中海地产高端「前海板块」

“下半年，对市场谨慎乐观。”8月24日午间，中国海外发展董事主席颜建国在2022年上半年度业绩发布会上表示，关于市场形势，我们总的看法是——“长期乐观、短期承压”，下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场，在下半场存量市场的竞争中，中海的策略主要是三个“稳”字，三个层次的递进。

不出意外，“稳”再次成为中海业绩发布会上的最高频词汇，这也是其被市场认为走得“又好又快”的底牌。对于为何要坚持走得快还走得稳，中海用实际经历回答，或只有一句话概括：只有经历过周期，才会更加敬畏市场。

这在其它管理层人士和中海制定的经营目标及战略中，均被一以贯之。

中国海外发展副总裁郭光辉表示，中海一直更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业的综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，“我们的融资成本低，管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。”

今年普遍都说行业难。8月24日，被行业看作是“最会赚钱”的公司中海，率先交卷了。艰难市况下，谁都难独善其身，中海表示，受市场影响，上半年销售和核心净利式微，但横向比较，规模逆势而上。

颜建国说，TOP10房企中，我们是率先披露业绩的。虽然其他同行上半年的成绩单还没有公布完，但是，对于主要经营指标保持行业领先，我们是有信心的。

财报显示，中国海外发展上半年合约销售额为1385亿元，对应销售楼面面积为626万平方米，规模升至行业第四。其中，一线核心城市上半年的销售表现占优，北京240亿元，天津114亿元，香港110亿元，广州101亿元。

颜建国表示，上半年，本集团系列公司销售额为1385亿元，同比下降33.2%，排名升至全行业第四，集团过往聚焦主流城市、主流地段的投资布局的优势得以彰显，相对优势扩大，市场份额稳中有进。

报告期内，中海地产实现营业收入为1,037.9亿元，经营溢利为241.3亿元，核心归母净利润为173.5亿元，毛利率为23.5%，归属股东净利润率为16.1%，分销费用与行政费用占收入的比重为3.2%。

在半年报发布次日，中金和美银证券等多家券商均发布研究报告，给予中海跑赢行业、买入等正面评级。

其中，中金报告维持中海“跑赢行业”评级，目标价28.35港元，并认为中海将保持签约销售表现的领先身位，加之公司“主流城市、主流地段、主流产品”的经营策略，预计下半年销售表现仍将领先同业。

中海坚持稳健审慎的策略，还体现在令人羡慕的核心财务指标和行业洗牌期手握的千亿现金上。

报告期内，中海资产负债率为59%，净借贷比率为41%，三道红线继续保持在绿档之内。加权平均融资成本为3.44%，融资成本继续保持行业较低区间，4月7日，中海率先发行全国规模领先的绿色(碳中和)CMBS产品，发行规模50.01亿元，为行业绿色债券融资作出表率。

同时，中海还持有1253.2亿元现金，三大国际机构给予中海行业领先的信用评级，分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB 。

对于手握千亿现金，且有行业较低融资成本的中海，在行业洗牌期被寄予厚望，能否借力捕捉危机中的机会，进一步提高市场占有率，也是业内关注的焦点。

在业绩发布会上，当被问及在收并购市场上的实际境况和战略时，颜建国先是再次强调了中海的投资纪律，并用9个字概括：好项目是唯一的标准。

“我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。投资就是投资，无论是在公开市场买地，还是并购，只是不同的路径，对我们来说，好项目是唯一的标准。”

中国海外发展行政总裁张智超透露，到目前为止，中海筛选了400-500个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合“三个主流”的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司在接触，寻找优质项目，一旦有机会，会寻求突破。我们相信机会还会不断涌现，会保持比较进取的姿态。

实际上，梳理上半年房地产行业的土储情况，无论是在公开市场，还是在收并购中，中海均表现得积极进取。

年报显示，2022年上半年，中海新增土地储备27宗，总购地金额531.1亿元，新增总货值1081.9亿元，行业领先。截至报告期末，中海系列公司土地储备为7,439万平方米。

在收并购方面，中海在广州、上海、成都并购了相关项目的股权，并购投入106.6亿元。1月底，中海以37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合合计73.33%的股权，中海宏洋以10亿元收购雅居乐义乌、徐州三个项目公司股权。3月，中海再次宣布以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目的最大股东；中海宏洋也以10.24亿元收购了龙光在汕头的一个在建住宅项目。

颜建国表示，未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好的项目能够进来。

在年报报告书的最后，颜建国重申了当下行业发展的挑战和机遇，他说，行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。今年是中海在香港联交所上市30周年，中海凭借行稳致远的发展策略，历经多轮经济与房地产周期而持续稳健，市值在上市30年间增长近80倍，持续保持行业领先地位，累计现金分红1036亿港元。

上市30年，切实兑现着长期持续为股东创造更高回报的承诺，中海在与股东和合作伙伴共享发展成果方面毫不吝惜。在开发合作方面，中海致力于成就更多伙伴，上市30年来，累计带动超15000家企业共赢发展。

除市值增长和现金分红等长期持续践行的承诺，在房地产行业的下半场，作为头部领袖企业，中海更想向行业传递的是稳健审慎的价值和意义。

规避风险近乎是中海当下经营的一种本能。其也从不避讳曾摔过跤和吃过亏的经历，自己淋过雨，也想给别人撑伞。这也是其经历过亚洲金融风暴、市场遇冷后，总结下的深刻教训。

谈及为何经营稳健，中海分享了亲身经历和实战经验：只有经历过周期，才会更加敬畏市场。1997年，受亚洲金融风暴影响，中海的市值从最高峰时的374亿骤降至60多亿，折价率高达87%。

经历风雨后，中海练就了低调务实、稳健经营的企业风格，为再次腾飞打下坚实基础的同时，也将稳健、审慎烙进企业经营基因，并构筑起应对不确定性冲击的强大“安全系统”。

“从中长期来看，我们将进一步加强传统竞争优势，让长板更长，继续坚守长期主义，推动公司行稳致远。”在业绩会上颜建国强调。

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