？
富颐华庭、城市之光、中鼎珺合府、庙头旧改、双沙旧改、宏岗旧改、沙步旧改、南岗南旧改，没有一个体量是很小的。
光是沙步旧改-黄埔新城，就有约570万㎡（有的地方数据是404万㎡），然后合景联合体刚刚拿下的南岗南旧改体量也超大，旧改面积有182万㎡（占地182万㎡，实际建筑面积可能不比黄埔新城小），估计可以搞10年。
所以，接下来老黄埔房价不可能大涨的，顶多稳步缓慢上涨。
不出意外，这些旧改陆续出来后，老黄埔价格会出现两极分化的现象，然后，部分德不配位的楼盘，可能会高开低走。
4）有媒体报道说，12月底，广州一手房限价会取消，这个消息可靠不？
不靠谱，因为在《广州住房十四五规划》当中，一手房限价是提到了很多次的，如果12月就会取消的话，那在十四五规划里面就不会把这些内容写进去了。
二娃个人觉得，一手房限价短期内取消的可能性很小。但限价新规“拿证需要在上一次备案价基础上下调3%”这一条，倒是很可能12月底就会取消，明年应该就不会执行了。
毕竟，这一条规定，这是特殊时期的特殊产物。
ʚ 广州住房十四五规划截图 ɞ
5）广州第三次土拍成交17宗，流拍仅4宗，这是不是说明房企开始看好后市了？
NO，其实并不是！
如果大家看过上周四二娃的直播，那你应该就知道，其实这次土拍也是蛮冷清的。除了一家星河湾是民企外，其他拿地的全是央企或者国企，俗称“国家队”，还有个别地块，是ZF自己给自己托底的，比如城投拿下的从化地块。
此外，这次拍地成交的13宗地块，全部底价成交。可见，房企也没有那么看好后市。
PART.
02
关于广州楼盘的问题
6）金融城佳兆业壹号，据说又停工了，真的吗？
假的！二娃有专门找他们的人进行确认。对方告知，佳兆业虽然现在资金链困难，但这个项目没有停工，之前有停工了一下，但现在已经恢复了。
而且这个项目，目前政府已经介入，会专款专用的，买了这个楼盘的人，不必太担心。
退一万步讲，如果佳兆业真的不行了，这个项目也不会烂尾啊，毕竟是金融城地段啊，多少开发商估计都愿意来接手吧。
ʚ 业主在现场讨要说法 ɞ
7）罗兰国际目前北向吹风4.1万/㎡，南向吹风4.6万/㎡，这个价值得入手不？
不值得，太贵了！毕竟这个价格，目前在同板块可选的楼盘有很多。而罗兰国际4期综合条件又不算很好。
一来距离地铁口比较远，二来自身配套没什么，三来周边不利因素比较多，比如前面的高速路，背后的LG工厂。
我觉得，4万以内带精装修，是可以入手的，超过4万，可以选择其他楼盘了。
ʚ 项目航拍图，来源广州房产 ɞ
8）为什么侨鑫汇景台、赤沙TOD、合景臻颐府、招商保利海珠天珺这些豪宅，都没动静了？不是很多都说今年要开盘吗？
这些楼盘全部都拖着不开盘，原因其实就一个：今年限价太严格了，整个天河，备案价不能突破10万/㎡，最高只能去到9万多，海珠呢，限价7万/㎡。所以，这些都是想卖10万 的楼盘，自然就一拖再拖咯。
不过，这也未免不是坏事。比如，赤沙项目如果低于10万/㎡，估计普通买家第一波开盘，很难买得到的。据我所知，目前关系户都一大把排队了，项目根本不愁卖。所以，反而卖贵点，可能大家才有机会。这个楼盘预计明年5月才会出来。
汇景台呢，倒是有可能12月份会亮相，开放示范区。但我听说也是因为限价关系，项目一直在公关，可能今年不会开盘了。
ʚ 赤沙TOD，会首推8-9栋 ɞ
9）保利越秀天启怎么样？最近我看很多媒体发文，二娃觉得怎么样？
整体来说，这个项目不怎么样。
优点是：地铁口（广佛线 在建中的11号线），距离沙涌站步行距离450米左右，然后是在荔湾区，再加上可以看江景。
缺点是：小学是村小；项目门口是高架桥，部分户型会吵。3梯8户设计，容积率5，项目体量很小，只有4栋住宅 1栋公寓。另外，小区旁边围绕的都是老破小，有点脏乱差的感觉，周边配套目前没东西。想买个啥得走蛮远的距离，虽然有江景，但是属于二线江景，前面还有一排烂房子挡着，中高楼层才可以看江。反正第一次去，体验感不是很好。
ʚ 项目售楼部门口拍摄 ɞ
能不能买呢，主要还是看价格吧，超过4.6万，我觉得还不如买黄埔。当然，老广可以买，毕竟老广眼里，黄埔是远郊，哈哈哈哈~
10）升龙学府上城，今年会开盘不？它和万科幸福誉对比，选哪个好点？
升龙学府这个盘，之前因为土地的问题一直搁浅，但就在今天，好像土地问题解决了，土地出让金也交了，预计12月底就会开盘，预测价格3万/㎡左右。
而万科幸福誉呢，可能也会在月底加推他们最后的两栋楼，这两栋楼距离地铁口相当近，然后推88㎡横厅、88㎡竖厅、164㎡南向等3个户型。
ʚ 最后两栋的位置 ɞ
目前，88㎡户型吹风价2.8-3万/㎡，164㎡吹风价3.2-3.4万/㎡，目前样板房已经开放了，我和广哥明天下午3点会去直播。
升龙学府和万科幸福誉比的话，我个人可能会更偏向万科吧，当然，具体还是看价格。