中骏商业股价「中骏商业地产控股」
一二线城市销售占比达65%，一体两翼仍将是战略核。
◎作者 / 房玲、易天宇
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核心观点
【一二线城市销售占比达65%，下半年推货集中苏杭两地】2022上半年，中骏集团（含合营联营公司）共实现合同销售金额约325.81亿元，合同销售面积约259万平方米。销售金额集中在一、二线城市，占比65%，反映出企业持续深耕一二线城市的战略布局。上半年共有超过120个项目处于在售状态，分布在超过40个城市，前10城市的销售贡献率达69.5%。从下半年的可售货值来看，一二线城市的新推盘金额占比达65%，主要集中于杭州、苏州，新推盘金额占比分别达22%及18%。
【可售货值3900亿相对充裕，一二线土储成本占比近70%】2022上半年，中骏集团没有新增土储，期末共有土地储备总规划建筑面积为3665万平方米，对应货值约3900亿元，能支撑未来约2-3年销售。从城市级别来看，一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本12.0%、57.7%及30.3%。
【应占核心净利12亿元，已售未结转1227亿保障未来营收】2022上半年中骏集团营业收入153.85亿元，同比下滑24.5%；已售未结转金额1227亿元，可保障未来营收增长。毛利率同比下滑2.85个百分点至22.22%；净利率为10.03%，同比下降了约3.27个百分点。在整体市场低迷的情况下，多家百强上市房企出现了净利润亏损的现象，利润率下滑更是大势所趋，整体来看中骏的盈利水平处在不错的水平，具有较强的经营韧性。
【三条红线全绿，积极偿还到期债券】上半年中骏集团积极偿还到期债券，下半年需偿还的信用债只有10月到期的境内债20亿、12月到期的12.8亿销售尾款ABS，兑付压力相对较小。中骏持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档。其中，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%，低于“三道红线”指标要求。值得注意的是，期末合联营投资额为125.8亿元，与归母净资产的比为58%；少数股东应占净利润比例为21%，而少数股东权益占比约为45%，调整后的速动比率为0.85，表外负债和应付类无息负债也需关注。
【四季度将开业3座世界城，一体两翼仍将是战略核心】上半年多元化业务取得了不错的成绩，物业管理费同比增长约19.2%至5.07亿元，租金收入同比增长29%至2.67亿元。一体两翼依然是中骏的战略核心，在购物中心方面，中骏商管旗下已布局32座购物中心，其中已开业9个项目，今年计划在北京、高密、唐山新开业3座中骏世界城。
01
销售
一二线城市销售占比达65%
下半年推货集中苏杭两地
2022上半年，中骏集团（含合营联营公司）共实现合同销售金额约325.81亿元，合同销售面积约259万平方米，同比分别下降约44.8%及30.2%，低于同期TOP50房企的平均降幅50.2%。整体权益销售金额占比近70%，从销售金额的区域分布来看，在中骏核心布局的五大区域中，海峡西岸、长三角及粤港澳大湾区这三大核心经济圈的总占比达69%。按城市级别划分，中骏上半年销售金额集中在一、二线城市，占比65%，反映出企业持续深耕一二线城市的战略布局。
上半年中骏集团共有超过120个项目在售，分布在超过40个城市，其中，TOP10城市的销售贡献率达69.5%，较2021年增加约4个百分点；杭州、北京、泉州的合约销售规模均超过了30亿，三座城市占总销售的32%。在项目层面，中骏重点打造的超级TOD综合体项目，在北京、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市进行布局，累计TOD项目开发面积近400万平米，上半年这些项目也取得了不错的销售业绩。其中，位于北京大兴核心区的中骏金辉未来云城，1-7月取得了34亿元的销售额；体量高达150万平方米的杭州中骏鼎湖未来云城，1-7月实现单盘销售额51亿元，跻身杭州商品住宅销售套数及面积TOP2；约52万方的合肥中骏世界城，1-7月实现销售21亿元。
从2022年下半年的可售货值来看，一二线城市的新推盘金额占比达65%，主要集中于杭州、苏州，新推盘金额占比分别达22%及18%；三线城市新推盘项目则主要集中南通（8%）、汕头（4%）、泉州（4%）等，项目去化具有一定保障。
