被惠誉下调债券评级「债项评级a-1」

2月28日，惠誉将中国房地产开发商香港俊发地产有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited，简称“俊发地产”)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B ”下调至“B-”，展望“负面。惠誉还将俊发地产的高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B ”下调至“B-”，回收率评级“RR4”。

评级下调是由于该公司的流动性和融资渠道有所削弱。负面的展望反映了为2022年10月和12月到期的资本市场债务再融资的不确定性。

关键评级驱动因素

流动性紧张：截止2021年6月底，俊发地产的非限制性现金/短期债务的比率从2020年底的0.8倍降至0.4倍。该公司在2021年6月底的无限制现金为45亿元人民币，而于2022年10月到期的境内公司债券为20亿元人民币，有2.37亿美元债券于2022年12月到期以及有20亿元人民币公司债券于2023年3月到期。

再融资存在不确定性：俊发地产可能会通过发行新的债券来寻求在岸债券的再融资，也可能为一些项目寻求外部资金，以产生现金来偿还于12月到期的离岸债券。然而，惠誉认为在获得外部资金方面存在一些执行风险，因为俊发地产还没有与任何一方签署协议。

融资渠道有所减弱：俊发地产的资本市场准入已经有所恶化，因为其离岸债券的交易价格有很大折扣。惠誉认为，在目前的市场条件下，该公司可能会发现发行或延长其债券具有挑战性，尤其是在离岸市场。

销售额疲软：俊发地产在2021年的总合同销售额下降了20%，至530亿元人民币。惠誉预计其在2022年的合同销售额将进一步下降，原因是该行业的需求和情绪普遍疲软。昆明市(云南省省会城市)将继续推动该公司在2022年的合约销售。俊发地产的大部分土地储备位于该市。2019年至2020年间，俊发地产开始将业务拓展至上海、深圳等其他地区，但其业务地域集中度风险犹存。

在云南省的强大地位：俊发地产在昆明市和云南省有很强的品牌知名度，从2009年到2021年是该市最畅销的开发商。俊发地产在昆明旧城改造项目上有很丰富的经验。这些项目比其他一级开发项目耗时更长，但俊发地产在居民搬迁、拆迁、开发和分阶段项目启动方面有很好的记录。俊发地产还改善了项目周边的基础设施和景观。

充足的土地储备：俊发地产的土地储备约为4年。该公司的土地储备大部分位于政府重建政策的重点地区。在城市重建方面的丰富经验使俊发地产在获得这些低成本的项目方面具有竞争优势。惠誉预计，俊发地产在2022年的房地产开发方面的毛利率将保持在30%左右，与惠誉对其2021年的估计相一致。

评级推导摘要

俊发地产的评级反映了该公司在未来12个月内融资渠道减少和流动性压力。惠誉认为，该公司可能不得不依靠资产处置来解决于2022年下半年资本市场到期的问题。