房企境外发债 回流「债务危机的房地产有哪些」
房企还需将重心落地到“修炼内功”、精细化运营上。
◎作者 / 朱一鸣、李丹
11月初，佳源和旭辉先后发布公告，分别回购2022年到期的6000万美元票据及2021年到期的合计3.5亿美元优先票据。事实上，2020年尤其是下半年以来，房企回购境外票据及债券现象日益普遍，其背后的动机几何？
01 房企境外债回购潮暗涌
据不完全统计，2020年以来，15家房企陆续实行境外债回购举动，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计33.2亿美元，其中25.3亿美元于下半年回购。此外，融信、华南城、阳光城等房企于年内多次进行境外债券及票据的回购。
从房企回购境外债的到期情况来看，多数集中于2020-2021年；从回购境外债的融资利率来看，过半数在10%以上，处于较高水平。
02 疫情冲击叠加融资监管下房企的求稳及降杠杆需求
从宏观层面来看，房企集中回购境外债，或是受境内外融资环境及政策影响。一方面，今年以来在疫情的冲击影响下，境内外经济不确定性增强，尤其是境外市场，受疫情持续变化影响周期较长，境外债行情反复震荡。在此背景下，对于部分境外债存量占比较大的房企而言，适度回购是出于维稳诉求，例如旭辉和禹洲2019年以来境外债权融资总额分别是境内债权融资总额的8.5和10.0倍。同时，整体来看房企基于不确定性因素影响，境外融资趋谨慎。根据克而瑞数据统计，今年2月以来，86家重点房企境外发债占融资总量的比重较去年同期显著下行，4月境外融资占比仅7%，为近两年低谷值，三季度开始有所提升，但境外融资总量仍较去年同期有一定差距。
另一方面，8月以来“三条红线”新规出台，针对房企的杠杆水平、资金流动性情况进行了较为严苛的监管。在此政策背景下，降杠杆成为部分房企的首要任务。例如一些规模房企，在资金流动性充裕的情况下，回购部分境外债，在降低有息负债的同时，释放出企业运营管控良好信号，有利于提振投资者的信心。
03 平滑境外债集中到期风险合理化偿债时点排布
从2018-2022年86家重点房企境外债的到期情况来看，近年来房企境外债到期规模持续走高，且存在持续攀升趋势。根据克而瑞数据统计，2020年下半年与2021年上半年，境外债到期规模分别折合人民币1309亿元和1998亿元，房企或面临境外债到期偿付的高峰期压力。
在此背景下，部分房企提前回购境外债，有利于平滑债券扎堆到期可能带来的流动性风险，合理化债务期限结构以及偿债时点排布，提高资金运营管理效率。根据克而瑞统计数据，旭辉于2020年和2021年到期的境外债规模分别约折合人民币95.1和75.9亿元，花样年于2021年到期的境外债规模约折合人民币92亿元，而禹洲、时代中国等房企于2021年到期的境外债规模均超过折合人民币100亿元。
04
境外债利率走低叠加美元汇率下行部分房企借机“以旧换新”
此外对部分房企而言，回购境外债是出于选择适合的时机进行债务置换，以此降低融资成本，优化债务结构。
统计发现，近期房企回购的境外债以美元债及美元优先票据为主。一方面，受疫情影响今年下半年以来美元指数失去经济基本面支撑，结束长牛走势进入弱周期，同时美联储的多项货币政策叠加，增加了市场对美元贬值的预期，美元兑人民币汇率持续震荡下行，近期美元兑人民币中间价最低已跌破6.6。对房企而言，在这个窗口期回购以美元计价的境外债，所需的本金代价更低。
另一方面，2020年4月份以来美国市场利率持续走低，继而影响到美元债或美元优先票据的发行利率下行，房企选择今年下半年这一时点新发行境外债所需的付息成本将显著低于过去。同时，根据2019年7月国家发改委778号文件，房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在境外债到期高峰期，房企债务置换的诉求被推高。近期房企的频繁回购境外债，很大一部分原因或是在债务置换、延后偿债压力的同时，降低融资成本，优化债务结构。
其中，正荣地产于今年5月回购于2020年到期年息10.5%的优先票据，涉及资金1.69亿美元，并于同月发行一笔2亿美元2024年到期的优先票据，年息8.35%，债务置换后的票据利息更低。而华南城于今年先后四次回购美元优先票据，总涉及资金1.2亿美元，并表示此举有助于改善企业债务结构，不排除择机继续回购的可能性。
此外，在“三条红线”新规下，房企在回购境外债的同时进行债务置换，也是基于自身较低的净负债率，具备充裕的融资空间。例如，旭辉于11月6日回购于2021年到期的3.5亿美元优先票据，紧接着于11月8日公告发行于2026年到期的3.5亿美元优先票据，实现债务置换；其近两年的净负债率均控制在70%以下的较低水平，2020年中期净负债率仅54.9%。
总体而言，房企回购境外债，是综合融资环境与政策、市场宏观基本面等多方面因素影响，权衡考虑自身财务战略后做出的合理选择，其中以降低融资成本的为目的的债务置换为主要动因。值得注意的是，回购境外债对于房企的现金流动性能力也是一个考验，过低的现金短债比或不足以支撑其回购操作。在“三道红线”压力下，房企还需将重心落地到“修炼内功”、精细化运营上，从源头上提升经营效率与可持续性。
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