汕头购房流程「人生第一套房」

不买房不知道，买完房吓一跳。

就在最近，房姐的朋友买下人生第一套房，转身便向房姐吐槽：原来买套房流程竟然这么多！

那么，房姐整理一些关于买房的Q&A（问与答），希望可以解答你的疑惑~收藏起来，自己买房时铁定能用上！

买房流程答疑

确定好房源后，繁琐的手续一件接着一件，从签合同到备案，再到办理按揭贷款，交税等一系列流程，每个环节都是关键。

贷款政策

现在买房，贷款已经成为越来越多人的选择。贷款的方式无一般分为三种：商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

关于房贷那些事，让房姐慢慢和你说。

1.公积金贷款

若有公积金，要不要使用？答案很简单：当然要用，而且优先使用！

公积金的贷款利率是房贷中最低的，如果是首次买房，没有打算再买房了，那么这套房子一定要使用公积金。毕竟贷款30年，用了公积金后能给你节省几十万甚至更多的利息。

关于汕头公积金贷款方面，房姐将其整理成便于阅读的版本，并添加了相关的重要问题。

Q1：个人贷款额度如何计算呢？

答：具体贷款额度=公积金账户当前余额 当前月缴存额×当前至法定退休年龄总月数×1.2（调节系数）

Q2：谁都可以申请最高贷款额度？

答：不是的，申请贷款额度需根据个人缴存时间而定，且每月偿还贷款本息及其他负债不能超过家庭月收入的50％。

Q3：如果买房没用上，后面可以提取公积金用么？

答：职工凭有关证明材料，到管理中心或授权银行经办网点申请办理提取住房公积金业务。若职工本人未能到场办理，委托他人办理的，除该项业务要求提供的材料外，还需要提供申请人及委托人身份证。

公积金提取需到指定银行，汕头为建设银行；据多数网友反映，汕头市住房公积金管理中心楼下即是建设银行，方便一站式办理。

2.商业贷款

由表格可以看见，相较于先前，目前汕头多家银行房贷利率都有所上涨，已经“上车”的业主，可要偷笑了！

当然，放款时间大部分银行还是高举“需要排队”四只大字，依然是等等等。

Q1：房贷在哪家银行办理最好？

答：如果是公积金贷款，汕头的公积金账户是建设银行。

商贷方面，一般开发商都会有自己签约合作的银行，部分会有优惠。

如果自己选，可优先选四大国有银行，即中国银行、工商银行、农业银行、建设银行，这些银行在贷款额度、银行网点、贷款利率都比股份制商业银行占优势。

Q2：还款方式有哪种？哪种更好？

答：①等额本息：讲得简单点就是，贷款后每个月还的钱是一样的！第1个月还3000，那么第2个月、第3个月......都是还3000，不会变！

因为等额本息，是把利息和本金加在一起，分摊到了每个月里，所以你前期基本上都是在还利息。

优势：每个月还款金额固定，还款压力小，适合收入比较稳定的人群，比如上班族！但等额本息还款的总利息，比等额本金多，而且前期基本都是在还利息。

所以，对于5年内有置换需求，会提前还款的买家来说，不太好。

②等额本金：讲得简单点就是，每个月还贷的钱不一样的，但每个月还的贷款本金是一样的，这种还款方式是前期还的钱很多，后面越还越少！比如：刚贷款第一个月可能还贷5000，第二个月4500，第三个月4000...可以看出来，这种方式前期压力特别大，慢慢的越来越少。

优势：每个月还的本金一样多，后期还贷越来越少，压力也越来越小，还款利息总额比等额本息少。这种更适合做生意的人，或者资金很充足的人。

Q3：那些因素会影响房贷呢？

答：在征信过关的情况下

首先就是年龄，年龄是一个硬性指标，通常银行规定申请人的年龄在18-65周岁。

还款能力也是一个重要指标，一般情况下，贷款者的月收入必须要大于或等于房贷月供金额的二倍。

还有一个就是房龄。据了解，银行出于风险考虑，会对楼龄过大的二手房贷款十分慎重，普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，最短年限为15年，最长为30年，更严格的要求不能超过10年，如果不符合房龄要求，很有可能就被银行拒贷了。

Q4：买房付了首付，月供太高，申请按揭后，付不起房贷会有什么后果？

答：如果付清首付款后，无法支付月供，可以向银行申请缓期还贷。经过缓期仍无法支付房贷者，将会被银行起诉，要求偿还贷款。

若仍无法偿还贷款，法院就可以判决并拍卖贷款方所抵押的房屋，以房屋的价款抵偿银行的贷款。

Q5：组合贷和纯商贷相比起来，哪一个比较有优势呢？

答：因为现在房价较高，公积金满贷也不够的贷款部分，就会选择用商业贷款来补齐，因此组合贷也是现在比较常见的贷款方式。

公积金部分利率（5年以上基础利率为3.25%）要比商业贷款（5年以上基础利率为4.9%）低很多，总共要支付的利息就比纯商贷少，能够节省购房成本；再加上公积金由单位和个人共同缴纳，即有一部分贷款由单位分担。

此外，还可使用公积金余额对冲还贷，能够减轻购房者的还贷压力。

年限通常没有商贷多，这样的话纯商贷因为贷款年限长，月还款额会比组合贷少些。

税费政策

买房要支出的不止是房款，还有一些税费的支出，房姐在下面都整理出来了，大家一起来看看。

今年，市税务局起草了《国家税务总局汕头市税务局关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》《关于<国家税务总局汕头市税务局关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告>的解读（征求意见稿）》。

文件中提出两点：

1.个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

2.个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

目前二手房贷款额度紧张，多地房贷利率上调，部分银行放款时间延长，甚至还有部分银行已暂停二手房贷款申请，使得房贷成本高、审核严、放款慢，这或许才是限制二手房成交的重要原因。