2020年7月债券市场最新行情「2021下半年债券市场展望」

2021年Q1，在“三条红线”和“两限”政策重压下，房企投资整体趋向保守，拿地投资总规模约 7251 亿元，仅较上年同期微涨 3.06%。1月5日，上海城投联手上海建工 176 亿拿下上海豫园重磅地块成为一季度地王，位居上海成交地块总价历史第四，89567 元/平方米的楼面价，则位居上海成交楼面价最高位。融资方面，今年房企面临巨量债务到期。据CAIC监测数据显示，截至3月31日，仅国内300家核心房企今年到期的债券总规模就高达 9915 亿元，比去年多近 3000 亿。好在春节后，市场资金面暖意融融，特别是步入3月后，流动性宽松态势不改，市场利率稳中有降。中小房企积极抓住此窗口发债融资，非百强房企3月融资占比超5成，为近年最高。一季度房企境内发债总规模达 1955 亿元，较2020年同比上升 15%，环比上涨 31%。为应对今年到期的近万亿境内外债券，2021开年市场迎来房企发债潮。

01）恒大、碧桂园等头部房企拿地趋于谨慎

2021年Q1，土地市场整体成交平淡，房企投资维持谨慎态势，一季度拿地投资总规模约 7251 亿元，同比微涨 3.06%。恒大、碧桂园、绿地等TOP10房企均不在一季度拿地投资规模榜前十，受三条红线等政策牵制，部分头部房企拿地趋于谨慎。2021年Q1拿地排行榜前三位的企业分别是保利发展、合生创展、融创中国，与此同时，位居融资排行榜前三位的企业分别是融创中国、碧桂园和首开股份。保利发展以 475 亿元的投资规模和近 600 万㎡的拿地规模拿下本期CAIC投资监测榜榜首，拿地溢价率约为 11.44%，低于一季度国企拿地平均溢价的 15.75%。上海城投联手上海建工176亿拿下上海豫园重磅地块成为一季度地王，176亿的地价位列上海成交地块总价历史第四，而89567元/平方米的楼面价，位居上海成交楼面价最高位。从拿地的地块性质来看，融创一季度拿下三幅商办用地地块，总投资规模达 32.65 亿元；商住用地方面，除上海城投/上海建工的 176 亿地王外，华润拿下 6 幅地块总投资达 140 亿；综合用地方面，上海地产以 111 亿拿下上海北外滩300米地标地块，华润则联手保利 67.77 亿拿下顺义不限价地块。

02）国企增VS民企降，拿地占比相差无几

投资溢价方面，民营房企略有下滑，同时国资房企略有提升，一季度平均拿地溢价较去年总体变化不大。与此同时，港资房企收缩明显，一季度拿地溢价由去年的16.12%将至 9.85% 。从企业性质方面看，国资房企延续了去年下半年的增长势头，持续投资成为拿地市场的主力军，一季度投资占比由去年的38.9%，增至 48.5%；民企则在资金压力下逐渐放缓投资节奏，拿地投资占比回调明显，由去年的57%降至 48.3%，与国企相差无几。

01）Q1房企境内发债近2000亿，同比增长14.5%

2021年Q1，房企在海内外发债累计融资总规模约合人民币 3082 亿元，较去年同比下滑 12%。截至3月底，海外发债总规模仅约合人民币 1127 亿元，较2020年同比下降 37%；国内方面，房企抓住年初金融机构额度充足、整体信贷环境相对宽松的窗口期发债补充现金流，总规模达 1954 亿，同比上升 14.5%，环比上升 30.5%。融资成本方面，春节过后，市场资金面暖意融融，特别是步入3月后，流动性宽松态势不改，市场利率稳中有降。房企境内发债平均利率下探至 4.37%，为近半年内最低。海外债方面，3月房企海外债平均发行票面利率拉高至 8.11%。福建阳光集团发行2笔高级无抵押美元票据，发行票息高达 11.88%、12%，合计融资2.25亿美元以置换4月即将到期的4笔美元票据。

02）市场流动性平稳，房企融资成本变化不大

国企融资成本略有上升，民企与去年基本持平。一季度，随着人行、保监会关于银行金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两上限政策的落地，房企境内发债阻力略有提升，但在市场流动性总体宽松的背景下，国企、民企融资成本变化不大，国企较去年微涨25个基点，民企基本持平。从企业规模来看，非百强房企抓住年初市场宽松的融资窗口补充资金，融资积极度最高；TOP50-100房企海外融资成本最高，达 8.87%；TOP10房企境内外发行成本相差无几，在央行呵护市场流动性的大背景下，各梯队房企境内发债成本相差不大。此外，重仓北京的民企国瑞置业1月发行的 3.24 亿美元票据，发行利率高达 14.25% ，为Q1融资监测榜发行利率首位。

01）市场集中度：中小房企3月融资占比超5成

2021年Q1，克而瑞操盘榜TOP50房企拿地投资额占市场总额约 55.1%，较2020年的61.1%下降6%。而融资方面TOP50房企约占市场总额 51.3%，较2020年的53.9%变化不大。房企投资集中度有所下降，大型房企拿地投资更加谨慎。值得注意的是，一季度非百强房企融资占比由去年下半年的30.8%升至34.7%，3月的融资占比更是超过5成飙升至53%，中小房企纷纷抓住年初金融机构额度充足及3月市场资金面宽松利率稳中有降的融资窗口发债融资。

02）融资集中度：国企占比接近5成

国企代替民企成为融资主力。在企业性质方面，在“三条红线” “两限”政策限制下，民营房企融资占比降幅明显，已由去年的56.1%降至 45%，下降11个百分点，国企逐渐替代民企成为融资市场上的主力。不过，在一季度发债融资规模TOP10企业中，民企仍占据四席。