大唐地产 借新换旧是真的吗「大唐地产靠谱吗」

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

在港上市一年半后，闽系房企大唐集团控股（简称“大唐地产”）决定对一笔临期债务进行交换要约。

3亿美元债拟展期

5月23日，该公司公告称，将对旗下美元债“12.5% GTD SNR 06/06/22 USD ISN:XS2339781325”未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%发起要约交换。交换要约时间为5月23日至5月30日下午4时（伦敦时间）。

这是一笔发行于2021年6月、票息12.5%的债券，当前余额为3亿美元，原定兑付时间为2022年6月6日。公告披露的要约方案显示，该票据将被同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，维持原票据12.5%的利率不变。

资料显示，交换要约又称债券置换，灵活度相比破产清算、破产重整等处置方式要高，但本质上仍是一种向债权人寻求债券展期的行为。作为2021年度少数“增收又增利”的房企之一，大唐地产此番债务展期之举颇让外界感到意外。

据财报，2021年，大唐地产的总营收和净利润分别达到了112.5亿元和10.3亿元，同比增幅为6.3%及8%，增收又增利。同期，其销售额也达到了505.8亿元，同比增长13.64%，行业排名为第67位，完成了既定销售目标的101.2%。相比百强房企-4%的平均销售增速以及88%的销售目标完成率，大唐地产的表现实属不错。

偿债能力方面，截至2021年末，大唐地产虽有剔除预收账款后的资产负债率一值仍踩中融资“红线”，系“黄档”房企。但其账面上的非受限现金及银行存款却可覆盖短期借款。换言之，即便融资受限，大唐地产也有能力渡过偿债难关，流动性压力在可控范围内。

对于推动临期债务交换要约的原因，大唐地产也在公告中进行了解释。其指，去年下半年以来的行业波动、境内外融资收紧以及不断出现的信贷负面事件，使公司的销售及融资减少，进而导致了流动性压力。此外，今年2月以来，人民币兑美元的持续贬值，也对公司偿付美元债产生了不利影响。

从销售简报披露的数据看，大唐地产今年前四个月的表现确实不佳。期内，其合约销售额为82.9亿元，同比下降40.39%；合约销售面积为83.11万平方米，同比下降42.23%。两项财务指标皆录得了超四成的同比跌幅。

若债券要约无法成功实施，公司或无法悉数偿还现有票据，产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限。因此，公司或会考虑其他债务重组方式，大唐地产称。

可喜的是，除上述3亿美元债券之外，大唐地产境外再无其余存续债务。若此次债券要约成功进行，大唐地产则可暂松一口气。

或存“明股实债”

虽然市场颇为意外，大唐地产的流动性压力却也并非无迹可寻。去年11月，标普曾对大唐地产给出“负面”展望，警惕其流动性风险。标普指出，大唐地产境外到期债务再融资面临不确定性，公司流动性或因此受到冲击。此外，大唐地产大量采用合作模式，这也将限制其获取现金用于偿债的能力。

引入合作伙伴共同开发，可以帮助企业在短时间内迅速做大规模，但也常是“明股实债”滋生的温床。翻阅大唐地产财报可知，2019年至2021年，该公司的非控股权益由2.07亿元增至45.82亿元，但归属母公司股东的权益仅由28.77亿元增至56.23亿元。换言之，大唐地产的少数股东权益在三年间增长了22倍，但归母股东权益仅增长了1.9倍。

有分析认为，大唐地产少数股东权益占比远高于其利润分配比例，确实有“明股实债”的可能。也就是说，大唐地产的一部分股份可能是债务，按照利息而不是股息分配利润。

也有分析指出，大唐地产少数股东权益大幅增加一方面或是由于采用了“明股实债”的融资方式，在有效控制真实资金成本的同时提升了并表后的总资产，降低了表观负债率；另一方面还可能是因为将大量的需要并表的控股子公司转成了不需要并表的联营公司，在推动少数股东权益规模快速上升的同时实现了负债的表外化，从而快速降低了上市公司的表观负债率。

在这期间，大唐地产的财务杠杆确有明显下降。据财报，2019年至2021年，该公司的净负债率分别为119.2％、58.7％、51.6％；资产负债率分别为91.7％、83.2％、83.3％，皆有明显降幅。

近期研报中，克而瑞也提及了大唐地产表外负债不确定性的问题。克而瑞指出，2021年，该公司的合联营投资额为56.64亿元，甚至超过了56.23亿元的归母净资产，表外负债情况值得关注。若如此，这家“黄档”房企此时推动债券进行交换要约，流动性危机凸显也就不足为奇。

本文源自焦点财经