美好置业2021年半年报解读：平稳转型，静待业绩释放

循序渐进  谨慎转型

2021年上半年，伴随着疫情反复，行业调控持续加码，融资严格受限，房地产企业的发展逻辑早已悄然转变。美好置业未雨绸缪，早在几年前便开始思考转型命题。不同于其他地产企业的跨界转型思路，美好置业的转型，是在“能力圈”之内的全新定位。

2017年，公司自欧洲引进叠合剪力墙技术体系。紧接着，美好置业武汉、青岛装配式生产基地正式投产。接下来，公司在技术层面精益求精，申报叠合剪力墙专利130余项，已获授权100余项，已发布工程建设地方标准10余部。2019年，公司重庆、郑州、合肥、长沙、荆州装配式生产基地正式投产。这一阶段公司坚定了叠合剪力墙的技术路线，并加大了装配式生产基地的投入，为后续新业务的发展打下了良好基础。

自2020年开始，美好置业提出“全产业链房屋智造一体化模式”，在全国各地专注打造“A级装配式示范项目”，房屋智造业务进入全面发力期。2021年，在成功打造若干个“A级装配式示范项目”的基础上，公司进一步提出“SEPC、EPC、PC三大业务模式”，明确“房屋智造综合服务商”的新定位。

本报告期美好置业各业务板块的拓展情况，2021年1-6月，房产签约额27.40亿元，新获取装配式建筑A级示范项目2个，EPC项目签约额15.59亿元。自2021年4月逐步对外开放PC构件销售业务，4-6月共签约2.26万立方，签约额5829万元。

公司目前正处于传统房地产商向房屋智造服务商的全面转型过程中，本报告期房产业务和装配业务占比分别为53%和43%。未来随着PC、EPC、SEPC三大业务的进一步发展，公司的传统房地产开发业务将逐渐收缩，房屋智造业务规模和占比会逐渐增长。

稳扎稳打  平稳过渡

鉴于新业务的培育需要时间，美好置业对原有的房地产开发业务并未断然放弃，而是采取“两手抓”方针，保证财报的平稳过渡。

报告期内房产开发项目整体销售情况稳定，完成销售约27亿元，实现回款约30亿元，经营活动现金流改善明显，实现净流入超10亿元（增长592%）。期末房地产业务预收房款余额125亿元，尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。

此外，报告期内董监高积极增持股票，公司上半年支出0.4亿元回购股票，这一方面体现出高管对公司经营信心十足，同时，也从侧面反映出目前所处板块的估值有待修复。

装配式建筑  前景广阔

据住建部数据，近几年我国装配式建筑新开工面积快速增长，由2016年的1.14亿平方米增长到2020年的6.3亿平方米，复合增速达53.3%，占新建建筑面积的比例约为20.5%，但仍远低于发达国家。根据产业信息网数据，美国和日本现有装配式建筑占比高达90%。

海通证券研报指出，根据敏感性分析，如果按照2025年装配式建筑占新建建筑面积比例达到30%的目标来看，即使新建建筑面积不增长，到2025年装配式建筑新开工面积将达9.36亿平方米，年均复合增速达14.38%。

在如此广阔的行业前景中，美好置业早已蓄势待发。目前公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化程度高的房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达360万立方米，最大可装配拎包入住的房屋面积4,800万平方米。

为实现碳中和目标，由住建部领衔7部门共同印发的《绿色建筑创建行动方案》中明确，到2022年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%，既有建筑能效水平不断提高，装配化建造方式占比稳步提升，绿色建材应用进一步扩大。2020年9月，中央明确“三步走”计划，努力争取在2060年前实现“双碳目标”，此后召开的中央经济工作会议也把做好碳达峰、碳中和工作确定为2021年的重点任务之一。

美好置业坚持“爱心、奉献、互助、共享”的美好价值观，跟随时代趋势，为股东创造价值，履行庄严社会责任，秉持绿色发展理念，是更为长远的企业发展逻辑，美好置业所倡导的绿色装配式建筑产品全套解决方案通过构件工厂化生产和现场高效装配作业方式，在保证质量的同时可大幅降低建筑全过程的碳排放量，根据国标《建筑碳排放计算标准》（GB/T 51366-2019）测算，相对传统现浇建造方式，公司典型装配式住宅项目建造全过程可减少碳排放约 33%（建材生产及运输、建造阶段可分别减少碳排放约 62kg/m2、29kg/m2）。

未来，美好置业将依托现有业务资源，大力发展装配式建筑业务，切实为我国建筑行业低碳化，国家“碳达峰、碳中和”目标的实现贡献一份力量。

（上述信息不作为具体投资操作建议，投资者应当到中国证监会指定媒体、网站仔细阅读半年度报告全文，股市有风险，投资需谨慎。）