上海房贷利率上调和lpr「贷款利率调整会影响房价吗」

LPR年内再次下调，使得银行房贷利率同步调整

《中国科技投资》张婷 杨永洁

近日，全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR（贷款基础利率）为3.65%，5年期以上为4.3%，两大品种LPR双双下调。据融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市均维持在全国下限水平或5年期LPR水平。与此同时，记者多方了解到，上海地区房贷利率同步调整，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。专家表示，这将加大银行业运营风险及业绩压力，但亦是提升经营水平、扩大业务规模的机遇。

数据显示，LPR在长达1年多时间未发生变动，然而期间全国房地产开发总额及商品房销售额增长率发生下降，直至今年1月份LPR迎来年内首次下调。多位分析人士表示，“LPR下调或将对楼市起到积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。与此同时，LPR未来仍有一定压降空间。”

上海地区房贷利率同步下调

8月22日，全国银行间同业拆借中心公布，两大品种LPR下调，这亦是今年以来央行第二次同时调降两大品种LPR，调整后1年期LPR为3.65%，前值为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，前值为4.45%。

在2022年1月的调整中，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，5年期以上LPR下调15个基点。由此，年初至今，1年期LPR累计下调15个基点；5年期以上LPR年内第三次下调，累计下调35个基点。

民生银行首席经济学家温彬、民生银行研究院金融市场研究中心主任张丽云均指出，银行负债端成本压力减轻，为LPR下调创造条件。今年以来银行负债端压力减轻则主要来源于以下三个方面：一是同业存单等市场化主动负债成本持续走低；二是结构性存款规模及收益率均在走低；三是结构性工具加码、降低拨备覆盖率，均起到一定降成本效果。

随着LPR的下调，银行房贷利率调整紧随其后。融360数字科技研究院数据显示，LPR调降后，绝大多数二三线重点城市维持在全国下限水平或是5年期LPR水平。此外，记者了解到，上海地区新发放按揭贷款利率目前已按照最新LPR进行定价，首套房、二套房贷款利率分别降至4.65%、5.35%，此前则为4.8%、5.5%。

多位房产销售中介、贷款中介均告诉《中国科技投资》记者，LPR下调首日，各银行即已实行最新利率。工商银行上海某支行信贷经理向《中国科技投资》记者证实，“全上海现在都是这个利率，客户定好房子签完合同就可以来办理了”。不过，上海地区公积金贷款利率未发生变化，首套房、二套房贷款利率仍为3.25%、3.75%。

针对按揭贷款需要何种条件，有贷款中介表示，目前银行仍需审核购房者征信、收入情况等，“比如贷款要求流水月收入双倍覆盖还款额”。另有贷款中介向记者表示，今年下半年以来，银行按揭贷款办理时效性有所提高，“付首付、网签之后，材料齐全后，银行审批时间在1周左右，过完户产证出来后，1周就能放款”，该中介表示，此前所需时间大致为一个月。

LPR下调将对银行产生何种影响？IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，LPR下调往往伴随存款利率下调，但由于存贷款利率往往并未同幅度和同力度下调而压缩银行业利差空间，由此，也就加大银行业运营风险及业绩压力，迫使银行只能通过扩张业务规模和提升运营水平、以效率提升来补被压缩的利差空间和上升的经营风险。“不过，这也是银行业在传统信贷赛道提升经营水平、扩大业务规模的历史性机遇”，柏文喜补充道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，随着LPR降息和银行贷款下限的下调，房贷成本正不断下降：5年期以上LPR下降15个基点，后续各地房贷利率下调的空间继续增大，将促进买房和月供成本进一步降低。严跃进建议道，银行部门应积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。

楼市欲回暖？

值得注意的是，2019年10月8日起，房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考LPR定价。在近3年来，1年期LPR及5年期以上LPR均呈下降态势，自2020年4月下调后，两大品种LPR长达一年多未发生改变。直至2021年12月，1年期LPR下调至3.8%，2022年1月又降至3.7%，而5年期以上LPR于2022年1月下调至4.6%。在LPR未变化之前，2021年，全国房地产开发投资总额为14.7万亿元，比上年增长4.4%；全国商品房销售额达18.19万亿元，较去年增长4.8%。

*近3年每月LPR数据情况，根据央行公布数据制图

针对LPR调降的效果，温斌告诉《中国科技投资》记者，1年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本，刺激信贷需求，激活微观主体活力，支持实体经济；5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。

中国房地产数据研究院院长陈晟亦向《中国科技投资》记者分析道，LPR的调整主要是为了通过金融手段对房地产的消费起到支持作用，“这是刚性需求和改善性需求，能够在需求转弱的状态下通过金融的手段进行相关的鼓励”。

8月中旬，国家统计局公布《2022年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》及《2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，今年1-7月，全国房地产开发投资共计7.95万亿元，同比下降6.4%；商品房销售额7.58万亿元，同比下降28.8%。此外，7月，全国70个大中城市中商品住宅销售价格一线城市微涨，二三线城市呈下降趋势。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，但涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格环比上涨0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格较上月环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.2%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均环比下降0.3%。

亦有多位专家表示，LPR对楼市的调节作用需综合各因素来看。在财经科普作家谢宗博看来，随着近几年房地产市场调控力度加大，居民住房消费意愿持续不振，减少住房消费支出，部分转为居民存款。“除了刚性的自住需求外，投资性房地产主要关注预期回报和房价变动，信贷成本并非主要考虑因素，居民对于房产消费在一段时期内仍将保持观望态度”，谢宗博表示。

星图金融研究院研究员雒佑则认为，此次LPR下调同市场预期有一定偏差，稍低于预期，“但是在当前地产销售偏弱、经济数据全面下行的时期调降LPR最大的意义在于向市场传达中央会从政策层面来实现维稳地产的目的，调降LPR为房贷利率的下行打开了空间，不过受困于疫情，LPR的作用或许不会像之前那样，对房地产市场的提振力度有限”。

陈晟进一步分析道，按照过往研究，房地产形势与房贷的松紧程度以及利率水平紧密相关，因此，相应的对下半年楼市的回暖将起到更加积极作用，但最终仍取决于预期、供给、需求三角关系的均衡发展。

未来LPR是否还有调整可能？在温斌看来，未来LPR仍有一定压降空间。“考虑到政治局会议要求‘稳定房地产市场’和8月18日国常会提出‘完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本’，房贷利率需要进一步降低，向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10bp、28bp的调降空间。”

8月24日，国务院常务会议召开，此次国务院会议明确指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。严跃进指出，在此背景下，房贷政策将迎来更为全面和更为创新的空间，尤其是在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下调等方面依然会有各类创新工具。

雒佑表示，接下来将进入新一轮宽信用稳增长阶段，未来或还会有更多政策落地与之（LPR下调）形成合力，“而如果8月份与地产销售相关的高频数据有所改善的话，对市场的预期、行情的提振作用会更加明显”。