天津以后还有限价房吗「天津限价房房源」

天津市后限价房时代的到来--------

手里还有余钱的市民应该怎样房产投资！？

导读：随着天津市限价房的价格高涨，持有限价房证的人们渐渐发现，现在的限价房已经不是几年前,甚至1年前的为了保障民生的限价房了，那么随着限价房入手的难度（价格增高，摇号中奖几率降低）增大，而造成购买意义的降低，从而导致购买意愿的下降，那么现在手里还有余钱的市民，下一步应该怎样进行投资呢，本文将从限价房的价格变化历史着手，向大家介绍接下来该怎么进行房产投资。

（由于笔者不是专业文案，只是从现有的房价数据以及过往的价格，税金，购买意义，持有方式等几个方面以接近口述的水平向大家介绍，所以可能会有表述水平的问题，还请大家见谅。）

1，限价房价格历史：从笔者接触限价房到今天（2017-08-02）我觉得限价房总共经历了三个阶段，和两个转折点，先说两个转折点：大概就是去年的8/9月份和今年的6/7月份，以这2个转折点来隔开的三个阶段，我可以简单为他们定义。当然从今天之后就算被我们定义为后限价房时代！

下面请随我简单回顾一下这几个阶段，

阶段1，应该是2016年夏天以前，我拿一个比较好举例子的地方说吧，那就是北辰区顺义道，这里有2个新房小区，一个是商品房天物的未来城，现在叫做轩宇家园，另一个是天房的天辰世纪，这个是限价房，现在两个小区已经全部售罄，，两个小区基本是同时开发，同时发售，现在商品房的未来城已经入住1年多了，限价房的天辰世纪由于小区太大开发费时间，预计2018年下半年入住。因为我就这附近，经常去售楼处溜达，所以我对这两个楼盘最有发言权，先说未来城，开盘时8000-9000多，开始貌似还不是很好卖，记得那是2015年底，1楼不到10000的价格，我们都还觉得是天价，没有好好珍惜，因为当时我家都有自己的房子，所以根本没有考虑过限价房，当时天辰世纪的限价房房价大概是7000-8000的水平，在那时天辰世纪的1期，2期是不需要摇号的，而且，买的人说实话也不是很多，因为对过的未来城才9000，单价差1000多点，就算买上100平差价也不过10万，而且，限价房的房型啊，物业啊，入住人员素质啊，都还不好说，最无语的就是如果想买大点的还得搭配10万左右的车位，这就会打消一部分人的购房意愿，所以当时真的没有看出限价房的好，当然我也不缺房子，也没有看出商品房的好，（当然啦，回头看现在天物1楼都涨到3w 了，只是后悔，这个不说，跟本文无关。）去年4月，亲戚说买上了限价房，说多么多么便宜，多么多么好。我问他我能买吗，他说只要名下没房就可以，于是我也办了1个证（具体怎么办的证请参照我以前的博文，我相信很多人都有看过，而且我的情况比较复杂，可能会对各位办证有些许帮助。）接着就是6月底的天辰摇号排队，当时我记得是天辰3期开盘（总共4期，前两期直接买，不需要摇号。4期的后面说，）当时记得总共开盘458套房子，单价8000-9500左右（1室的8000,2室的8500，三室的9000出头），无奈我摇了1900多号，失去购买资格，我想那个时候就是限价房的第一转折点，也就是价格还算亲民，但是要想买到很难（当然也有一些中介加个10w8w的帮你买个两室，因为涉及到触犯到法律还有触犯到利益集团的收成，故这个不在这里讨论）。

Ps：7月中旬，大概是20号吧，一场大雨把我的没有买到天辰的心情冲的拔凉拔凉，开车去大寺，在天易园买了一套7500单价的两室，当时记得花了60w出头，也不用摇号，同期，还怂恿我们单位的小会计也买了一套，，虽然现在已经辞职，但是每每小会计赞扬我经济头脑发达的时候，我就觉得我当时投资没错！如果房子还按照现在的走势（虽然现在是名义上的量价齐跌）我仍然相信，可能这套房子的投资收益，对于我来说，我终身上班都可能无法赚来。