02
投资
可售货值3900亿一二线土储成本占比近70%上半年中骏集团没有新增土储，期末共有土地储备总规划建筑面积为3665万平方米（其中中骏集团应占总规划建筑面积为2686万平方米，权益比例约73.3%，权益比例微升2pcts），并分布于63个城市。货值约3900亿元，能支撑未来约2-3年销售。
从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的35.8%、21.4%、22.6%、7.3%及12.9%。从城市级别来看，一线城市、二线城市及三四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本12.0%、57.7%及30.3%。
03
盈利
应占核心净利12亿元已售未结转1227亿保障未来营收2022上半年中骏集团营业收入达到了153.85亿元，同比下滑24.5%；其中物业销售收入同比下降27.9%至142.03亿元。已售未结转金额1227亿元，可保障未来营收增长。2022上半年，中骏的并表销售206亿元，是合约销售的63%，未来并表比例仍有待提升，从而进一步促进营收的增长。
期内毛利润同比下降33.1%至34.18亿元；毛利率同比下滑2.85个百分点至22.22%。净利润同比下降43.08%至15.43亿元；净利率为10.03%，同比下降约3.27个百分点。净利率下滑幅度比毛利率更大，主要由于期内若干合营公司录得经营亏损及投资物业公允值减值所致。若排除公允值变动及其他收益等影响，中骏的归母核心净利润约为12亿元，归母核心净利率约7.86%。在整体市场低迷的情况下，多家上市房企出现了净利润亏损的现象，利润率下滑更是大势所趋。对比来看，中骏的利润率处于行业不错水平，具有较强的经营韧性。
04
偿债
三条红线全绿积极偿还到期债券2022上半年，中骏集团积极偿还到期债券。1月，中骏集团增发了2024年到期5.95％的1.5 亿美元优先票据，此后又偿还了3月到期的美元优先票据及7月到期的公司债券。下半年，中骏需偿还的信用债有10月份到期的境内债20亿、12月到期的12.8亿销售尾款ABS，兑付压力相对较小。此外，中骏也在争取加入担保发债计划，中骏不在第一批担保发债的示范企业名单内，但集团相关管理人员表示 “会争取接下来看有没有机会，密切关注担保发债计划”。
截止2022上半年，中骏集团总有息负债较年初下降0.3%至500.42亿元，其中46.7%为境内银行贷款，29.9%为境外优先票据，剩余为境外银行贷款、境内公司债券及境内信托贷款。长短期债务比2.67，债务结构也有所优化。
期末中骏持有现金181.38亿元，剔除受限制现金后现金短债比为1.1，较期初有所改善；净负债率为79.8%，剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，持续保持“零踩线”，稳居绿档。值得注意的是，期末合联营投资额为125.8亿元，与归母净资产的比为58%；少数股东应占净利润比例为21%，而少数股东权益占比约为45%，可能存在错配；调整后的速动比率为0.85，表外负债和应付类无息负债也需关注。
05 一体两翼
四季度将开业3座世界城一体两翼仍将是战略核心除了地产主业外，2022上半年中骏多元化业务也取得了不错的成绩。其中，物业管理费同比增长约19.2%至5.07亿元，主要是由于管理的物业数量及面积大幅增加所致；租金收入同比增长29%至2.67亿元，主要由于新开南安市及仙游市中骏世界城购物商场的租金贡献所致。截至2022上半年，中骏集团共持有55个投资物业，分别分布在北京、上海、厦门，杭州及苏州等25个城市，总建筑面积约401万平方米（应占建筑面积约344万平方米），其中31个投资物业已开始营运。
未来，一体两翼依然是中骏的战略核心。其中在购物中心方面，中骏商管旗下已布局32座购物中心，包括在北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，其中已开业9个项目。由于工程进度受疫情影响，中骏商管今年计划在北京、高密、唐山新开业3座中骏世界城。在业绩会上，相关管理人员表示，不会纯粹为了拓面积去拓展项目，对利润有要求；未来会持续在一些深耕城市拓展，比如厦门、泉州、长三角；进一步加大与政府合作力度，比如与政府成立合资公司，引入一些政府项目，拓展公建类项目的数量和种类。
排版丨太阳
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