买卖不破租赁的前提「买卖不破租赁和买卖破租赁」

法制网讯 记者 战海峰 通讯员 石颖 原告某物业公司与第三人杨某于2017年11月22日签订《房屋租赁合同》,原告一次性支付租金并查看了房屋,但并未入住,该房屋由杨某继续居住。2017年12月,杨某将房子卖给被告石某并办理了过户登记,石某于同月入住。后原告起诉至重庆市合川区法院,以“买卖不破租赁”为由要求石某腾房,却最终败诉。

该案租赁在前,买房在后,不就是“买卖不破租赁”,怎么会败诉了呢?《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这便是大家所熟知的“买卖不破租赁”条款。

租赁权的发生依据在于租赁合同,其权利性质属于债权。根据债权相对性原则,其原本不具有拘束合同以外第三方的效力。之所以《合同法》规定“买卖不破租赁”,其宗旨和目的,系在于保护承租人对租赁物现实的占有、使用和收益状态,稳定社会物资的既存控制和利用关系,避免因物权变更导致物的占有、使用和收益状态出现突发性的不稳定,避免买卖扩大租赁的交易风险。

物的占有、使用和收益状态的公示性变更,或足以为不特定第三人识别和认知的权利外观的变更,是“买卖不破租赁”条款认定租赁实现,进而对买卖等物权变更行为产生基于物的占有、使用和收益状态的对抗效力的法律事实要件。

基于此,法院认为,原告某物业公司与第三人杨某之间就讼争房屋签订《房屋租赁合同》的行为虽然发生在第三人杨某与被告石某之间房屋转让行为之前,但原告某物业公司并未实际占有和控制承租房屋,其租赁权不具有公示性,不符合前述《合同法》“买卖不破租赁”条款立法宗旨和目的的现实状态和既存关系。因而原告仅凭该《房屋租赁合同》不足以作为对抗合同之外的第三方即被告石某的充分依据。

法官说法:

承办法官认为,房屋承租人与房屋转让人之间的租赁合同关系,是否具有“买卖不破租赁”的效力,亦即是否能够对抗房屋受让人,不能仅以租赁合同的签订时间是否在房屋转让之前作为充分依据,还应当以承租人在租赁期间对租赁物持续占有为前提。

简言之,签订房屋租赁合同的时间早于房屋买卖的时间并不是判定买卖不破租赁成立的唯一标准,还需承租人实际占有和控制承租房屋。

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