阶段2，全面的摇号阶段：众所周知，2016年夏天是天津市房地产价格爆发的一个夏天，基本上房价都是翻翻，笔者在7月份在北辰区买了1个75的小两室，到了10月份就是2倍了，所以无论是刚需，还是投资客在那个夏天都明白了一个道理，有钱别存着，买房，买房，买房。看吧街上的大小中介都门庭若市，车水马龙，还有就是很多中介也都贴着帮忙办限价房证，微信里也有很多办证，保号，保买到的广告。大家就这样进入了全民限价房购买热潮，不对应该是狂潮。虽然办证简单了些，但是开盘数量终是有限，所以从去年秋天开始到今年上半年，所有的限价房项目开盘都是提前几天排队，之后统一摇号，无论从天辰世纪4期，渤海天易园金友花园3期，还是彩虹城，基本上都是在1/5的中签概率下热销，基本上当时单价都没有破万，基本上都低于当时周边二手房价格30-40%以上。

Ps：这个时候，如果有幸能够中签，那真是福大命大。不容易。

阶段三：涨价 摇号阶段。时间不知不觉来到了2017年5月底，这个时候，双清荣乐，荣悦开盘了，根据发改委的批准，价格定在了10000-11500区间，当然还是根据房型和楼层有。这次开盘在商品房价格高涨的情况下，价格有了明显的提升，虽然国家在3月底4月初陆续出台限购，限价措施，在媒体宣称量价齐跌的大背景下，仍然有超3万人进行了天津限价房历史上最大的摇号工程，实际只是售卖3070套，1比10啊。结果出来，1家欢喜9家愁。

Ps:通过这次双清摇号我门可以看出：1，对于老百姓来说在股市，汇市，期货等以“钱赚钱”的投资渠道都不看好的情况下（当然实体经济就更别说了），投资房产还是目前老百姓最可靠安全稳妥的赚钱渠道。2，对于国家来说，虽然自己三令五申提出限价限购措施，但是无论从打脸论，还是赚钱论（限价房虽然是不同公司开发，但是能拿到地的都是有官方背景，或者官方直接参与的。）都说明，国家实施限购限价，但是并不是想看到量价齐跌。（因为国家还要等着房产交易而收税，后面还会给大家解释）。

预测：阶段四，随着双清价格大涨（由原来不摇号的7500涨价到11000）也标志将来，也就是从现在开始到2018年底吧（我不是经济学家，也不是预言家，我也看不到未来10年20年的发展）限价房的第四个阶段，也就是摇号的人不是那么多了，价格和普通商品房差距不是那么大了，或者说老百姓不能够拿限价房当做刚需的一个救命稻草了，也可以说限价房投资的意义也不是很大了。因为根据公开资料显示，未来西青大寺的佳和雅庭小区开盘价格是15000左右，大概今年8月底9月初开始实行登记摇号程序，目前可以看到很多持证购房者的吐槽，价格太贵，甚至有的刚需已经选择了更偏远的普通商品房（比如津南咸水沽附近的某小区，或者团泊湖附近的某小区。）前面已经说过，商品房对比限价房，无论是房型，物业，小区居民素质，还有重要的将来出手（限价房新房契税后满5年才能转让，目前无需缴纳溢价税金）都优于限价房，而且限价房价格变贵了，而且还有摇号的烦恼，但是可以大胆预测佳和以后的限价房开盘小区，肯定人数会少很多，原因1大家知道限价房价格没有优势，就算有证也不去考虑了，虽然地点好一点，但是能办下来证的大多数都是刚需，面对价格和地点，他们有自己的衡量标准。2，因为知道现在价格不合适了，还有就是需要很困难的摇号，很多办证人都会在办证的途中选择放弃。（当然价格因素对他们的选择会有8成以上的影响，他们只是看到摇号困难，但是佳和以后的摇号绝对没有太多人去报名，这就是互相影响的后果，所以办证的人会少很多。）现在只看到双清人多，可以预测佳和也会人多，但是2个地点的人多不是一个意思。佳和人多，是因为很多人都经历不容易的办证程序，觉得不去摇号浪费了，这就是因为经济的惯性思维，就跟国家实施限购不是当天就立竿见影的意思一样，其实他们对于价格的吐槽已经很严重了。甚至有很多人都是看到双清很多人摇号，估计是能买到便宜的房子，不惜花钱去找中介办的购买证（这个事情证实是有的）以上两种人都是因为惯性而不能停止的人，所以他们不硬着头皮顶那么贵的单价就更划不来。但是在办证路上的人们，因为难买和涨价，停止办证是很大概率的事情，也是很明智的决策。所以可以说佳和之后的人绝对没有1:10那么多了，我预计最多1:3吧。

