社融增长意味「央行大放水,房地产要起飞」

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在去杠杆的大背景下，过去几个月社融增速在显著下降：

8月份社融规模约在2.96万亿，同比去年减少6295亿；

9月份社融规模增量为2.9万亿元，同比减少2327亿元；M2的增速为8.3%，比去年同期低了2.6%。根据央行的数据显示，前三季度社融规模增量累计为24.75万亿元，比上年同期少4.87万亿元。

一方面是信贷收紧，指的是房地产相关的开发贷款和个人购房贷款（一二手房贷），一方面是需求端的信心不足导致的贷款需求减缓。好了，套话和专业术语暂放在一边，分享些看法。

到了信心堪比黄金的时刻，但很多人说既然黄金才值钱我宁可要黄金。其实黄金不是信心的基础，流动性才是。世界各国经济体早就过了靠黄金储备发行货币的年代，借钱投资支撑着消费、生产和出口，负债经营是一种常态并没有绝对的好坏。贷款给大家提供了流动性，无论是房地产开发、销售，还是其他实体经济的投资，以及我们买买买，大家这些年对债务的理解已经上了新台阶。消费和投资带动了生产经营的扩张，带动了收入的增长，但是还债是一个比较痛苦的话题。

最近美联储帮我们复习了一个英文单词taper，意思是缩减，减少购债规模。美元是靠发债支撑的，虽然我们整天口语化表达美国印钱，美联储这个机构并不是通过印钱来扩张货币供应，而是通过向市场上收购资产来投放美元，你要买债券就得付钱，这就释放了货币供应。今年下半年以来美联储开了几次议息会议，反复提缩表、加息周期之类的事情，就是跟大家防风要不要这么放水。

出清债务的代价

近期我们房地产协会在约许多主要房企开会，给大家一个讲困难提想法的机会，另一边央行则在发声提到“开发贷增速下滑是短期过激反应”。两边针对的都是房地产领域的流动性问题，尤其是个别大企业已经因为债务压力而存在违约风险，也耽误房子施工交付。

我们的金融机构基本上是银行，其特点是政策性强指哪打哪儿，例如房企三道红线、房地产贷款四挡管理，都是在卡对行业的贷款，于是对房企的经营贷款，对房贷的收紧、审批时间延长，非常有效的反应在楼市上——资金紧张造成违约风险加剧。这就是银行的另一个特点：风险意识，俗称晴天送伞雨天收。

从某种角度上讲，正是风险偏好加剧了风险。

央行此次发声还提到了恒大的债务问题，这在眼下几乎是不能回避的问题，一个结论是恒大的风险对金融行业外溢性可控。说白了不会因为一个恒大就波及整个金融体系的安危，而且恒大的债务危机主要是它的理财兑付，是面对一批个人投资者而并非金融机构。

正好美联储主席鲍威尔在接受采访时也被问到对恒大陷入债务困境的看法，他的观点是恒大的情况非常特殊，并不应被视为其他公司或者经济体发生类似情况的征兆。无论是中美两国的银行都没有非常大的贷款敞口，因此风险可控，恒大的情况更多的是影响了市场信心。

是的，还是信心。评级机构对房地产市场总体的评级下调，直接带动的是房企发债困难直线上升；近期房企美元债指数波动异常明显，债券这东西，票面价值越低收益率越高是常识，但是也意味着这个债券它不值钱，愿意接手的投资人变少，风险增加（因此收益率上去了）。

央行的解读里有这样一个评价：开发贷增速下滑是政策市场显现，但也有部分金融机构对房地产融资政策存在误读。要求踩线房企降负债，尤其是有息负债，并非不提供新发放的贷款，今年二季度，房地产开发贷增速达到八年来的最低值2.76%，同期房企净融资是负的1200亿。；而对各银行的房贷审批，则是要维护购房人作为消费者的正当合法权益——房贷的审批速度和门槛，动辄3-6个月。之前房地产信贷集中度管理给了几个上限，从大型银行40%和32.5%，到村镇商业银行12.5%和7.5%，说的都是房地产融资占比。

楼市还是靠信贷投放支撑的，融资杠杆快速降低带来的结果显而易见：9月份百强房企的销售额月9162亿，同比增速下降33.82%。随之而来的是12个城市第二轮集中土拍溢价率、成交量对比第一轮明显降温，很多地都无人问津流拍率达到27%比去年疫情期间还高，房企在拿地方面变得十分谨慎。

因此9月底就已经有各部联合召开的房地产金融座谈会，指导保持房地产信贷平稳有序投放。

金融政策松松紧紧的两边弹性，是其发挥作用的关键，无论是收紧还是适度宽松皆如此。目前无论市场各界大多都认为接下来的房地产项目信贷会有一定的宽松，我想我们还有时间给自己一些弹性，你要的信心，正在路上。

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