简单说完那4个阶段。再说说天津市现在房地产的现状（2017年4月限购政策出来到今天）。众所周知，因为2016年下半年的价格疯涨，加之中央定调房子是用来住的而不是用来炒的大环境影响。

2017年4月天津也发布了比较严厉的限购政策，总结几点就是，1，贷款越来越难了。2，3套基本不可能了。3，外地人限制多了。

具体内容不说了，就说这几个月的政策效果吧：1，确实量价齐跌了（新房因为开发商不主动报批销售许可，或者房管局加难销许的审批导致）。2大小中介门庭冷清了，二手房交易锐减了。3，贷款首付增加了。（因为去年大量按揭产生，银行可用于房贷的资金比例减少了）。

可是，最近的新闻又出现了几个新的现象，不知道大家有么有注意到。1，有的小区新盘，因为房源减少，消费者为了买到房子也出现了排号，摇号，天津北辰的某小区新盘为例，购房者想买到房子需要缴纳10w 的发票外资金。虽然看起来单价变低了，但是消费者总负担并没有减少。

而或，外地的楼盘需要房款和装修款绑定强行销售。就跟买车必须加价在4s店买装具一样。

2，天津市外地人实行京津冀社保互认，其实这就是变相给外地人买房降低门槛吧，虽然政府几次辟谣说只是承建制单位承认外地社保，但是试问，一个普通外地打工者在天津一个普通工作，他又有多大能力买房呢，最终不还是那些承建制的大企业的外地员工的有购买力吗。当然这里的事情我也不是很清楚。目前我的水平也就只能看到这里。

通过以上几个项目，我门可以看出几个实质。1确实政府在调控（政府出了各种调控政策）2确实有了效果（二手房中介也没啥生意）。3，真正的刚需或者有钱的投资者还大有人在（无论商品房，还是限价房都是供不应求，摇号甚至加价）。4但是可能效果有点过，政府还想保房地产（变相降低外地人购房门槛）当然保护房地产就是保护自己，以为没有买卖就没有税收。

那么接下来的重点就是，如果政府还是想保房地长，那么我们的房地产就还有机会，可是面临现在那么严格的调控，我们怎么办呢？？？

下面是我自己的在做了几年的房地产经验得来的总结和原因，供大家参考：

（以下内容只是我自己的总结，并不能代表您将来的收益一定得到保证。）

首先，我可以肯定的说，未来的几年，房地产还是有机会的，不敢说百分百。但是房产投资收益大于上班或者股票其他是大概率事件。

其次，因为购房按揭日益严格首付升高，基准利息升高，公积金贷款慢。所以如果继续投资房产，一定要选择面积小，总价低，转手快的小区（土豪另当别论撒）。如果可以尽量不要贷款，因为只要贷款就有了记录，将来买稍微贵的房子在利率或者首付上会很吃亏。

再次，因为本文主要是面向投资渠道而非自主刚需，包括改善。如果接下来在选择房屋，尽量选择学区类房屋。因为毕竟现在家长们都很重视孩子教育。

他们乐于在给自己孩子选择一个好点的学校而投资。当然如果自己在未来3-5年内有孩子需要上学那是更好不过，等自己孩子上了学，在转手，那是最好的效果。当然买这样的房子还要注意几点，1，是不是铁片，因为有的小学学区划片年年变化，所以选择过去几年一直是学片房的小区是推荐的，如果过去连续3年一直都是（例如今年是2017，那么16.15.14都是好小学的学片房）是比较安全的，当然如果过去5年或者更长一直都是那是最好的。2，前任房主在过去几点有没有利用该房名额让孩子上学过？（例如，和平区，河西区的某些小学，假如2010年有个孩子利用这个房子的名额上了学，那么，从2010-2015的6年间如果房主卖房，那么新房主的孩子是不能够用这个房子上学的，当然，同一个房主的二胎是可以的，意思就是6年之内只能1家人的孩子上学。）

还有，就是因为现在的房子契税，二套税，未满2年营业税，未满5年的个人所得税很高，一般本文读者都是投资之用，可能会在2年之内出手，所以尽量选择公产，或者企业产权的房屋，那样的话就躲开了房管局的审税环节。

（因为公产，或者企业产都是房管站，或者房屋信托公司，或者企业的住房科进行过户，所以他们的过户费用很低。）因为过户相关费用低，所以，将来出售房产的时候，会对买家是个不小的诱惑，当然这类房子一般不能贷款，也就应了我上面第一条尽量不要贷款的原则。

另外的选项就是拆迁地附近的房产，因为从今年开始天津市又开始了大规模城市改造进程，无论是河北区新大陆，河东区毛纺厂，红桥区西沽地区，西于庄地区，还有就是环城4区的旧村改造，拆迁已经成为了最近的高频出现的词语，那么，拆迁之后的住户一般会有2种结果，一种就是实物置换，也就是，房屋被政府征收，政府在地价比较便宜的外环周围给划拨一块地方盖楼，之后按照房屋大小，分配相应的房子。另外就是货币补偿，也就是说根据征收拆迁面积，按照每平米一定价格给予被拆迁户补偿。因为这种临拆迁的老房子，大多数都是年纪比较大的人在居住，他们在这里住了很多年，并不是都希望去很远的新房，而是选择了货币补偿，据我了解，很大一部分人都会就近置业安家，这也就是说选择拆迁片附近的房子，对将来出售会有很大的帮助，而且现在货币补偿的单价都还不错，得的钱买附近的房子都是有富余。而且临近拆迁片的房子也有可能被拆迁，那时候在得到钱或者房子，就比你现在买的这套房子合适多了。

还有就是买了之后不要着急立刻出手，可以半年半年的签合同租出去，可以得到一部分收益，切记不要签的太长，因为房子最终还是要卖掉的。

通过以上几点，我总结，如果打算继续房地产投资的伙伴，可以抓住这几个点。1小面积，总价低。2尽量不贷款。3学区片。4拆迁片或附近。5公产或者企业产，省税钱。6，好出租。

通过以上总结，可以给大家简单划片了，比如红桥的丁字沽8段，11段，12段。这里面大多数都是小面积的公产，总价80-100w之间。交通还算方便，红桥实验学片。离丁字沽南北大街拆迁片也不远，主要就是他不在昂贵的和平南开的学片，所以还算能承受的额期，当然如果有贷款名额当然可以选择私产。如果没有，或者不想贷款的话，直接来个直门独真的是很推荐。当然尽量不要买伙单，因为伙单将来无论租还是卖都是比较费劲的。旁边住家的性格等都不熟悉，都是很多影响因素。

以上就是我认为后限价房时代的天津市的投资方向报告，希望对你有所帮助。

当然房市有风险，入手需谨慎!